Esistono casi in cui la disciplina fiscale e giuridica si separano. Ciò accade con l’applicazione del Superbonus, e lo si evince nella risposta all’interpello n. 901-1003/2021 dalla Direzione Regionale Piemonte dell’Agenzia delle Entrate dove viene analizzato il caso di un condominio dove si è prevista la coibentazione della soletta tra garage e appartamenti.
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Una situazione che fa riflettere e che mette in luce la questione degli interventi da attuare sulle parti comuni di un immobile e soggetti ad agevolazioni fiscali, casi che non sempre possono essere regolamentati allo stesso modo sia fiscalmente, sia civilisticamente.
Nel caso in questione, l’intervento ha carattere condominiale secondo le Entrate, difatti pur trattandosi di singoli box, l’intervento è unico ma dovrà comunque rispettare i limiti di spesa ed essere ripartito come previsto dalle norme condominiali.
Analizziamo nel dettaglio il caso oggetto di interpello.
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Superbonus isolamento soletta garage: intervento condominiale
L’intervento da attuare, presentato dall’istante alla Dre Piemonte, riguarda la coibentazione della soletta posizionata tra i box condominiali e gli appartamenti soprastanti con l’obiettivo si contrastare la dispersione termica.
Un caso particolare in quanto ad essere coinvolte sono sia le parti comuni, sia private del condominio per questo l’istante chiede chiarimenti e vorrebbe sapere se l’intervento può essere eseguito beneficiando del Superbonus, tenendo conto del limite massimo dell’agevolazione a due unità immobiliari per persona fisica.
>> Limiti di spesa Superbonus per ciascun intervento
La soletta del box è proprietà del singolo condomino, tuttavia in questo caso l’intervento può essere considerato condominiale sotto un punto di vista fiscale, a detta delle Entrate secondo cui l’intervento viene equiparato ad un intervento condominiale facendo parte di un più ampio processo che ha l’obiettivo di riqualificare il fabbricato.
Pertanto si tratta di un intervento unico che comunque deve rispettare i limiti di spesa ed essere ripartito come previsto dalle norme condominiali.
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Superbonus in condominio. Fisco o Codice Civile?
Le Entrate specificano che la ripartizione della spesa, che esula dalla materia fiscale, avverrà con le modalità previste da norme e regolamenti, mentre assume importanza sotto un punto di vista fiscale, il rispetto del limite di spesa fissato dalla norma agevolativa per quanto riguarda il caso in questione.
Ciò significa che la ripartizione delle spese e l’attribuzione della corrispondente detrazione (o equivalente credito) verrà gestita dall’amministratore condominiale.
Ma allora chi ha l’ultima parola, il Fisco o il Codice Civile?
Un efficace riassunto è stato riportato su Norme & Tributi Plus NT+ Enti Locali & Edilizia, nell’articolo a cura di Luca Rollino, dove vengono classificati gli interventi trainanti del Superbonus condominiali e quali sono i riferimenti in materia da considerare a livello operativo:
1) condominiali sia dal punto di vista fiscale sia dal punto di vista giuridico – ripartizione spese secondo tabella millesimale condominiale;
2) condominiali dal punto di vista fiscale ma non dal punto di vista giuridico: è il caso dell’isolamento della soletta garage analizzato precedentemente. In questo caso il corretto importo delle lavorazioni spetterà al direttore dei lavori o a chi si occupa della contabilità di cantiere. A questo punto, il calcolo verrà fornito all’amministratore condominiale che provvederà ad attribuire la spesa a ogni condomino in funzione della quantità misurata e direttamente imputabile a ciascuno.
Se invece si parla di interventi privati la spesa è direttamente imputata al proprietario o al singolo condomino, come il caso della coibentazione della superficie interna di un appartamento privato, in grado di garantire i requisiti previsti di raggiungimento di almeno il 25% della superficie disperdente e del duplice salto di classe.
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Ripartizione spese e asseverazione tecnica
Va però precisato che la piattaforma Enea per quanto riguarda l’asseverazione tecnica si limita a distinguere interventi trainanti e trainati (privati e condominiali).
Per i lavori trainati privati è prevista la diretta attribuzione della spesa imputabile a ciascun condomino, mentre per quelli trainati condominiali è richiesto il solo ammontare delle spese relative.
In caso di lavori trainanti, condominiali dal solo punto di vista fiscale (ma privati dal punto di vista giuridico) la spesa è riportata sempre come valore totale, e per ogni condomino sono riportati i valori millesimali di proprietà per l’involucro e per l’impianto.
A proposito di asseverazione tecnica e Superbonus, ricordiamo cosa viene asseverato dal tecnico.
- Per gli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, i tecnici abilitati asseverano il rispetto dei requisiti previsti dal d.m. Requisiti tecnici ecobonus (art. 119 comma 13-a).
- L’asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’effettiva realizzazione (art. 119 comma 13-bis).
- La corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati (art. 119 comma 13-a).
- Ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal DM Requisiti tecnici ecobonus (art. 119 comma 13-bis).
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L’Ing. Sergio Pesaresi precisa che per accedere all’importante detrazione del 110% prevista solo per alcuni determinati interventi, il d.l. Rilancio richiede che siano soddisfatti requisiti di varia natura. Un complicato intreccio tecnico, normativo, legislativo, fiscale, economico e finanziario che ha individuato nell’asseverazione del tecnico il “centro di gravità permanente” su cui scaricare tutto il pesante fardello e su cui concentrare tutti gli strali e le rivalse, come purtroppo avviene ormai da anni.
Il tecnico-asseveratore, usualmente il progettista termo-tecnico, deve pertanto essere conscio di questa sua importante e insostituibile centralità nel procedimento e deve essere, contemporaneamente, conscio delle responsabilità che gravano su di lui. Per districarsi nelle labirintiche situazioni, consigliamo la lettura della guida e-book Le asseverazioni del tecnico per il Superbonus 110%.
Le asseverazioni del Tecnico per il Superbonus 110% – e-Book in pdf
Sergio Pesaresi, 2021, Maggioli Editore
L’asseverazione o perizia tecnica asseverata è una particolare forma di perizia in cui il relatore afferma che tutto quanto viene riportato è veritiero: si assume la responsabilità della veridicità di tutto quanto viene riportato e, di conseguenza, risponde…
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Source: ediltecnico.it
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