L’art. 33 del Decreto Legge n. 77/2021 (ancora da convertire in
legge) ha modificato alcuni commi dell’art. 119 del Decreto Legge
n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che ha messo in piedi nel nostro
ordinamento le detrazioni fiscali del 110% (superbonus).
Superbonus 110% senza demolizione e ricostruzione: CILA senza
stato legittimo
Tra le modifiche su cui si è largamente discusso, vi è la
sostituzione del comma 13-ter, art. 119 del Decreto Rilancio,
mediante il quale si sta provando a dare uno slancio agli
interventi di superbonus 110%, bypassando il “problema” della
conformità urbanistica-edilizia degli immobili.
Non è, infatti, un mistero che l’audit iniziale relativo alla
verifica dello stato legittimo degli immobili ha generato più di
una problematica che ha rallentato parecchio le pratiche di
superbonus 110%. Principalmente per le difficoltà dovute
all’accesso agli atti che, complice la pandemia e la pessima
digitalizzazione degli sportelli unici per l’edilizia, ha disilluso
molti possibili beneficiari.
Entrando nel dettaglio, il nuovo comma 13-ter ha previsto che
tutti gli interventi di superbonus 110% che non prevedono la
demolizione e ricostruzione dell’edificio, possono essere
realizzati utilizzando la comunicazione di inizio lavori asseverata
(CILA) prevista all’art. 6-bis del DPR n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia). Una particolare CILA (da noi ribattezzata CILAS,
comunicazione di inizio lavori asseverata per il superbonus) in cui
non è più necessario attestare lo stato legittimo ma solo:
- per gli immobili post 1 settembre 1967, gli
estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione
dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha
consentito la legittimazione; - per gli immobili pre 1 settembre 1967,
attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente
al 1° settembre 1967.
Ma non solo, perché il Governo, con una scelta molto
discutibile, ha previsto che la decadenza del beneficio fiscale non
operasse più (come previsto all’art. 49 del DPR n. 380/2001) in
presenza di abusi edilizi, ma solo nei casi di:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo
che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o
del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero
dell’attestato che la costruzione è stata completata in data
antecedente al 1° settembre 1967; - non corrispondenza al vero delle attestazioni previste
dall’art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio.
Abusi edilizi, autodenuncia e ripresa dell’attività “criminosa”
In tutto questo c’è da considerare almeno due aspetti:
- il primo è relativo al fatto che la presentazione di una CILA
che rappresenta uno stato di fatto difforme all’ultimo titolo
edilizio, comporta una vera e propria autodenuncia al SUE (con
tutti gli effetti e le sanzioni previste dal Testo Unico
Edilizia); - il secondo riguarda l’orientamento consolidato da parte della
giurisprudenza di Cassazione per la quale “Qualsiasi intervento
effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché
l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa
dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato,
anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria,
perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che
l’edificio su cui si interviene sia stato costruito
legittimamente“.
La circolare del Comune di Catania
Ma a tutto c’è un rimedio. Come quello individuato dalla
Direzione Urbanistica e Gestione del Territorio (URBAMET) del
Comune di Catania con la Circolare 14 giugno 2021, prot. 240545,
che farà certamente discutere.
Con questa circolare è stato trattato il problema e dopo aver
segnalato la nuova versione del comma 13-ter si sono date delle
linee guida operative ai professionisti. Linee guida molto
discutibili. Analizziamole insieme.
Intanto è stato messo nero su bianco che per gli interventi di
superbonus senza demo-ricostruzione “non è più necessario per i
professionisti verificare preventivamente, attraverso accesso agli
atti se lo stato attuale dell’immobile sia, o no, conforme al
progetto a suo tempo approvato con titolo edilizio“.
Qui la prima domanda. Benché la verifica dello stato legittimo
sia verificata dal professionista, nell’attuale versione del
modello CILA regionale la verifica di conformità urbanistica è
dichiarata dall’interessato. Nell’attesa del nuovo modello (la
CILAS), è sufficiente per l’interessato non mettere la spunta sulla
casella prevista dall’attuale modulistica?
Ma andiamo avanti. Il Comune di Catania “invita a non
presentare ulteriori domande di accesso agli atti in ordine a
progetti edilizi per la finalità suddetta. Le pratiche riportanti
richiesta di accesso per le finalità in argomento verranno
archiviate d’ufficio”.
Qui la seconda domanda. Quindi un contribuente che volesse
cogliere l’occasione del superbonus per verificare e nel caso
regolarizzare il proprio immobile da piccoli o grandi abusi, nel
Comune di Catania non potrà farlo.
Continuando con la lettura della circolare di Catania si
parla:
- della compensazione dei diritti di segreteria pagati per gli
accessi agli atti già richiesti; - del fatto che la CILA potrà essere presentata solo per gli
immobili legittimamente edificati e non su abusi totali; - delle attestazioni che dovranno essere indicate nella
CILA; - della nuova modulistica che sarà inserita nel portale
telematico del SUE di Catania.
Ma è la parte finale della circolare che desta non poche
perplessità. Secondo il SUE di Catania “gli uffici non
effettueranno alcun controllo finalizzato alla verifica di
eventuali abusi già esistenti, con riguardo alle pratiche edilizie
che saranno presentate ai sensi dell’art. 33 del Decreto Legge n.
77/2021; resta inteso che l’applicazione di tali disposizioni non
costituisce “legittimazione” di eventuali abusi che possono
effettivamente esistere e che di conseguenza potrebbero riemergere
in occasione di successive verifiche di regolarità edilizia che
siano richieste dalla legge per diversi fini (atti di
compravendita, mutui, nuovo o diverso intervento edilizio, denuncia
del vicino ecc…): verifiche che – lo si sottolinea – tuttavia non
inciderebbero sulla pratica presentata ai sensi del richiamato art.
33 e relativi effetti anche fiscali“.
In buona sostanza nessuna verifica sugli interventi di
Superbonus e nessuna possibilità di perdere il beneficio fiscale
oppure essere sanzionato per un controllo del SUE. Scelta corretta
e in linea con la ratio del nuovo comma 13-ter o sbagliata? A voi
la parola!
Source: lavoripubblici.it
Link all’articolo Originale tutti i diritti appartengono alla fonte.
