La problematica più grande che stanno
affrontando contribuenti e tecnici per accedere alle
detrazioni fiscali del 110%
(superbonus) messe a punto dal Decreto
Rilancio ha un nome e cognome: sanatoria
edilizia.
Il Superbonus e la conformità urbanistica-edilizia
Benché il Decreto Rilancio abbia trovato un modo per fare
accedere al bonus 110% almeno per le parti comuni degli edifici
plurifamiliari, resta il problema che il costruito italiano non è
per niente esente da abusi edilizi di lieve e grave entità.
L’art. 119, comma 13-ter del D.L. n. 34/2020 ha, infatti,
previsto che per la presentazione dei titoli edilizi necessari
all’avvio degli interventi che accedono al superbonus su
edifici plurifamiliari, il tecnico e lo Sportello
Unico per l’Edilizia devono asseverare lo stato legittimo
riferendosi esclusivamente alle parti comuni degli edifici
interessati dai medesimi interventi.
Disposizione che ha dato il via (almeno teoricamente) a molti
interventi sui quali si aveva il dubbio se l’abuso sulle parti
private potesse inficiare la detrazione sulle parti comuni.
Un aspetto sul quale, in realtà, si è ragionato con estrema
leggerezza. Perché dopo questa previsione normativa, si è
dimenticato che l’art. 1117 del Codice
Civile definisce parte comune una moltitudine di parti
dell’edificio, in molti casi presenti all’interno delle unità
immobiliari stesse. Come ad esempio: l’involucro (e le verande
insistono proprio su questo), le fondazioni, i muri maestri, i
pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari.
Le detrazioni fiscali e la sanatoria edilizia
Dalla nascita del bonus 110% sono tornati prepotentemente alla
ribalta tre articoli del DPR n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia): l’art.
49, che prevede l’obbligo di legittimità per gli
interventi che vogliono accedere a detrazioni fiscali;
l’art. 50, che offre la possibilità di sanare la
posizione edilizia per non perdere le agevolazioni concesse;
l’art. 36, che ha previsto nel nostro ordinamento
l’accertamento di conformità per sanare degli interventi realizzati
in assenza di titolo abilitativo.
Ed è proprio su quest’ultimo articolo che sono nati due grandi
problemi:
- il primo è relativo al concetto di doppia conformità necessaria
per richiedere la sanatoria edilizia (ovvero la necessità che
l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia
vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al
momento della presentazione della domanda); - il secondo riguarda le tempistiche necessarie per l’attivazione
dell’accertamento di conformità alla luce dell’assenza di
digitalizzazione degli archivi e della pandemia che ha rallentato i
lavori all’interno degli sportelli unici per l’edilizia.
Superbonus, abusi edilizi e semplificazione: il Question time
al Senato
Ed è proprio su queste problematiche che si è parlato al
Senato durante il Question Time
dell’8 aprile 2021 con il Ministro della Transizione Ecologica,
Roberto Cingolani.
Con una interrogazioni a risposta immediata, la senatrice
Maria Alessandra Gallone (FIBP-UDC) ha chiesto al
Ministro Cingolani:
Signor ministro Cingolani, sicuramente condividerà con noi
che l’ecobonus al 110 per cento è un provvedimento geniale, che
potrebbe diventare il più importante volano per la ripartenza del
Paese e anche la leva essenziale per realizzare il miglior modello
di rigenerazione urbana, configurandosi peraltro come strumento
sostanziale della transizione ecologica, aiutando nel contempo a
far ripartire l’economia e il lavoro in maniera virtuosa. Per
evitare che una iniziativa così speciale possa poi, nella pratica,
rivelarsi al di sotto delle aspettative e ci si possa ritrovare a
non utilizzare in toto gli investimenti assegnati anche all’interno
del Piano nazionale di ripresa e resilienza (PNRR), è necessario
prorogare, estendere e soprattutto semplificarne l’applicazione,
come mi sembra sia volontà unanime del Parlamento.
Signor Ministro, il mercato delle costruzioni vale 180
miliardi di euro, tre quarti dei quali generati da recupero
edilizio. I lavori incentivati valgono il 16 per cento del totale,
cioè circa 29 miliardi di euro. Si prevede, per quest’anno, che
solo l’ecobonus possa sostenere lavori per circa 2,5 miliardi di
euro. Per questo oggi le chiediamo di valutare l’eventualità di
consentire al maggior numero di utenti possibile l’opportunità di
accedere al bonus, superando alcuni passaggi burocratici, come
quello della doppia conformità di quegli edifici che presentano
difformità interne veniali – quindi non nella sagoma esterna e né
in situazioni gravi – tra i titoli edilizi di oggi e quelli
risalenti alla costruzione, che alla fine sono solo figli della
storia; considerando valide le asseverazioni che riportino gli
estremi del titolo edilizio e la data di esecuzione dell’opera;
ampliando i margini di tolleranza per regolarizzare le difformità o
non prevedendone la dichiarazione, per la quale è già sufficiente
la sola comunicazione di inizio lavori in regime di edilizia
libera, per non fermare la possibilità di intervenire su
condominio. Molti suggerimenti per semplificare vengono dai
tecnici.
