L’utilizzo delle detrazioni fiscali per la realizzazione di un
intervento edilizio si è sempre scontrata sulla
necessità di conformità urbanistica-edilizia
dell’immobile sul quale intervenire.
Le detrazioni fiscali e la “consapevolezza” dei
contribuenti
Una necessità che in realtà si è sempre scontrata sull’assenza
di conoscenza da parte dei contribuenti ma spesso anche degli
stessi tecnici o delle imprese. Alzi la mano chi prima del 2020 ha
mai sentito un fornitore di infissi affermare: “lo sconto in
fattura non lo posso fare perché l’abitazione è piena di
abusi”.
Credo nessuno. Nonostante l’art. 49 del DPR n.
380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia)
parli chiaramente affermando che qualsiasi detrazione fiscale può
essere fruita solo e soltanto nel caso di legittimità
urbanistica-edilizia dell’immobile.
La consapevolezza di questa disposizione, poi, non si è mai
neanche scontrata con controlli, sanzioni o una giurisprudenza che
abbia fatto davvero scuola. Ma in fondo a pensarci bene, prima
dell’avvento del sismabonus (la prima vera
detrazione fiscale “importante”), stavamo parlando di piccoli
importi e piccole detrazioni.
Con l’avvento del sismabonus prima (2017) e del superbonus dopo
(2020) le cose sono cominciate a cambiare. Da una parte è cresciuta
l’”attenzione” dei professionisti verso lo stato di legittimità
degli immobili e dall’altro è venuta fuori la consapevolezza che
nel caso qualcosa vada storta, a rimetterci sarà sempre il
contribuente. E su questo argomento pochi giorni fa ho scritto una
riflessione/analisi delle
responsabilità del committente anche nel caso di
sconto in fattura o cessione del credito.
Il superbonus e gli abusi edilizi
Ma torniamo al discorso sulla conformità urbanistica-edilizia.
Esistono situazioni, contemplate nel Testo Unico Edilizia, che in
realtà non dovrebbero essere annoverate nella categoria “abuso
edilizio”. Pensiamo, ad esempio, alle opere interne. Nel caso di
modifica interna oggi la norma consente l’utilizzo della
comunicazione di inizio lavori asseverata
(CILA) e nel caso i lavori siano già stati
realizzati della CILA tardiva con il pagamento di
una sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro.
La doppia conformità
Ma per quanto riguarda gli interventi che avrebbero necessitato
di permesso di costruire (PdC) o
di segnalazione certificata di inizio attività
(SCIA) avviene il paradosso. La normativa
edilizia, al fine di prevenire attività corruttive da parte degli
amministratori locali, hanno istituito quella che tutti conoscono
come “doppia conformità”.
L’art. 36 del DPR n. 380/2001 prevede la
possibilità di ottenere la sanatoria edilizia,
dietro il pagamento, a titolo di oblazione, del contributo
di costruzione in misura doppia, nel caso l’intervento
risulti conforme alla disciplina urbanistica ed
edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello
stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
La cosiddetta conformità, come detto, è stata istituita per
prevenire fenomeni corruttivi da parte degli amministratori locali
che avrebbero potuto cambiare i Piani Regolatori
Generali in funzione degli interessi di singoli
individui.
In buona sostanza, non avendo fiducia nelle istituzioni locali,
è stata prevista la castrazione della sanatoria edilizia di
costruzioni che sono state realizzate in assenza di titolo
e venendo meno alla disciplina urbanistica ed edilizia del tempo in
cui sono state realizzate, ma che oggi potrebbero essere
assolutamente regolari. Per questi edifici, oggi, l’unica soluzione
è la demolizione e la ricostruzione così com’è.
Il superbonus e la doppia conformità
L’argomento entra a gamba tesa anche sulle possibilità di
utilizzare il superbonus. Lo stato di salute del
patrimonio edilizio italiano lo conoscono tutti:
Stato, contribuenti, tecnici e imprese. Ma siamo di fronte ad uno
stallo causato dall’assenza di volontà che porti a prendere
decisioni “forti”. Da una parte si conoscono gli abusi, dall’altra
non si vuole dare la possibilità di sanarli ma neanche si vuole
procedere con demolizioni di massa (tranne pochi casi
virtuosi).
La doppia conformità sta, quindi, bloccando da una parte la
possibilità di rendere legittime molte costruzioni affinché possano
godere delle agevolazioni fiscali previste dalla
normativa e dall’altra l’opportunità per lo Stato di monetizzare
gli interventi di sanatoria. Tutti discorsi forse “crudi” ma che
(almeno per chi scrive) rappresentano la dura realtà di un Paese in
cui per decenni si è costruito senza alcun criterio e senza un
serio controllo del territorio.
La proposta della RPT
Proprio per questo, voglio sottolineare la
proposta arrivata dalla Rete delle Professioni
Tecniche che, in un documento con le richieste di
intervento sul superbonus, ha suggerito un importante intervento
all’art. 36 del Testo Unico Edilizia. Un intervento chirurgico in
cui si chiede di eliminare la doppia conformità,
offrendo la possibilità di sanatoria alle costruzioni conformi alla
disciplina urbanistico-edilizia in cui si presenta
la richiesta.
Personalmente vorrei aggiungere un importante tassello. Proprio
per evitare i fenomeni corruttivi degli amministratori locali,
sarebbe il caso che nell’approvazione dei PRG giocassero un ruolo
fondamentale di controllo degli Ordini
professionali che, in quando emanazione del Ministero di
Giustizia, dovrebbero apporre dei “Visti” per l’approvazione di un
documento fondamentale per lo sviluppo delle città.
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