Ristrutturazioni, titoli edilizi e detrazioni fiscali: facciamo chiarezza – Lavori Pubblici

Nell’immaginario collettivo quando si parla di lavori edili,
soprattutto di piccoli interventi all’interno di un appartamento
residenziale, l’idea è sempre quella di chiamare un operaio o nella
migliore delle ipotesi un’impresa e partire con la
ristrutturazione.

Ristrutturazioni, titoli edilizi, detrazioni fiscali e stato
legittimo

Che si tratti di ristrutturare un bagno, una cucina o modificare
la disposizione interna, l’attività progettuale è vista come un
onere utile solo per mettere una firma qui e fare un disegnino lì.
Niente di più sbagliato e per tanti motivi.

Uno degli aspetti positivi delle detrazioni fiscali del
110% (superbonus) messe a punto dal
Decreto Rilancio e su cui ormai tutti parlano, è
aver acceso un faro sulla conformità
urbanistica-edilizia dell’immobile.

Oggi tutti sanno che esiste una normativa edilizia, dei titoli
abilitativi necessari per intraprendere un’attività e soprattutto
l’art. 49 del DPR n. 380/2001 (il
Testo Unico Edilizia) che vieta l’utilizzo di
detrazioni fiscali nel caso di interventi realizzati abusivamente o
su un immobile privo di legittimità. Dove per legittimità o meglio “stato legittimo” (dell’immobile o dell’unità immobiliare) si
intende ai sensi dell’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia quello
stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione
o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato
l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o
unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi
che hanno abilitato interventi parziali.

Mentre per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non
era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato
legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo
impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese
fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o
altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la
provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo
intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità
immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che
hanno abilitato interventi parziali.

Gli interventi e i titoli edilizi

L’art. 3 del DPR n. 380/2001 definisce le tipologie di
intervento edilizio:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• nuova costruzione;
• ristrutturazione urbanistica.

Sulla base della consistenza dell’intervento sono previsti:

• gli interventi subordinati a permesso di
  costruire che sono quelli:
  • di nuova costruzione;
  • di ristrutturazione urbanistica;
  • di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo
    edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in
    cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli
    edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone
    omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché
    gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della
    volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili
    sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del
    paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42
    (art. 10, comma 1, lettera c) del TUE);
• gli interventi subordinati a segnalazione certificata
  di inizio attività (SCIA) che sono
  quelli:
  • di manutenzione straordinaria, qualora riguardino le parti
    strutturali dell’edificio o i prospetti;
  • di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino
    le parti strutturali dell’edificio;
  • di ristrutturazione edilizia, diversi da quelli indicati
    nell’articolo 10, comma 1, lettera c).
• gli interventi che vanno in edilizia libera,
  che sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
  • manutenzione ordinaria;
  • installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza
    termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
  • interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche
    che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di
    manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  • opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che
    abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca
    di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro
    edificato;
  • movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio
    dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi
    gli interventi su impianti idraulici agrari;
  • serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura,
    funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
  • opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive
    esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere
    immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e,
    comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni
    comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto,
    previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione
    comunale;
  • opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche
    per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di
    permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale,
    ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente
    interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali
    tombati;
  • pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da
    realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro
    per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
  • aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle
    aree pertinenziali degli edifici;
• gli interventi subordinati a comunicazione di inizio
  lavori asseverata (CILA) che sono quelli
  non riconducibili a nessuno dei precedenti.

Il D.Lgs. 222/2016 e la semplificazione dei regimi
amministrativi in materia edilizia

Con il D.Lgs. n. 222/2016 si è compiuto un passo in avanti nella
definizione degli interventi edilizi e dei relativi regimi
amministrativi. La tabella A allegata al Decreto individua
puntualmente:

• l’attività edilizia;
• il regime amministrativo (edilizia libera, CILA, SCIA o
  PdC);
• i riferimenti normativi.

Nel caso, ad esempio, di interventi di manutenzione ordinaria,
ovvero interventi che riguardano le opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle
necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti
tecnologici esistenti, si va in edilizia libera.

Nel caso di manutenzione straordinaria leggera, ovvero opere e
modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli
edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi
igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la
volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti
urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso, è necessario
presentare una CILA.

