I dubbi sull’attuazione delle agevolazioni fiscali per l’edilizia sono all’ordine del giorno per via delle numerose casistiche che si possono presentare. Nello specifico analizziamo l’applicazione del Bonus Facciate, per quegli edifici in corso di definizione ovvero quelli registrati al Catasto alla categoria F/4.
Il Bonus Facciate consente di recuperare il 90% dei costi sostenuti per il rifacimento dei prospetti senza un limite massimo di spesa e possono beneficiarne tutti.
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Ricordiamo che la condizione importante è data dal fatto che gli immobili si trovino nelle zone A e B (decreto ministeriale n.1444/1968) o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.
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La Zona A è il centro storico di un Comune che contiene agglomerati urbani dal carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale. Rientrano in zona B (zona di completamento) le parti di territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone di tipo A.
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Così come viene specificato nella Guida Bonus Facciate, a cura dell’Agenzia delle Entrate, per poter usufruire dell’agevolazione è necessario realizzare interventi di recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali. Tuttavia è bene fare una precisazione a proposito delle categorie catastali rientranti nell’agevolazione, nata per abbellire gli edifici delle città italiane, soprattutto per quanto riguarda gli edifici incompleti.
Vediamo nel dettaglio.
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Quali sono le zone escluse dal Bonus Facciate?
Gli edifici che si trovano nelle zone C, D, E ed F, non sono soggetti al Bonus Facciate, ovvero parliamo di:
- Zona C: include le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino non edificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunge i limiti di superficie e densità previsti alla lettera B).
- Zona D: comprende le parti del territorio destinate ai nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati.
- Zona E: sono le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui – fermo restando il carattere agricolo delle stesse – il frazionamento delle proprietà richiede insediamenti da considerare come zone C.
- Zona F: include le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.
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Le categorie F/3 ed F/4 rientrano nel bonus facciate?
L’esistenza dell’immobile è un requisito imprescindibile per poter godere dell’agevolazione, ciò porta inevitabilmente ad escludere una ben precisa porzione di edifici ovvero quelli appartenenti alla categoria catastale F/3, ovvero le unità in corso di costruzione.
Si tratta di immobili, che essendo in fase di costruzione e i cui lavori edilizi sono ancora in corso, risultano inagibili e inabitabili e pertanto non producono reddito.
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La questione cambia invece per gli immobili registrati al catasto con la categoria F/4, unità in corso di definizione la cui costruzione è già stata conclusa, ma per i quali la destinazione d’uso e la divisione dei vani sono ancora in fase di definizione, ovvero ma non ancora definito funzionalmente o strutturalmente. Questa tipologia di edifici è “esistente” e pertanto è ammessa al bonus facciate, purché vengano rispettai tutti i requisiti di legge.
Possiamo pertanto concludere che l’unica categoria catastale esclusa dal bonus facciate è la F/3, così come accade per il Superbonus. Ne abbiamo parlato meglio nell’articolo > Immobile al grezzo? No superbonus <
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