È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.
219 del 31 maggio 2021 il Decreto-Legge 31 maggio 2021,
n. 77 recante “Governance del Piano nazionale di
rilancio e resilienza e prime misure di rafforzamento delle
strutture amministrative e di accelerazione e snellimento delle
procedure“. Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale
arrivano anche le conferme alle disposizioni previste
dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto
Rilancio) per il superbonus 110%.
Superbonus 110%: un pieno di modifiche
Ecco che dopo il decreto-legge 14 agosto
2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con
modificazioni dalla legge 13
ottobre 2020, n. 126, dopo la legge 30 dicembre
2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021) e dopo il
Decreto-legge 6 maggio 2021,
n. 59 (ancora da convertire in legge), arriva il quarto
correttivo alla disciplina del Superbonus 110%.
Un correttivo che ha un duplice obiettivo:
- allargare la platea di beneficiari;
- eliminare la barriere all’ingresso che ha rallentato l’accesso
al bonus 110%.
Decreto Semplificazioni: tutte le modifiche al Superbonus
110%
Ecco di seguito tutte le modifiche che il nuovo Decreto Legge n.
77/2021 apporta alla disciplina del Superbonus 110%:
- vengono inseriti nel comma 4 gli interventi di abbattimento
delle barriere architettoniche che diventano trainati anche dal
sismabonus; in particolare, alla fine del comma 4 è inserito il
seguente periodo: “Tale aliquota si applica anche agli
interventi previsti dall’art. 16-bis, comma 1, lettera e), del
testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22
dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di
età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano
eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati nel
primo periodo e che non siano già richiesti ai sensi del comma 2
della presente disposizione”; - viene previsto l’inserimento del comma 10-bis che lega i limiti
di spesa per le unità immobiliari alla superficie complessiva
dell’immobile; in particolare “10-bis. Il limite di spesa
ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per
le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la
superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di
efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento
antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e
8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come
ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio
del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ai sensi
dell’articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1 settembre
1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che
siano in possesso dei seguenti requisiti: a) svolgano attività di
prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui
membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun
compenso o indennità di carica; b) siano in possesso di immobili
rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di
proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito. Il
titolo di comodato d’uso gratuito è idoneo all’accesso alle
detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il
contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore
all’entrata in vigore della presente disposizione”; - infine la modifica più discussa, quella relativa al comma
13-ter che viene completamente sostituito dal seguente:
“13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, con
esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione
degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono
realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata
(CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo
abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto
d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la
legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata
completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La
presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato
legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del
Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli
interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio
fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della
Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA; b) interventi realizzati in
difformità dalla CILA; c) assenza dell’attestazione dei dati di cui
al secondo periodo; d) non corrispondenza al vero delle
attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni
valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di
intervento.”. 2. Restano in ogni caso fermi gli oneri di
urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di
intervento proposto”.
Superbonus 110% in CILA
Per quanto concerne quest’ultima modifica, come dal nome del
Decreto Legge (appunto Semplificazioni), viene prevista una
disciplina speciale e semplificata (forse…) per gli interventi
che accedono al bonus 110%. Per questi interventi,
fatta esclusione per quelli con demolizione e ricostruzione, si
risolve quello che è stato il problema che ne ha rallentato
l’applicazione fino ad ora: l’accesso agli atti per la verifica di
conformità urbanistica-edilizia.
Un problema acuito con il periodo di pandemia che ha evidenziato
tutte le difficoltà di accesso agli atti, nella maggior parte dei
casi ancora cartacei. E proprio per questo motivo, soprattutto per
incentivare gli interventi sugli edifici plurifamiliari (condomini
in primis) si è deciso di intervenire su quattro importanti
aspetti:
- la definizione dell’intervento edilizio che adesso è
universalmente definito come manutenzione straordinaria; - il titolo edilizio;
- lo stato legittimo;
- la decadenza delle detrazioni fiscali.
Superbonus 110%: manutenzione straordinaria, CILA e stato
legittimo
Viene, innanzitutto, definito che tutti gli interventi che
accedono al superbonus 110% che non comportano demolizione e
ricostruzione possono essere considerati come manutenzione
straordinaria. Su questi l’intervento potrà essere avviato
dietro presentazione di una Comunicazione di Inizio Lavori
Asseverata (CILA) in cui il tecnico non dovrà più
verificare lo stato legittimo e non dovrà più
investigare nei meandri degli archivi edilizi alla caccia di un
documento che non si trova più, che si è perso o che non
esiste.
Superbonus 110%: la decadenza del beneficio
Questo velocizza il processo ma a nulla sarebbe servito se il
Decreto Semplificazioni non avesse previsto un’altre importante
disposizione (che, ricordiamo, non modifica il DPR n. 380/2001 o
altre norme fiscali): i criteri di decadenza del beneficio
fiscale. Viene previsto che sugli interventi di superbonus
che non prevedono demolizione e ricostruzione la decadenza del
beneficio fiscale previsto dall’art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo
Unico Edilizia) opera esclusivamente nei seguenti casi:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo
che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o
del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è
attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente
al 1° settembre 1967; - non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del
comma 14 dell’art. 119 del Decreto Rilancio.
Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità
dell’immobile oggetto di intervento.
Cosa significa? che in realtà non si può parlare di vera
semplificazione ma di salto all’ostacolo. Viene bypassato il
problema della conformità iniziale, quello della decadenza del
beneficio ma non si risolve un grande e grosso problema.
Per non perdere il beneficio è, infatti, previsto che la CILA
dovrà rappresentare coerentemente lo stato dei luoghi. Il
professionista incaricato, quindi, avrà due strade davante:
- rappresentare lo stato dei luoghi fedelmente (difformità
incluse); - “non vedere” e quindi non indicare le piccole e grandi
difformità presenti.
Nel primo caso lo Sportello Unico Edilizia (SUE) avrà tutte le
carte per diniegare la CILA e sanzionare il contribuente per
eventuali difformità. Nel secondo caso, invece, il professionista
potrebbe prendersi delle responsabilità che non gli competono.
L’asseverazione del progettista
Ricordiamo pure che nel modello di CILA c’è una sezione chiamata “ASSEVERAZIONE DEL PROGETTISTA” in cui c’è
scritto:
“Il progettista, in qualità di persona esercente un servizio
di pubblica necessità ai sensi degli artt.359 e 481 del Codice
Penale, esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico,
edilizio, statico, igienico ed a seguito del sopralluogo,
ASSEVERA
che l’intervento, compiutamente descritto negli elaborati
progettuali, è conforme agli strumenti urbanistici approvati
e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che è
compatibile con la normativa in materia sismica e con quella sul
rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento
delle parti strutturali dell’edificio“.
Questa sezione dovrà semplicemente restare vuota per gli
interventi che accedono al superbonus oppure si dovrà attendere una
modifica alla modulistica edilizia?
La sanatoria delle difformità costruttive
La vera semplificazione sarebbe stata quella di affrontare senza
demagogie uno degli aspetti più importanti e sottovalutati del
settore edilizio: le piccole difformità costruttive (oltre il 2%)
di cui è affetto il patrimonio edilizio regolarmente assentito. Un
tema noto a tutti: dai professionisti che si occupano di pratiche
edilizie, passando per le pubbliche amministrazioni, per arrivare
alla categoria dei notai che si occupano dei rogiti
immobiliari.
Una semplificazione che dovrà necessariamente passare per la
riscrittura del DPR n. 380/2001, la cui bozza
è già pronta e che ci auguriamo sia presente
nell’agenda di questo Governo.
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