Nell’attesa che si chiarisca definitivamente se ci sarà la
proroga al 2023, continuano le domande e i dubbi
applicativi relativi alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus)
previste dal D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio).
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Superbonus 110%: tutto gratis?
Il mantra che ha accompagnato questa detrazione fiscale sin
dalla sua nascita è: “tutto gratis”. Perché la detrazione fiscale
superiore all’importo dei lavori, unita alle possibilità di sconto
in fattura e cessione del credito, porterebbero alla considerazione
che per intervenire sul proprio immobile non servirebbe capitale
iniziale o, almeno, ne servirebbe in minima parte se rapportato al
totale dell’importo dei lavori.
Una considerazione che per alcuni casi può anche essere vera.
Soprattutto quando si parla di edifici unifamiliari o
plurifamiliari non in condominio. Ma, cosa accade per i
condomini?
Il superbonus 110% per i condomini
Per i condomini le cose si complicano. Perché pur essendo vero
che l’art. 121 del Decreto Rilancio prevede le due opzioni
alternative alla detrazione diretta (lo sconto in fattura e la
cessione del credito), vanno tenuti a mente almeno due fattori
chiave:
- il primo riguarda l’essenza stessa del superbonus: è una
detrazione fiscale che nel caso di sconto in fattura e cessione del
credito necessita del visto di
conformità che può anche non arrivare per la mancanza
di alcuni presupposti; - il secondo riguarda le norme previste per i condomini: l’art.
1135, comma 4 del Codice Civile prevede che l’assemblea dei
condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle
innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di
importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere
eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento
graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il
fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti
dovuti.
Il superbonus 110% e il fondo speciale per i condomini
Cosa significa? l’art. 121, comma 1-bis del Decreto Rilancio
prevede che le due opzioni alternative possano essere esercitate
sulla base di stati di avanzamento lavori che non possono essere
più di due e che devono riferirsi ad almeno il 30% del medesimo
intervento. Nella migliore delle ipotesi si potranno avere un primo
stato di avanzamento al 30% dei lavori, un secondo al 60% e uno
stato finale. Quindi 3 step: 30%, 30% e 40%.
Considerato che gli interventi che rientrano nel superbonus sono
certamente opere di manutenzione straordinaria e considerato che
non è prevista alcuna deroga all’art. 1135, comma 4 del Codice
Civile, è chiro che il condominio dovrà costituire prevendivamente
un fondo speciale (che nella migliore delle ipotesi non utilizzerà)
pari ad almeno il 40% dell’importo dei lavori che possa coprire i 3
step che portano al fine lavori.
Cosa succede se non si costituisce questo fondo? la risposta più
semplice (come spesso accade) potrebbe essere “niente”. In realtà,
in considerazione dell’importanza dei lavori che potrebbero non
vedere l’assemblea unanime nella loro approvazione, la mancata
costituzione del fondo è uno di quei “cavilli” che potrebbe offrire
al condomino contrario un valido appiglio per impugnare la
delibera.
La soluzione? potrebbe essere quella di un “prestito ponte” che,
come detto, copra il 40% dei lavori, da estinguere alla fine…sempre
che tutto proceda nei termini corretti e senza sorprese.
Source: lavoripubblici.it
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