L’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha
previsto nel nostro ordinamento le detrazioni fiscali del 110% per
incentivare gli interventi di riqualificazione energetica e
strutturale del patrimonio edilizio esistente. Ma non solo…
Superbonus 110%: il rapporto con gli abusi edilizi
Non solo perché se ripercorriamo la storia del superbonus 110%
saltano fuori almeno due aspetti di notevole importanza che
riguardano la scarsa conoscenza del legislatore:
- dello stato legittimo del patrimonio edilizio esistente;
- dell’attuale normativa edilizia.
Un binomio indissolubile che è sempre esistito ma che
un’aliquota particolarmente favorevole (il 110%) e le possibilità
alternative alla detrazione fiscale (sconto in fattura e cessione
del credito) hanno accentuato.
L’art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo
Unico Edilizia) non è nuovo agli addetti ai lavori ma
chissà perché ogni qual volta si parla di ecobonus o bonus
ristrutturazioni edilizie, nessuno si è mai posto particolari
problematiche sull’eventuale presenza di abusi edilizi.
Entrando nel dettaglio, l’art. 49, comma 1 del Testo Unico
Edilizia prevede:
Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli
interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto
con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente
annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste
dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello
Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni
di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano
per singola unità immobiliare il due per cento delle misure
prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli
allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano
regolatore generale e nei piani particolareggiati di
esecuzione.
Considerato che non è possibile “parcellizzare”
un abuso edilizio e che anche un intervento di manutenzione
ordinaria su un immobile che presenta delle difformità viene
considerato una
ripresa dell’attività criminosa, è chiaro che in presenza di
interventi edilizi che vogliono fruire di una detrazione fiscale, è
necessario che l’immobile sia conforme dal punto di vista
urbanistico-edilizio.
Condizione necessaria per qualsiasi detrazione tranne che per il
superbonus 110%. Ma per arrivare al motivo scelto dal legislatore,
è opportuno ricordarne la storia.
Superbonus 110% e abusi edilizi: le modifiche dopo il D.L. n.
104/2020
Che qualcosa non sia andato secondo i piani del legislatore è
stato subito evidente. Ad agosto 2020 viene, infatti, pubblicato il
primo correttivo al Decreto Rilancio: il Decreto-Legge 14 agosto
2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con modificazioni
dalla Legge 13
ottobre 2020, n. 126. Un provvedimento che “prova” a mettere
una toppa al problema “abuso edilizio”.
L’art. 51 del D.L. n. 104/2020 aggiunge all’art. 119 del Decreto
Rilancio la prima versione del comma 13-ter che
prevedeva:
Al fine di semplificare la presentazione dei titoli
abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che
beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le
asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo
degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo
unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno
2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per
l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli
edifici interessati dai medesimi interventi.
Una prima versione del comma 13-ter che, sin da subito, ha
mostrato tutti i suoi limiti relativi:
- alla possibilità offerta unicamente agli edifici
plurifamiliari, dimenticando completamente gli unifamiliari; - alla difficoltà degli operatori nel comprendere se lo stato
legittimo andava asseverato per tutte le parti comuni oppure solo
per quelle interessate dall’intervento (differenza non di poco
conto).
Superbonus 110% e abusi edilizi: le modifiche dopo il D.L. n.
77/2021
Dopo altri due correttivi (la legge di bilancio 2021 e il D.L.
n.59/2021) il legislatore decide quindi di cambiare completamente
rotta e prevedere un regime speciale (edilizio e fiscale) per
“alcuni” interventi di superbonus 110%, quelli affetti dalla
malattia abusi edilizi.
Arriva, infatti, il Decreto-Legge 31 maggio 2021,
n. 77 convertito con modificazioni dalla Legge 29
luglio 2021, n. 108 che sostituisce il comma 13-ter e aggiunge
i commi 13-quater e 13-quienquies:
13-ter. Gli interventi di cui al
presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali
degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti
la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono
manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante
comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono
attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la
costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento
che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la
costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre
1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello
stato legittimo di cui all’ articolo 9 -bis, comma 1 -bis, del
decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per
gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio
fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della
Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti
casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo
periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma
14.
13-quater. Fermo restando quanto
previsto al comma 13 -ter, resta impregiudicata ogni valutazione
circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.
13-quinquies. In caso di opere già
classificate come attività di edilizia libera ai sensi
dell’articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente
della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro
delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa
regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione
dell’intervento. In caso di varianti in corso d’opera, queste sono
comunicate alla fine dei lavori e costituiscono integrazione della
CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la
segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 24
del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6
giugno 2001, n. 380.
3 commi importanti perché slegano la fruizione del superbonus
110% dalle cause di decadenza previste all’art. 49 del Testo Unico
Edilizia e prevedono un regime speciale edilizio e fiscale.
La CILA-Superbonus 110%
Gli interventi di superbonus senza demolizione e ricostruzione
dell’edificio necessitano adesso di una particolare comunicazione
non prevista del Testo Unico Edilizia e denominata CILA-Superbonus 110%.
Un cambio di rotta epocale perché il legislatore, al fine di
incentivare l’utilizzo del superbonus, decide di mettere da parte
qualsiasi abuso. Ciò che conta è che l’immobile sia stato edificato
legittimamente e la presenza di eventuali abusi edilizi non
pregiudicherà la fruizione del beneficio fiscale.
Ma non solo. La nuova modulistica, semplificata in ogni sua
parte, consente a chi la presenta di non descrivere esattamente lo
stato dei luoghi. Nessun elaborato grafico è richiesto, ma
unicamente una “mera” descrizione dell’intervento. Il che da
ufficialmente il via libera a tutti quegli interventi che non
prevedono demolizione e ricostruzione.
Se sia una scelta corretta o sbagliata non sarò io a dirlo. Quel
che è certo è che sul piatto della bilancia vanno messi tanti
elementi:
- lo stato di salute del patrimonio edilizio;
- la responsabilità degli abusi stessi;
- una normativa edilizia che non tiene minimamente in
considerazione i primi due punti; - una pubblica amministrazione che non è riuscita a vigilare
(anzi spesso è stata connivente); - archivi edilizi che “scoraggiano” qualsiasi intervento di
manutenzione.
Tutti aspetti che uniti impongono serie riflessioni, non
dimenticando però che il compito dei tecnici è applicare le regole
del gioco e non solo commentarle o esserne contro/d’accordo.
Source: lavoripubblici.it
Link all’articolo Originale tutti i diritti appartengono alla fonte.
