Tra le agevolazioni fiscali per gli
interventi edilizi, la superstar di cui si parla
sempre, – neanche a dirlo – è il Superbonus 110%,
entro cui rientrano l’Ecobonus e il
Sismabonus; anche il Bonus
Facciate, con una detrazione pari al 90% dell’importo
sostenuto, fa parte degli incentivi più apprezzati.
Si parla meno, quando invece è sicuramente il più utilizzato e
semplice da richiedere, del Bonus
Ristrutturazione: una detrazione pari al
50% dell’importo sostenuto, per un limite massimo
di spesa di 96.000 euro. C’è tempo solo
fino al 31 dicembre 2021 per usufruirne, salvo
eventuali proroghe nella prossima legge di Bilancio. Vediamone i
dettagli.
Bonus ristrutturazione: la normativa di riferimento
L’ambito di applicazione degli interventi che rientrano nel
bonus ristrutturazione è definito da diverse norme, in
particolare:
- L’art. 16-bis del DPR
917/86 (TUIR), che prevede una detrazione
dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare
complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità
immobiliare. - L’art. 16, comma 1 del D.L. 63/2013, che ha
elevato la detrazione 50% per le spese sostenute fino al 31
dicembre 2021, per un ammontare complessivo non superiore a 96.000
euro per unità immobiliare. Lo stesso articolo, al comma 1-bis ha
esteso tale detrazione anche agli interventi di riduzione del
rischio sismico (Sismabonus).
Il comma 1, lettera b) dell’art. 16-bis del DPR 917/86 evidenzia
che la detrazione si applica agli interventi b), c) e d)
dell’art. 3 del DPR n. 380/2001 effettuati sulle
singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria
catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze.
Ciò significa che rientrano nell’agevolazione i seguenti
interventi:
- manutenzione straordinaria;
- restauro e di risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia.
Rimangono esclusi quelli di manutenzione
ordinaria, che possono essere richiesti soltanto per le
parti comuni di edificio residenziale di cui all’articolo 1117 del
codice civile (interventi alla lettera a) dell’articolo 3 del DPR
n. 380/2001).
I lavori che rientrano nel bonus Ristrutturazione
Gli interventi su unità immobiliari
residenziali ed edifici residenziali per i quali spetta
l’agevolazione fiscale sono:
- quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del
Dpr 380/2001: manutenzione straordinaria,
restauro e risanamento
conservativo e ristrutturazione edilizia
effettuati sulle singole unità immobiliari
residenziali di qualsiasi categoria catastale,
anche rurali e sulle loro pertinenze; - quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3
del Dpr 380/2001: manutenzione ordinaria, manutenzione
straordinaria, restauro e risanamento conservativo,
ristrutturazione edilizia, effettuati su tutte le parti
comuni degli edifici residenziali; - ricostruzione o al ripristino
dell’immobile danneggiato a seguito di eventi
calamitosi, anche se questi lavori non rientrano nelle categorie
indicate nei precedenti punti, a condizione che sia stato
dichiarato lo stato di emergenza; - realizzazione di autorimesse
o posti auto pertinenziali, anche a proprietà
comune; - eliminazione delle barriere
architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e
montacarichi; - realizzazione di ogni strumento di tecnologia avanzata idoneo a
favorire la mobilità interna ed esterna
all’abitazione per le persone portatrici di
handicap gravi (ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge
104/1992). La detrazione compete unicamente per le spese sostenute
per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le
spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti,
anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna
ed esterna; - bonifica dall’amianto e di
esecuzione di opere volte ad evitare gli
infortuni domestici. Non dà diritto alla
detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di
apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di
sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento
sugli immobili. L’agevolazione compete, invece, anche per la
semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili,
l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas
inerti, il montaggio di vetri anti-infortunio, l’installazione del
corrimano. - prevenzione rischio del compimento di
atti illeciti da parte di terzi. La detrazione è
applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare
interventi sugli immobili. - cablatura edifici, contenimento
inquinamento acustico, conseguimento di risparmi
energetici, adozione di misure di sicurezza
statica e antisismica degli edifici; - interventi di sostituzione del gruppo
elettrogeno di emergenza esistente con
generatori di emergenza a gas di ultima generazione.
Possono rientrare in detrazione le seguenti spese:
- progettazione e le altre prestazioni
professionali connesse; - prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di
intervento; - messa in regola degli edifici
ai sensi del DM 37/2008 – ex legge 46/90 (impianti elettrici) e
delle norme Unicig per gli impianti a metano
(legge 1083/71); - acquisto dei materiali;
- compenso corrisposto per la relazione
di conformità dei lavori alle leggi vigenti; - effettuazione di perizie e sopralluoghi;
- imposta sul valore aggiunto,
l’imposta di bollo e i diritti
pagati per le concessioni, le
autorizzazioni e le denunzie di inizio
lavori; - oneri di urbanizzazione;
- altri eventuali costi strettamente collegati
alla realizzazione degli interventi, nonché agli adempimenti
stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati
(decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono dunque ammessi
all’agevolazione solo quando riguardano le parti comuni e la
detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota
millesimale.
