È stata pubblicata dal Consiglio Nazionale del Notariato la
guida pratica
alle agevolazioni fiscali per interventi di rigenerazione del
patrimonio immobiliare.
Bonus edilizi 2021: la guida del Notariato
Una guida che fa il punto su tutti i bonus fiscali per gli
immobili, mettendo a confronto la normativa a regime e quella
transitoria, indicando le agevolazioni fiscali in vigore e le
modalità per usufruirne, senza tralasciare esempi pratici. Un vero
e proprio vademecum che offre un primo orientamento che non può
però prescindere dal coinvolgimento dei professionisti tecnici del
settore per valutare la possibilità, nel caso concreto, di
beneficiare delle varie agevolazioni fiscali.
La struttura della guida
La guida del Notariato presenta i seguenti paragrafi:
- istruzioni per l’uso
- bonus edilizio
- ecobonus
- sismabonus
- i beneficiari dei bonus
- il superbonus – ambito oggettivo
- le modalità operative
- il bonus facciate
- i bonus “acquisti”
- lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta
- gli “altri” bonus
- regolarità urbanistica
Nelle “istruzioni per l’uso” viene fornita una panoramica delle
principali detrazioni fiscali previste per il
settore dell’edilizia e attualmente in vigore. Ma la parte più
importante è contenuta nelle schede tecniche che compongono
l’intera Guida. Dette schede tecniche sono strutturate in modo
sistematico. Con riguardo alle schede tecniche riferite ai bonus
più importanti:
- la prima colonna indica le tipologie di interventi ricompresi
nel bonus; - la seconda colonna evidenzia la disciplina a regime (senza
limite temporale) e le eventuali varianti temporanee; - la terza colonna illustra la disciplina “rafforzata” (con le
maggiori aliquote e i maggiori tetti di spesa agevolabili), di
norma di carattere temporaneo; - la quarta colonna riporta la disciplina del super-bonus 110%
(ossia la disciplina di maggior favore introdotta nel 2020 ma non
di portata generale, bensì limitata solo a determinati interventi e
favore solo di specifiche categorie di contribuenti).
La regolarità urbanistica
Molto interessante è l’ultima scheda relativa alla regolarità
urbanistica che prende in considerazione la recente modifica
apportata al comma 13-ter, art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020
(Decreto Rilancio) dall’art. 33 del Decreto Legge n. 77/2021
(Decreto Semplificazioni-bis).
In questa sezione sono trattati i seguenti argomenti:
- la disciplina urbanistica degli interventi ammessi al
superbonus; - la non necessità dell’attestazione dello stato legittimo del
fabbricato; - la deroga all’art. 49 testo unico in materia edilizia.
La disciplina urbanistica degli interventi ammessi al
superbonus
In questa sezione il Notariato ricorda che:
- la CILA, richiesta adesso per gli interventi di superbonus che
non richiedono demolizione e ricostruzione dell’edificio, va
presentata al Comune competente, anche per via telematica, per il
tramite di un tecnico abilitato il quale deve attestare, sotto la
propria responsabilità che i lavori sono conformi agli strumenti
urbanistici approvati ed ai regolamenti edilizi vigenti; - i lavori possono essere iniziati a partire dal momento in cui
la CILA viene presentata in Comune; - restano in ogni caso fermi, ove dovuti, gli oneri di
urbanizzazione.
Nella CILA devono essere attestati:
- gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la
costruzione dell’immobile oggetto di intervento ovvero del
provvedimento che ne ha consentito la legittimazione (come nel caso
di titolo edilizio in sanatoria con riguardo all’edificio per il
quale sia stata presentata l’istanza di condono edilizio); - ovvero che la costruzione è stata completata in data
antecedente al 1° settembre 1967.
