25 Lug SUPERBONUS E MINI-CONDOMINIO
25 luglio 2022
A cura di Luciano Ficarelli
Scaduto il termine del 30 giugno 2022 per effettuare gli interventi edilizi sulle unifamiliari con lo sconto del 110% (salvo il caso di chi riesce a raggiungere il 30% degli interventi complessivi realizzati entro il 30 settembre 2022, condizione che sposta la scadenza al 31 dicembre 2022), per coloro che hanno ancora intenzione di efficientare l’abitazione o renderla più sicura dal punto di vista sismico non resta che utilizzare le ordinarie aliquote di detrazione previste dagli artt. 14 e 16 del D.L. 63/2013.
Ma non tutto è perduto. Esiste la possibilità, per i più temerari, di utilizzare ancora la super-aliquota del 110% e di allungare la scadenza al 31.12.2023, a patto che si verifichino determinate condizioni.
Una delle condizioni per usufruire dell’aliquota maggiorata è che l’edificio sia un condominio, che si costituisce quando almeno due unità immobiliari siano appartenenti in esclusiva a due soggetti diversi. Non è condominio quando tutte le unità immobiliari appartengono ad una sola persona oppure sono in comproprietà tra più persone. Come anche non è condominio quell’edificio composto da due unità immobiliari di cui una è di proprietà del signor X e l’altra è in comproprietà tra il Sig. X e il Sig. Y.
Un’altra possibilità è che l’edificio sia composto da più unità immobiliari fino ad un massimo di quattro con esclusione delle pertinenze, pur se appartenente ad un’unica persona fisica o in comproprietà tra più persone fisiche. In questo caso si applicano le stesse regole previste per il condominio.
Dunque, la condizione principe affinchè il proprietario di una unifamiliare possa utilizzare le detrazioni fiscali con il 110% sugli interventi edilizi è la trasformazione in un edificio condominiale o in un edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari appartenenti ad un’unica persona fisica o in comproprietà a più persone fisiche.
Non è un “escamotage” ma una possibilità offerta dalla stessa Agenzia delle Entrate che già nella Circolare 30/2020 aveva specificato che se “il proprietario di un intero edificio, composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, dona al figlio una delle unità abitative prima dell’inizio dei lavori, si costituisce un condominio e, di conseguenza, è possibile accedere al Superbonus”. La stessa Agenzia delle Entrate è tornata sull’argomento nella Circolare 23/2022 a pagina 31 ribadendo che “è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa. Ad esempio, l’unico proprietario di un edificio può, prima dell’inizio dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato”.
Non sempre è possibile fare un frazionamento. Infatti, se l’unità immobiliare è molto piccola, per ipotesi 40 mq, sarà difficile dividerla in due unità immobiliari. In questo caso, l’Agenzia delle Entrate potrebbe intravvedere un uso distorto dell’agevolazione. Anche l’impossibilità del frazionamento dettato da regole edilizie comunali può impedire di attuare il progetto.
Ma le casistiche positive possono essere tante. Facciamo alcuni esempi:
- Abitazione senza box separatamente accatastato. Il frazionamento e la successiva vendita o la donazione ad un familiare del box comporta la costituzione di un mini-condominio con accesso al Superbonus 110% fino al 31.12.2023;
- Un’unità immobiliare molto ampia adibita a deposito. Il frazionamento in due unità immobiliari che vengono successivamente demolite e ricostruite trasformandole in due abitazioni, permette l’accesso al Superbonus 110% fino al 31.12.2023;
- Un edificio composto da 4 appartamenti ma catastalmente identificato in un unico subalterno. Il frazionamento in 4 unità immobiliari comporta l’ammissione al Superbonus 110% fino al 31.12.2023.
Una volta frazionata l’unità immobiliare, si può decidere o meno di donare o cedere una delle due unità allo scopo di costituire il mini-condominio. Si ricorda che, nel caso in cui non si voglia cedere o donare una delle due unità immobiliari, l’edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari di proprietà di una sola persona o in comproprietà di più persone ha gli stessi diritti dell’edificio condominiale.
In presenza di un “condominio minimo”, ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini, risultano applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
Il frazionamento e la conseguente costituzione in un condominio o in un edificio composto da 2 a 4 unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario o a più comproprietari, consente di aumentare i limiti di spesa agevolati. In pratica, si verifica un effetto moltiplicativo in base al numero di unità immobiliari che si riesce a realizzare. Ad esempio, nel caso di un frazionamento in due unità abitative, per i lavori trainanti spettano 40.000 euro x 2 (isolamento termico), 20.000 euro x 2 (impianto termico centralizzato), 96.000 euro x 2 (miglioramento del rischio sismico). Anche per i trainati c’è un effetto moltiplicativo nel caso in cui le unità immobiliari risultanti dal frazionamento risultino riscaldate, sempre nel limite di 2 unità immobiliari per proprietario imposto dal comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020. Pertanto, per ogni nuova unità immobiliare abitativa si avrà diritto a 54.545,45 euro sia per la sostituzione dei serramenti che per l’installazione delle schermature solari come anche per l’installazione dei collettori solari; a 48.000 euro per l’impianto fotovoltaico con il limite di 2.400 euro per ogni kw installato, e così via.
Effetto negativo è l’innegabile aumento della tassazione relativo alle nuove unità immobiliari risultanti dal frazionamento, salvo il caso in cui queste saranno adibite ad abitazione principale dei nuovi eventuali proprietari.
In conclusione, si ritiene decisamente conveniente tentare la ristrutturazione della propria abitazione servita su un piatto d’argento dalla normativa attualmente in vigore.
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