Per l’avvio dei cantieri che accedono al bonus facciate è
necessaria la verifica di conformità edilizia? Oggi rispondo a
questa domanda che mi arriva direttamente dall’amministratore di un
condominio che sta valutando di intervenire sulla facciata
utilizzando i benefici previsti dall’articolo 1, commi da 219 a 224
della legge 27 dicembre 2019 n. 160 (Legge di bilancio 2020).
Bonus facciate: il titolo edilizio
Per rispondere a questa domanda occorre, come sempre, prendere
come riferimento la normativa edilizia e spulciare qualche sentenza
della Corte di Cassazione che possa chiarirci al meglio le
idee.
Partiamo dalle basi. Gli interventi finalizzati al recupero o
restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, anche di
sola pulitura o tinteggiatura, se non interessano le parti
strutturali, si configurano come interventi di manutenzione
ordinaria di cui articolo 3, comma 1, lettera a) del
DPR n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia).
Come prevede il successivo art. 6 del Testo Unico Edilizia,
questa tipologia di intervento “Fatte salve le prescrizioni
degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle
altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina
dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche,
di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative
all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico,
nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e
del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.
42” è eseguita senza alcun titolo abilitativo.
L’avvio del cantiere
Cosa significa questo? Che per l’avvio di un cantiere che accede
al bonus facciate, non necessitando di alcun titolo edilizio
(permesso di costruire o SCIA leggera/pesante), né di comunicazione
di inizio lavori asseverata (in alcune Regioni, come la Sicilia, si
presenta la CIL, ovvero una semplice comunicazione di inizio
lavori), non è necessario (per l’interessato) attestare la
conformità urbanistica-edilizia. Attestazione necessaria nel caso
di interventi che necessitano di CILA, SCIA o permesso di
costruire.
I benefici fiscali e la decadenza
Quindi tutto ok? Assolutamente no e bisogna fare molta
attenzione! L’art. 49 del Testo Unico Edilizia
prevede “Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo,
gli interventi abusivi realizzati in assenza di
titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo
successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni
fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre
provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve
riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie
coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento
delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle
destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di
fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani
particolareggiati di esecuzione“.
Si potrebbe pensare che un intervento per il quale non è
necessario un titolo edilizio non può essere considerato abusivo.
Ma si sbaglierebbe.
Gli interventi della Cassazione
L’argomento è stato oggetto di numerosi interventi della
giurisprudenza. A memoria, l’ultimo che io ricordi è la sentenza della
Corte di Cassazione n. 11788/2021 che è stata molto chiara
affermando che ogni intervento (anche di manutenzione ordinaria) su
immobile illegittimo, effettuato su una costruzione realizzata
abusivamente, “ancorché l’abuso non sia stato represso,
costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che
integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di
manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi
edilizi presuppone che l’edificio sul quale si interviene sia stato
costruito legalmente“.
L’abuso edilizio
Secondo la Cassazione, qualsiasi intervento viene realizzato su
un immobile che presenta degli abusi edilizi, per cui lo stato dei
luoghi non è conforme alla concessione edilizia o all’ultimo titolo
presentato, rappresenta una prosecuzione dell’attività criminosa.
Situazione che deve essere chiara a chi vuole realizzare degli
interventi anche di edilizia libera, utilizzando i benefici fiscali
previsti dalle norme.
La regolarizzazione dell’immobile
È, infine, necessario ricordare l’art. 50, comma 4 del Testo
Unico Edilizia per il quale “Il rilascio del permesso in
sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente
realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i
requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la
cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza
previsti dall’articolo 49“.
Ciò significa che la sanatoria dell’abuso (anche successiva)
consente di far cessare gli effetti dell’eventuale decadenza dei
benefici fiscali.
La conformità urbanistica-edilizia
Volendo rispondere al nostro lettore, nel caso di manutenzione
ordinaria per l’avvio dei cantieri non serve la
verifica dello stato legittimo ma è chiaro:
- se l’immobile presenta degli abusi anche questo intervento
integra una nuova irregolarità almeno sin quando non viene
rimosso; - la verifica di conformità urbanistica-edilizia è indispensabile
nel caso si voglia fruire di qualsiasi detrazione fiscale; - la sanatoria dell’abuso fa cessare gli effetti dei
provvedimenti di revoca o di decadenza dei benefici fiscali.
Il mio consiglio è sempre lo stesso: prima di
intervenire su un immobile, affidarsi sempre ad un professionista
attento, qualificato e possibilmente terzo rispetto a chi eseguirà
i lavori.
Tu che ne pensi? Per farmi sapere cosa ne pensi scrivimi a
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