Con l’imporre l’indicazione nella CILA degli estremi del titolo
abilitativo che ha previsto la costruzione ovvero del provvedimento
che ne ha consentito la legittimazione, la norma in oggetto
esclude, di fatto, dal beneficio del 110% tutti gli edifici
totalmente abusivi realizzati dopo il 1° settembre 1967, ossia gli
edifici costruiti dopo tale data in assenza del titolo abilitativo
(anche in sanatoria).
La non necessità dell’attestazione dello stato legittimo del
fabbricato
Il Notariato ricorda che la CILA per la realizzazione di questi
interventi non necessita dell’attestazione dello stato legittimo di
cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico in materia
Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380). Pertanto, per la
presentazione dei progetti relativi agli interventi che possono
beneficiare del Super-Bonus, non è necessario attestare la cd.
“doppia conformità”, ossia la conformità del nuovo progetto agli
strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti e lo stato
legittimo del fabbricato ossia la sua legittima costruzione.
Viene ricordato che lo stato legittimo è escluso ogni qualvolta
l’immobile presenti degli abusi edilizi non debitamente sanati. Ci
sono, peraltro, delle difformità edilizie, considerate dalla legge
di lieve entità, tali, comunque, da non essere considerate delle
violazioni edilizie e tali, pertanto, da non escludere lo stato
legittimo del fabbricato. Si tratta delle cd. “tolleranze
costruttive/esecutive” di cui all’art. 34-bis del testo Unico in
materia edilizia (ad es. il mancato rispetto dell’altezza, dei
distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro
parametro delle singole unità immobiliari se contenuto entro il
limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, le
irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici
di minima entità, ecc.).
La norma del Decreto Semplificazioni con l’escludere
espressamente la necessità dell’attestazione dello stato legittimo
ha reso, pertanto, irrilevanti, ai fini della fruizione del
Superbonus 110%, non solo le difformità riconducibili alle
tolleranze costruttive-esecutive ma anche ogni altra difformità
edilizia (diversa dalla costruzione in assenza del titolo
abilitativo, anche in sanatoria, per gli edifici post 1.9.1967)
agevolando, in tal modo, il ricorso al beneficio in oggetto.
Ovviamente la irrilevanza degli eventuali abusi commessi
sull’edificio è limitata alla fruizione del Superbonus. La norma,
infatti, precisa che resta comunque impregiudicata ogni valutazione
circa la legittimità dell’immobile oggetto di interventi. Pertanto,
se l’edificio presenta degli abusi edilizi, potranno comunque
essere eseguiti gli interventi ammessi al Superbonus (e si potrà
fruire del beneficio) ma ciò non comporterà sanatoria implicita
degli abusi stessi, che rimarranno assoggettati alle relative
sanzioni amministrative e penali (laddove previste).
La deroga all’art. 49 testo unico in materia edilizia
Riguardo gli effetti di cui all’art. 49 del Testo Unico Edilizia
viene previsto che per gli interventi ammessi al Superbonus, la
decadenza del beneficio fiscale opera esclusivamente nei seguenti
casi:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza dell’attestazione dei dati che debbono essere riportati
nella CILA (estremi del titolo abilitativo che ha previsto la
costruzione dell’immobile oggetto di intervento ovvero del
provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero
attestazione che la costruzione è stata completata in data
antecedente al 1° settembre 1967); - non corrispondenza al vero delle attestazioni previste
dall’art. 119, comma 14, del D.L. 34/2020.
Pertanto ricorrendo tutte le condizioni suddette (presentazione
della CILA completa di tutte le attestazioni prescritte, esecuzione
dell’intervento in conformità alla CILA presentata, veridicità
delle attestazioni tecniche previste dalla normativa in tema di
Superbonus) il contribuente potrà fruire della detrazione del 110%
anche per interventi eseguiti su edifici che presentano difformità
edilizie (diverse dall’abuso totale in caso di edifici post
1.9.1967) e ciò in deroga alla norma generale dell’art. 49 del
testo Unico in materia edilizia.
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