E’ un argomento ormai conosciuto da moltissimi contribuenti, tanti dei quali hanno avuto modo di imbattersi nelle opportunità che il Decreto Legge 34 del 2020 ha stabilito quando, con la finalità di dare una opportunità di ripresa al mercato immobiliare, notoriamente traino delle economie moderne quando cadono in periodi depressivi, è stata prevista la possibilità di cedere le detrazioni fiscali di cui ogni cittadino può usufruire se effettua ristrutturazioni edilizie o efficienta ai fini energetici o sismici una proprietà immobiliare.
Andando con ordine ciascun contribuente poteva già prima del decreto legge 34 del 2020 d estrarre dalle proprie imposte ai fini IRPEF, le spese sostenute nell’ambito di una delle procedure sopra elencate, inserendo il valore della spesa pagata nei quadri previsti dalle dichiarazioni dei redditi in un tempo compreso tra i 10 e i 5 anni asseconda della tipologia di intervento realizzato. Il Governo Conte ha concesso la possibilità di cedere questa possibile detrazione per monetizzarla immediatamente o attraverso la formula dello “sconto in fattura” che non rappresenta esattamente uno sconto commerciale ma è una via per cedere alla impresa esecutrice i lavori l’intera detrazione oppure attraverso la formula della “cessione del credito” a soggetti terzi – tra i quali in particolare gli istituti di credito.
Il vantaggio per il contribuente è quello di non dover attendere i 5 o 10 anni per recuperare l’intera detrazione, riceverla anche se non si ha una dotazione di IRPEF versata corrispondente e poter spendere una cifra ridotta per la ristrutturazione o l’efficientamento. Vale la pena ricordare, perché è ancora argomento di forte fraintendimento, che tutte queste misure di ristrutturazione, ad eccezione del bonus facciate, concedono un diritto alla detrazione fiscale solo in favore delle persone fisiche, tra l’altro fuori dal contesto dell’esercizio di impresa o professione, perché si tratta appunto di una detrazione ai soli fini IRPEF, l’imposta sui redditi delle persone fisiche. Possono inoltre fruire di questo beneficio, per una concessione di legge, gli Istituti Autonomi per le Case Popolari in tutte le loro forme, i condominii nel “ribaltamento” della detrazione in favore dei singoli condomini, le società cooperative edilizie e le organizzazioni non lucrative di utilità sociale, che a breve si trasformeranno in Enti del Terzo Settore.
Tutti gli altri soggetti, persone giuridiche, società di varia tipologia, enti pubblici, enti locali e partecipate pubbliche sono esclusi da questa possibilità. Ancora forma eccezione il singolo caso del bonus facciate, che consente una detrazione del 90%, il quale è fruibile anche dalle persone giuridiche e dalle persone fisiche che si trovino in regime di impresa o professione, teoricamente senza limiti di spesa se non quelli fissati da alcuni parametri regionali di riferimento. In questo variegato contesto di possibilità, sebbene con qualche ritardo, il mercato immobiliare ha iniziato a recepire l’opportunità di un rinnovato fermento commerciale e la cessione della detrazione fiscale, nella forma dello sconto in fattura o della cessione a terzi, è diventato un fenomeno che il Governo Draghi sta attenzionando con cautela per paura che le misure incentivanti, totalmente slegate oggi dalla presenza o meno di IRPEF da detrarre da parte del contribuente, non finiscano per ricadere esclusivamente sul bilancio dello Stato per un periodo troppo lungo – si pensi che la monetizzazione della cessione del credito, fissata fino al 2022, dovrebbe essere estesa al mese di giugno o dicembre 2023.
Come funziona la procedura di cessione o di sconto in fattura? In relazione alla tipologia di intervento edile, tra i quattro citati in precedenza, il contribuente si troverà nella condizione di dover assolvere agli impegni economici con l’impresa di costruzione e con i tecnici incaricati. Se l’impresa aderisce alla procedura di sconto in fattura, il contribuente attraverso il portale di Agenzia Entrate, effettuerà una dichiarazione contenente i dati della operazione di ristrutturazione o efficientemento, indicando l’ammontare dell’investimento realizzato, nei limiti concessi dalla legge, ove presenti, i dati catastali dell’immobile e il codice fiscale della impresa esecutrice. Nel termine di 10 giorni del mese successivo a quello della trasmissione dei dati, l’impresa esecutrice si troverà accreditato sul proprio cassetto fiscale, l’importo della detrazione potendo scegliere se compensarla con le proprie imposte da versare allo Stato o ricederla ad altri soggetti, in genere istituti di credito, che trattenendo una percentuale a titolo di commissione, monetizzeranno immediatamente il valore della detrazione.