Il Glossario per l’edilizia libera

Con il Decreto Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 2
marzo 2018 è stato fatto un ulteriore passo in avanti con la
definizione di un vero e proprio Glossario per l’edilizia
libera che contiene una tabella in cui sono individuate
le principali opere che possono essere eseguite senza alcun
titolo abilitativo, nel rispetto delle prescrizioni degli
strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore
aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (in
particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio,
igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica,
di tutela dal rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute
nel codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al d.lgs. n.
42/2004). La tabella, nello specifico, riporta:

• il regime giuridico dell’attività
  edilizia libera ex art. 6, comma 1, lettere da a) a e-quinquies),
  del d.P.R. n. 380/2001 e ex
  art. 17 del d.lgs. n. 128/2006;
• l’elenco delle categorie di
  intervento che il d.P.R. n. 380/2001 ascrive
  all’edilizia libera (art. 6 comma 1), specificato da quanto
  previsto dalla tabella A del d.lgs. n. 222/2016;
• l’elenco, non esaustivo, delle principali
  opere che possono essere realizzate per ciascun
  elemento edilizio come richiesto dall’art. 1, comma 2
  del d. lgs. n. 222/2016;
• l’elenco, non esaustivo, dei principali
  elementi oggetto di intervento, individuati per
  facilitare la lettura della tabella da cittadini, imprese e
  PA.

Si tratta di 58 tipologie di opere a cui
corrispondono 58 tipologie di elementi relative alle
seguenti 12 categorie di intervento:

1. manutenzione ordinaria (d.p.r. n.
   380/2001, art. 6 comma 1, lett. a); art.3, comma 1, lett. a) e
   d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II – Edilizia – attività 1) con
   25 principali opere alle quali corrispondono 25 principali
   elementi;
2. pompe di calore di potenza termica utile nominale
   inferiore a 12 kW (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma
   1, lett. a-bis) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II -Edilizia-
   attività 2) con una principale opera alla quale corrisponde un
   principale elemento;
3. depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità
   complessiva non superiore a 13 mc (d.lgs. n.
   128/2006, art. 17) con una principale opera alla quale corrisponde
   un principale elemento;
4. eliminazione delle barriere
   architettoniche (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1,
   lett. b) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II – Edilizia –
   attività 21) con 5 principali opere alle quali corrispondono 5
   principali elementi;
5. attività di ricerca nel
   sottosuolo (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett.
   c) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II – Edilizia – attività
   23) con una principale opera alla quale corrisponde un principale
   elemento;
6. movimenti di terra (d.p.r. n. 380/2001,
   art. 6 comma 1, lett. d) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –
   Edilizia – attività 24) con 3 principali opere alle quali
   corrispondono 3 principali elementi;
7. serre mobili stagionali (d.p.r. n.
   380/2001, art. 6 comma 1, lett. e) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A,
   Sezione II – Edilizia – attività 25) con una principale opera alla
   quale corrisponde un principale elemento;
8. pavimentazione di aree
   pertinenziali (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1,
   lett. e-ter) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II – Edilizia –
   attività 27) con 4 principali opere alle quali corrispondono 4
   principali elementi;
9. pannelli fotovoltaici a servizio degli
   edifici (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett.
   e-quater) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II – Edilizia –
   attività 28) con una principale opera alla quale corrisponde un
   principale elemento;
10. aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di
    pertinenza (d.p.r. n. 380/2001, art. 6 comma 1, lett.
    e-quinquies) e d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II – Edilizia –
    attività 29) con 9 principali opere alle quali corrispondono 9
    principali elementi;
11. manufatti leggeri in strutture
    ricettive (d.p.r. n. 380/2001, art. 3 comma 1, lett.
    e-bis) previa comunicazione avvio lavori e d.lgs. n. 222/2016, Tab.
    A, Sezione II – Edilizia – attività 16) con una principale opera
    alla quale corrisponde un principale elemento;
12. opere contingenti temporanee (d.p.r. n.
    380/2001, art. 6 comma 1, lett. e-quinquies) e d.lgs. n. 222/2016,
    Tab. A, Sezione II – Edilizia – attività 26) con 6 principali opere
    alle quali corrispondono 6 principali elementi,

tutte rientranti nel regime giuridico dell’Edilizia libera.

Edilizia libera e detrazioni fiscali

Nel caso di interventi che vanno in edilizia libera ma possono
fruire di una quale detrazione fiscale occorre ricordare che è
necessario compilare una autodichiarazione di atto notorio in cui
indicare:

• i dati anagrafici del contribuente (nome, cognome, data e luogo
  di nascita, codice fiscale, residenza);
• la dichiarazione di consapevolezza sulle sanzioni previste e
  sulla decadenza dei benefici ai sensi degli artt. 75 e del DPR n.
  445/2000 in caso di false dichiarazioni;
• gli estremi catastali dell’immobile (foglio, particella,
  subalterno e categoria);
• la data di inizio dei lavori;
• una dichiarazione che gli interventi rientrano tra quelli
  previsti per la fruizione della detrazione fiscale.

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