Beneficiari del Bonus Ristrutturazione
L’agevolazione fiscale per la ristrutturazione edilizia spetta
ai seguenti soggetti:
- proprietari o nudi proprietari;
- titolari di un diritto reale
di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); - inquilini o comodatari;
- soci di cooperative divise e indivise;
- soci delle società semplici;
- gli imprenditori individuali, solo per gli
immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.
Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le
spese e siano intestatari di bonifici e fatture:
- il familiare convivente del possessore o
detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i
parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e
il componente dell’unione civile; - il coniuge separato assegnatario dell’immobile
intestato all’altro coniuge; - il convivente more uxorio, non proprietario
dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto
di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio
2016.
In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la
detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate
al proprietario dell’immobile.
La condizione di convivente o comodatario deve sussistere al
momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori.
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate specifica che possono usufruire
del Bonus Ristrutturazione anche:
- chi acquista un immobile sul quale sono stati
effettuati interventi che beneficiano della detrazione. In questo
caso, le quote residue del “bonus” si
trasferiscono automaticamente con l’alienazione, a meno che non
intervenga accordo diverso tra le parti; - chi esegue i lavori in proprio; la detrazione
si applica soltanto, però, per le spese di acquisto dei materiali
utilizzati.
Come usufruire del Bonus Ristrutturazione
Tre le modalità per accedere alle agevolazioni fiscali del Bonus
Ristrutturazione Edilizia:
- detrazione, ripartita in 10 quote annuali di uguale
importo; - sconto in fattura;
- cessione del credito.
Detrazione
Per usufruire della detrazione per la
ristrutturazione edilizia è sufficiente indicare nella
dichiarazione dei redditi i dati catastali
identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal
detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne
costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo
della detrazione.
Occorre, inoltre, conservare ed esibire a richiesta degli uffici
i seguenti documenti:
- abilitazioni amministrative in relazione alla
tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o
comunicazione di inizio lavori). Se queste abilitazioni non sono
previste è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di
notorietà in cui deve essere indicata la data di inizio dei lavori
e attestare che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti
in essere rientrano tra quelli agevolabili; - domanda di accatastamento per gli immobili non
ancora censiti; - ricevute di pagamento
dell’Imu, se dovuta; - delibera assembleare di approvazione
dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione
delle spese per gli interventi riguardanti parti
comuni di edifici residenziali; - in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se
diverso dai familiari conviventi, dichiarazione di consenso
del possessore all’esecuzione dei lavori; - comunicazione preventiva contenente la data di
inizio dei lavori da inviare all’Azienda sanitaria
locale, se obbligatoria secondo le disposizioni in materia
di sicurezza dei cantieri; - fatture e ricevute fiscali relative alle spese
effettivamente sostenute; - ricevute dei bonifici di pagamento, da cui
devono risultare la causale del versamento, il codice fiscale del
soggetto beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero
di partita Iva del beneficiario del pagamento (cd “Bonifico
parlante”).
Sconto in fattura e cessione del credito
Come previsto dall’articolo 121 D.L. 34/2020
(“decreto Rilancio”), modificato dalla legge di
bilancio 2021, i soggetti che negli anni 2020 e 2021 effettuano
spese per gli ulteriori interventi indicati al comma 2 (interventi
di recupero del patrimonio edilizio, interventi di efficienza
energetica o antisismici, interventi di recupero o restauro della
facciata degli edifici esistenti, installazione di impianti
fotovoltaici o di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici),
possono optare per due strumenti alternativi per utilizzare il
Bonus Ristrutturazione: lo sconto in
fattura o la cessione del credito.
Sconto in fattura
Lo sconto in fattura consiste in un contributo, sotto forma di
sconto sul corrispettivo dovuto, di importo
massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato
dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi
agevolati. Il fornitore recupera il contributo anticipato sotto
forma di credito d’imposta di importo pari alla detrazione
spettante o, nel caso di sconto “parziale”, pari all’importo dello
sconto applicato, con facoltà di successive cessioni di tale
credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e
gli altri intermediari finanziari.
Si tratta di una soluzione ottimale anche per chi non ha
capienza fiscale o per i soggetti a regime di
tassazione separata.
Cessione del credito d’imposta
In questo caso il credito d’imposta
corrispondente alla detrazione spettante viene
ceduto ad altri soggetti, ivi inclusi
istituti di credito e altri intermediari
finanziari, con facoltà di successive cessioni.
La cessione può essere disposta in favore
di:
- fornitori di beni e servizi necessari alla
realizzazione degli interventi; - altri soggetti (persone fisiche, anche
esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed
enti); - istituti di credito e intermediari
finanziari.
La comunicazione delle opzioni relative alle
spese per interventi effettuati sulle singole unità
immobiliari deve essere trasmessa dal contribuente
beneficiario della detrazione, esclusivamente in via
telematica nell’area riservata del sito internet
dell’Agenzia delle entrate oppure mediante i canali telematici
sempre dell’Agenzia delle entrate.
Nel caso di interventi effettuati sulle parti comuni di
un edificio, la comunicazione dell’opzione deve essere
inviata, sempre esclusivamente in via telematica, avvalendosi solo
dei canali telematici dell’Agenzia delle entrate,
dall’amministratore di condominio o dal
condomino incaricato direttamente oppure
avvalendosi di un intermediario.
L’invio deve essere effettuato entro il 16 marzo
dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute
le spese che danno diritto alla detrazione.
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