In condominio, si è svolta un’assemblea tesa ad approvare l’incappottatura usufruendo del Superbonus 110%. Trattasi ovviamente di spesa straordinaria. La votazione ha avuto esito con maggioranza favorevole e minoranza contraria. Desidero sapere se vi sono appigli legali per invalidare detto risultato, tipo il decoro dell’immobile, rispetto al quale mi sembra di aver capito che sussiste la necessità della maggioranza assoluta.
Serve la maggioranza assoluta per gli interventi di manutenzione straordinaria, cioè per le riparazioni di notevole entità (come ad esempio: tinteggiatura facciate e scale, sostituzione caldaie e impianto termico, installazione ascensore, rifacimento lastrico solare, opere strutturali, sostituzione ringhiere, antenne satellitari, infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli, cavi fibra ottica, installazione di un impianto di videosorveglianza su parti condominiali, ecc.). In ipotesi del genere, per iniziare l’assemblea c’è bisogno dello stesso quorum dell’ordinaria mentre, per approvare la delibera in seconda convocazione, occorre la maggioranza numerica degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Per quanto riguarda le innovazioni utili a un uso più comodo, un miglioramento o un maggior rendimento delle cose comuni, servirà invece una maggioranza qualificata. Anche in questo caso, per iniziare l’assemblea, si avrà bisogno dello stesso quorum dell’ordinaria. Le questioni deliberate necessitano della maggioranza dei partecipanti più 2/3 del valore dell’edificio.
Oltre alle indicazioni date dal Codice civile, le maggioranze da adottare per le deliberazioni in determinate materie sono dettate da leggi speciali che le regolano. Ad esempio, la legge n. 13 del 1989 per l’eliminazione di barriere architettoniche e l’installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati richiede una maggioranza qualificata. Per la validità della deliberazione con cui decidere un’innovazione in questo senso, è richiesto un quorum deliberativo del cinquanta per cento più uno dei votanti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Un caso particolare è rappresentato dalla legge n. 10 del 1991. Per quanto riguarda le innovazioni dei sistemi di riscaldamento è richiesta infatti dalla legge la maggioranza qualificata. Per gli interventi su edifici e impianti per il contenimento del consumo energetico è sufficiente invece la maggioranza semplice.
In condominio, per approvare gli interventi per usufruire del Superbonus al 110% occorre in genere la semplice maggioranza. Il Decreto Legge n. 104 del 14 agosto 2020 ha modificato il Decreto Rilancio (n. 34/2020), aggiungendo all’art. 119 il comma 9 bis. Ora, è richiesta la maggioranza semplice per la deliberazione degli interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico che possono usufruire del superbonus 110%. Il cappotto è sicuramente un intervento (trainante) rientrante nell’ambito della riqualificazione energetica.
In pratica, Il legislatore ha cercato di favorire al massimo l’accesso ai lavori agevolati dal Superbonus, consentendo una maggioranza più bassa del consueto per ottenere l’approvazione dell’assemblea.
La facilità con cui si possono approvare gli interventi rientranti nel Superbonus non legittima, tuttavia, la violazione del decoro architettonico dell’edificio.
Secondo la Corte di Cassazione (Cass., sent. n. 851 del 2007; Cass., sent. n. 1286 del 25 gennaio 2010; Cass., sent. n. 10048 del 24 aprile 2013), il decoro architettonico corrisponde all’estetica complessiva data dall’insieme delle linee e strutture ornamentali che conferiscono una armoniosa fisionomia e un’unica impronta all’aspetto dell’edificio. In estrema pratica, il decoro dell’edificio condominiale corrisponde al suo armonico aspetto esteriore, all’estetica dell’edificio.
Il decoro architettonico non riguarda solamente i palazzi di pregio, potendosi trovare in ogni edificio nel quale possa individuarsi una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia.
Il Codice civile cita più volte il decoro architettonico, indicandolo come limite alle opere che i condòmini possono realizzare, sia sulle singole proprietà private che nelle aree comuni.
