E’ possibile accedere al bonus 110% per un mini condominio composto da tre unità immobiliari con tre proprietari diversi con ingresso in strada separato ma, con scala in comune divisi in tre interni? E’ possibile eseguire i lavori solo su tre dei 4 lati dell’edificio?
Il superbonus 110% spetta per gli interventi di isolamento termico degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari.
L’Agenzia delle Entrate, con circolare 24/E del 8 agosto 2020 ha chiarito che sono ammessi al Superbonus gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.
In presenza di un “condominio minimo”, ovvero, come nel caso di specie, di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.
Si tratta, dunque, di comprendere, nel caso descritto dal lettore, se gli interventi andrebbero a ricadere su parti comuni o di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Ovviamente, la facciata, i pilastri e le travi portanti rientrano tra le parti comuni dell’edificio, così come sono parti comuni i tetti e i lastrici solari nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.
Ne consegue che se quando il lettore asserisce “tre lati dell’edificio” fa riferimento al cappotto termico delle pareti esterne del condominio, si tratta di parti comuni; ciò implica che per l’autorizzazione ai lavori è indispensabile la delibera assembleare con le maggioranze previste dalla legge.
Più precisamente, le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
I condomini ai quali sono imputate le spese devono esprimere parere favorevole secondo il medesimo criterio: le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
Alla luce di quanto precede, gli interventi devono essere svolti sull’intero edificio, previa autorizzazione assembleare.
Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone
Source: laleggepertutti.it
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