Nel caso di edificio bifamiliare che voglia realizzare
interventi trainanti e trainati di
riqualificazione energetica e riduzione
del rischio sismico che accedono al superbonus
che successivamente portino all’accorpamento delle due unità
immobiliari, come si calcolano i limiti di spesa
che accedono alla detrazione fiscale del 110%?
Il quesito all’Agenzia delle Entrate
È il nuovo interessante quesito posto all’Agenzia delle
Entrate che ha fornito la risposta n. 63 del 28 gennaio
2021 con la quale sono stati forniti alcuni interessanti
chiarimenti che però non risultano essere
aggiornati alle ultime modifiche apportate al Decreto-legge 19 maggio 2020,
n. 34 (c.d. Decreto
Rilancio) dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d.
Legge di Bilancio 2021). Proveremo, però, a prendere la risposta
dell’Agenzia delle Entrate e ad attualizzarla.
Entrando nel dettaglio, l’istante è proprietario di un edificio
bifamiliare sviluppato su due piani e composto di due unità
immobiliari residenziali (A/3) dotate di accesso indipendente dal
cortile comune, a cui si accede dalla pubblica via tramite un
cancello. L’unità abitativa sita al primo piano è accessibile
tramite una scala esterna indipendente dall’altra unità, mentre
l’unità immobiliare sita al piano terra è accessibile dal cortile
comune alle due unità.
L’Istante intende realizzare su entrambe le unità interventi
di:
- ristrutturazione con riduzione del rischio sismico;
- interventi di efficientamento energetico mediante la posa di
isolamento termico alle pareti (cappotto), il cambio della caldaia
e dell’impianto di riscaldamento; - la sostituzione degli infissi;
- l’installazione di un impianto fotovoltaico con accumulo.
Fa anche presente che al termine dei quali le due unità verranno
accorpate in un’unica unità immobiliare.
Edifici plurifamiliari non in condominio
Intanto è bene ricordare che dopo le ultime modifiche apportate
al Decreto Rilancio il caso di specie, trattandosi di edificio
plurifamiliare posseduto da un unico proprietario composto da due
unità immobiliari distintamente accatastate, rientra nelle
condizioni previste per l’accesso al superbonus a prescindere
dall’accesso autonomo e dall’indipendenza funzionale delle unità
immobiliari stesse.
L’accorpamento delle unità immobiliari
In riferimento all’accorpamento delle unità immobiliari a
seguito degli interventi, l’Agenzia delle Entrate ha più volte
chiarito che per l’individuazione del limite di spesa, vanno
considerate le unità immobiliari censite in Catasto
all’inizio degli interventi edilizi e non quelle
risultanti alla fine dei lavori.
Ciò implica che va valorizzata la situazione esistente
all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi
ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni.
Pertanto, ad esempio, nel caso in cui:
- un edificio unifamiliare sia frazionato in due unità
immobiliari potrà accedere al Superbonus ma la spesa massima
agevolabile sarà calcolata con riferimento all’edificio
unifamiliare iniziale; - si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione
agevolabile sia ai fini dell’ecobonus che del sismabonus, per il
calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera
il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei
lavori.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
Nel caso di specie l’Agenzia delle Entrate (non rilevando le
modifiche della Legge di Bilancio 2021) ha risposto che, nel
presupposto che le unità immobiliari su cui effettuare gli
interventi abbiano accesso autonomo e siano funzionalmente
indipendenti, l’istante può, in presenza di tutti gli altri
presupposti, accedere al superbonus per gli interventi di
efficientamento energetico valorizzando la situazione esistente
all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini
dell’applicazione delle predette detrazioni e che per
l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità
immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi
e non quelle risultanti alla fine dei lavori.
Il sismabonus
Crea un po’ di confusione la risposta che riguarda l’accesso al
sismabonus 110%. L’Agenzia delle Entrate, infatti, afferma che per
gli interventi di riduzione del rischio sismico, l’art. 119, comma
4 del Decreto Rilancio non fa alcun riferimento, alle unità
immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano
funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi
autonomi dall’esterno.
Ciò implicherebbe che i predetti interventi antisismici devono
essere realizzati, ai fini del superbonus, su parti comuni di
edifici residenziali in “condominio” o su edifici residenziali
unifamiliari e relative pertinenze.
Gli interventi antisismici in quanto finalizzati alla messa in
sicurezza statica o alla riduzione del rischio sismico degli
edifici, devono essere realizzati sulle parti strutturali
dell’intero edificio e, pertanto, nell’ipotesi in cui l’edificio
sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate,
sulle “parti comuni” alle predette unità immobiliari. Nel caso di
specie, pertanto, essendo l’edificio oggetto di intervento alla
data di inizio dei lavori composto da due unità immobiliari
distintamente accatastate di un unico proprietario e, dunque, non
in condominio, le spese relative ai predetti interventi antisismici
non sarebbero ammesse al supersismabonus.
In realtà, con la modifica apportata dalla Legge di Bilancio
2021 all’art. 119, comma 9, lettera a) è stato precisato che il
superbonus (sia ecobonus che sismabonus 110%) possa essere
applicato anche agli interventi effettuati “dai condomini e dalle
persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa,
arte o professione, con riferimento agli interventi su
edifici composti da due a quattro unità
immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti
da un unico proprietario o in comproprietà da più persone
fisiche”.
In tal senso sarebbe opportuno che l’Agenzia delle Entrate
evitasse di pubblicare risposte nel 2021 che non risultino
aggiornate alla normativa vigente.
A cura di Redazione LavoriPubblici.it
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