Per il medesimo motivo, ovvero per poter ottimizzare
l’utilizzo dell’ecobonus al 110 per cento, usando un intero
capitolo di spesa previsto nel PNRR, riterremmo opportuno chiederle
di valutare l’estensione del superbonus agli immobili considerati
strumentali all’attività di impresa, come – ad esempio – alberghi,
agriturismi, baite e rifugi di montagna.
In ultima istanza, signor Ministro, sempre in ottemperanza
alle linee del PNRR, le chiediamo che il Governo valuti la
possibilità di procedere alla semplificazione a regime di tutti gli
interventi edilizi di efficientamento energetico sotto un’unica
aliquota del 75 per cento, prevedendo la durata della detrazione in
cinque anni, oltre al cosiddetto sconto in fattura e la cessione
del credito. La ringrazio tanto dell’attenzione e della
disponibilità.
Superbonus, abusi edilizi e accertamento di conformità
Il Ministro Cingolani ha immediatamente confermato che il tema
del superbonus è una missione importante nell’ambito del PNRR.
In riferimento al tema della sanatoria edilizia e della
doppia conformità ha risposto: “Per quanto riguarda il
primo quesito sulla semplificazione delle procedure di doppia
conformità – come sapete – in base all’articolo 49 del testo unico
dell’edilizia (decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del
2001), oggi, in caso di difformità si può chiedere l’accesso al
superbonus al 110 per cento soltanto previa regolarizzazione
mediante un accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36
del testo unico, oppure mediante il ripristino della situazione
legittima con demolizione o altre misure; altrimenti si deve fare
una procedura di fiscalizzazione dell’abuso (ove applicabile).
Fermo restando che, per ovvi motivi, queste decisioni dovranno
essere prese d’intesa con il Ministero delle infrastrutture e della
mobilità sostenibili, osservo che occorrerà trovare un adeguato
punto di equilibrio fra una semplificazione necessaria delle
procedure di accesso al superbonus e ovviamente la lotta al
fenomeno dell’abusivismo, che deve rimanere una direttiva su cui
siamo tutti d’accordo. Ci mancherebbe. Pertanto, per questo primo
punto mi impegno a parlare al più presto con i Ministeri coinvolti
e a darvi la risposta più opportuna possibile“.
Il Superbonus e l’ampliamento della platea di beneficiari
Per quanto riguarda il secondo quesito sull’estensione del
superbonus, il Ministro ha affermato “mi impegno altresì ad
avviare una riflessione col Ministero dell’economia e delle
finanze, che in questo caso è più direttamente interessato.
Sottolineo – giusto per completezza visto che abbiamo cominciato a
rifletterci ieri – che la misura in questione è stata introdotta
con lo scopo principale di favorire interventi di riqualificazione
profonda sotto il profilo energetico e sismico degli edifici
residenziali, che rappresentano un ambito su cui concentrare gli
sforzi anche nel Piano nazionale integrato energia e clima al 2030,
la long term strategy e la renovation wave“.
“L’ampliamento della platea dei beneficiari anche agli edifici
strumentali di imprese potrebbe risultare più complessa da
conciliare con l’obiettivo di concentrare risorse pubbliche dove
possono produrre maggiori risultati. Lavoreremo su questo. Adesso
mi impegno ad aprire questa discussione con il MEF e vi saprò dire
in tempi più rapidi possibili“.
La proroga al superbonus e la riforma delle detrazioni
fiscali
Per ultimo, il Ministro ha parlato di altre due grandi
problematiche emerse nel corso degli ultimi mesi:
- l’orizzonte temporale del superbonus;
- la riforma della disciplina delle detrazioni fiscali.
“Per quanto riguarda, infine, la possibilità di procedere
alla riforma delle detrazioni fiscali connesse agli interventi
edilizi, in considerazione della strategicità del comparto
costruzioni, la stessa bozza del PNRR ha dato particolare rilevanza
agli interventi di riqualificazione degli edifici residenziali,
prevedendo la proroga del superbonus per i condomini ex Istituto
autonomo case popolari (IACP) al 31 dicembre 2022 e al 30 giugno
2023. Si tratta, quindi, di proroghe abbastanza importanti. Fino a
tali date il superbonus potrebbe operare insieme alle consuete
detrazioni fiscali dedicate al settore (bonus casa, ecobonus,
sismabonus, bonus facciate), ad oggi tuttavia limitate al 31
dicembre 2021. Per il periodo successivo potrebbe essere
considerata una revisione coordinata del sistema delle detrazioni
fiscali ad oggi esistente, con un approccio integrato che
consentirebbe di ottimizzare tempi e costi degli interventi. La
revisione del quadro normativo potrebbe tenere conto dei vincoli di
bilancio e prevedere congiuntamente tutti questi profili,
valutando, ad esempio, diverse aliquote di detrazione in funzione
delle performance generali raggiunte da ciascun edificio.
Concludo dicendo che il sistema delle detrazioni edilizie potrebbe,
inoltre, continuare ad essere affiancato da strumenti di provata
efficacia, come quelli della cessione del credito e dello sconto in
fattura con procedure adeguate anche per le piccole e medie imprese
del settore. In conclusione, mi impegno ad aprire subito questa
discussione e vi farò sapere al più presto”.
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