Secondo la legge (art. 1122 cod. civ.), nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
Ma non solo. Secondo il Codice civile (art. 1120 cod. civ.), sono in ogni caso vietate le innovazioni (cioè, le opere che comportino un’alterazione sostanziale o un mutamento di destinazione della cosa comune) che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Insomma: il decoro architettonico è un limite alla libertà dei condòmini di intervenire sull’edificio, il quale non può essere modificato a proprio piacimento deturpandone l’aspetto.
Secondo la giurisprudenza (Cass., sent. n. 14474 del 30 giugno 2011), ciascun condomino può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune, sicché nel relativo giudizio non è nemmeno necessaria la presenza in causa di tutti gli altri condòmini, né del condominio. Ciò significa che, se dovessero essere apportate modifiche a parti comuni dell’edificio in grado di guastare l’estetica del condominio, anche un solo condomino potrà opporsi e chiamare in causa il responsabile al fine di ottenere l’inibizione dei lavori in corso, l’eventuale risarcimento del danno e ripristino dello stato dei luoghi.
In pratica, per la tutela dell’estetica dell’edificio, non occorre attendere l’intervento dell’assemblea o dell’amministratore, in quanto ciascun condomino è portatore dell’interesse a non veder deturpata l’estetica dell’immobile, con conseguente deprezzamento dello stesso.
Nell’ipotesi in cui il regolamento condominiale abbia previsto espressamente alcuni casi di violazione del decoro architettonico, allora sarà più semplice individuare le circostanze in cui sia stata violata l’estetica dell’immobile. In tutti gli altri casi, cioè quando il regolamento nulla dice circa le ipotesi di lesione del decoro architettonico, sarà più difficile stabilire se un deturpamento dell’estetica dell’edificio ci sia stata o meno.
Eccezionalmente, la legge (D.L. n.32/2019 conv. con modificazioni in Legge n. 55/2019) consente di porre in essere interventi di recupero, restauro e ristrutturazione edilizia anche quando modificano il decoro architettonico, con la medesima maggioranza semplificata valida per il Superbonus. Si tratta comunque di interventi che non devono alterare il decoro architettonico, ma possono solo migliorarlo, mantenerlo o ripristinarlo, come nel caso in cui il fabbricato sia degradato o in rovina.
Al di là di questi specifici casi, in tutte le altre ipotesi in cui il progettato intervento di realizzazione del cappotto termico altera, lede o comunque pregiudica in modo significativo il decoro architettonico esistente, l’assemblea non può validamente deliberare l’esecuzione dei lavori se non all’unanimità dei voti.
Il decoro architettonico è considerato infatti un bene comune e indivisibile, del quale nessuna maggioranza può disporre in senso peggiorativo. Basterebbe, perciò, il dissenso di un solo condomino ad invalidare la deliberazione espressa dall’assemblea con qualsiasi maggioranza; dunque per autorizzare l’avvio di lavori di isolamento termico che ledono il decoro architettonico occorre avere il consenso unanime di tutti i comproprietari.
In sintesi: il decoro architettonico può costituire limite invalicabile ai lavori autorizzati dall’assemblea. Tuttavia, l’effettiva violazione dello stesso va valutata di caso in caso, a seconda del concreto impatto che l’intervento ha sull’aspetto esteriore. Se il regolamento stabilisce poi regole particolari per la tutela del decoro architettonico, allora ci si potrà appellare ad esso per inficiare la validità della delibera assembleare.
Quanto appena detto per il decoro architettonico vale anche in altre circostanze. A mente dell’ultimo comma dell’art. 1120 Cod. civ., sono vietate (a prescindere dalla maggioranza) le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
In tema di cappotto termico, però, è difficile ipotizzare un attentato alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio, ovvero a pregiudizi per il godimento o l’uso di parti comuni. Anche in queste ipotesi, però, non può esprimersi un giudizio a priori, dovendosi verificare nel concreto l’impatto dell’opera autorizzata dall’assemblea.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva
Source: laleggepertutti.it
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