Nel caso in cui l’impresa esecutrice non aderisca alla procedura di sconto in fattura, il contribuente dovrà pagare i lavori per intero e cedere la detrazione direttamente a terzi, ancora una volta istituti di credito principalmente, ottenendo in cambio una monetizzazione diretta scontata di una commissione. Sul mercato delle cessioni si è sviluppata ovviamente una competizione complessa basata principalmente sul valore percentuale della commissione applicata, con la conseguenza che già in pochi mesi diversi istituti di credito hanno potuto rialzare i prezzi ai quali comprano la detrazione fiscale per via dell’incessante numero di richieste che provengono dai cittadini. C’è da segnalare inoltre che molti istituti di credito hanno deciso di fornire un servizio completo di verifica documentale, consulenza, certificazione fiscale e cessione del credito affidandosi a complessi sistemi gestiti da primarie società di revisione legale nazionali. Questa metodologia di organizzazione del servizio ha incontrato da subito diverse difficoltà perché gestita attraverso portali informatizzati e totalmente spersonalizzata.
E’ sempre utile invece affidarsi al proprio commercialista di fiducia soprattutto quando si è di fronte a pratiche complesse che necessitano di una relazione professionale e personale e di una assistenza in loco. Tutti i commercialisti italiani hanno la possibilità di assistere i contribuenti nella procedura di cessione del credito o di sconto in fattura con adeguata preparazione. Quali sono le precauzioni da assumere e i limiti di cui tenere conto? Sebbene il recentissimo Decreto “Semplificazioni”, licenziato dal Governo Draghi nel mese di giugno 2021, abbia prodotto un notevole alleggerimento degli adempimenti necessari per avviare le procedure legate in particolare al Sismabonus ed al Superbonus 110%, il complesso di documenti di cui disporre per presentare la pratica di sconto in fattura o cessione del credito resta a giusta ragione piuttosto corposo. Nel caso della semplice ristrutturazione edilizia che si ricorda ha un limite di spesa, ad unità immobiliare, di 96 mila euro, IVA inclusa, sul quale applicare la detrazione del 50%, è necessario dotarsi della Segnalazione Certificata di Inizio Attività o Lavori presso il Comune nel quale è presente l’immobile, delle fatture emesse dalla impresa incaricata e dai relativi tecnici, dei bonifici per il pagamento ristrutturazione edilizia, che seguono un percorso speciale che prevede l’applicazione di una ritenuta in danno del beneficiario, anche parziali se stiamo nel caso dello sconto in fattura, dei documenti attestanti il titolo di possesso dell’immobile – proprietà, locazione, comodato o altro diritto reale – ed infine documenti attestanti l’identità del contribuente.
Nel caso del bonus facciate, è prevista una detrazione pari al 90% della spesa sostenuta senza un limite predeterminato purché la ristrutturazione riguardi immobili ricadenti nelle zone A e B dei Comuni e riguardi l’area di facciata visibile dalla strada. L’inesistenza di un limite di spesa trova in ogni caso un confine segnato dalla applicazione dei prezziari regionali di riferimento per le opere pubbliche oltre i quali non è consentita considerare la detrazione. La documentazione da possedere in questi casi, che generalmente investono i condominii, si estende anche alla presenza di una delibera assembleare che autorizzi i lavori, e all’insieme dei dati fiscali di tutti i condomini per il ribaltamento pro quota del diritto alla detrazione.
Nella ipotesi del Sismabonus e del Superbonus 110 entrambi in linea teorica garantiscono una detrazione addirittura pari al 110% della spesa sostenuta per efficientare ai fini energetici o sismici un immobile. In questo caso il contribuente potrebbe trovarsi nella condizione di non spendere nulla per la ristrutturazione cedendo il 110% del valore della detrazione e quindi in questo caso è possibile omettere nella allegazione dei documenti necessari il bonifico per il pagamento delle prestazioni di imprese e tecnici se siamo nel caso dello sconto in fattura. Se siamo nel caso di una cessione a terzi, per la quale il contribuente prima paga direttamente le spese e poi cede la detrazione in via autonoma, copia del bonifico sarà sempre necessaria. E’ inoltre richiesto in questo caso un ventaglio ampio di ulteriori documenti tra i quali necessariamente una Attestazione di Prestazione Energetica o Sismica pre e post intervento e una asseverazione Energetica o Sismica rilasciata dalle autorità competenti del Paese.
FRANCESCO ANDREA FALCONE
Dottore Commercialista Revisore Legale
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