Ecobonus, Sismabonus,
Bonus Ristrutturazione: la “selva” di
agevolazioni fiscali è fitta e a volte perdere
l’orientamento è facile. A far ritrovare la strada ci pensa
l’Agenzia delle Entrate, ad esempio con la
risposta
n. 769/2021 all’interessante quesito posto da una
società di costruzione, ristrutturazione, gestione e vendita di
beni immobili e che riguarda il possibile utilizzo combinato
dell’art. 14 del D.L. n. 63/2013 e dell’art. 16
bis, comma 3 del TUIR (D.P.R. n. 917/1986). Un
caso molto interessante, in cui le detrazioni
utilizzate da una società si uniscono a quelle utilizzabili dai
futuri acquirenti degli immobili oggetto di interventi di
riqualificazione energetica e
ristrutturazione edilizia.
Ecobonus e Bonus Ristrutturazione: il cumulo delle agevolazioni
secondo il Fisco
In particolare alcuni degli interventi, riguardanti immobili
classificati nel bilancio della società come beni merce, potrebbero
godere della detrazione fiscale, ai sensi dell’art. 1, commi
344-349, legge n. 296/2006 per interventi volti al
risparmio energetico sulle singole unità
immobiliari:
- sostituzione degli impianti di climatizzazione
invernale esistenti, per i quali spetta una detrazione del 65%
delle spese sostenute; - l’installazione di pannelli solari, per i
quali spetta una detrazione del 65% delle spese sostenute; - la fornitura e posa in opera di nuove finestre comprensive di
infissi, per le quali spetta una detrazione del
50% delle spese sostenute; - la realizzazione del cappotto termico, per il
quale spetta una detrazione del 65% delle spese sostenute.
Al termine dei lavori, l’obiettivo è quello di proporre sul
mercato le varie unità immobiliari in modo da consentire ai futuri
acquirenti la possibilità di usufruire della detrazione fiscale
prevista dall’art. 16 bis, comma 3, del TUIR.
Agevolazione acquisto immobili ristrutturati: cosa dice il
TUIR
Il comma 3 dell’articolo 16-bis del TUIR prevede una detrazione
«nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di
ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1
dell’articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001, riguardanti interi
fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione
immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro
diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva
alienazione o assegnazione dell’immobile.
Tale agevolazione spetta agli acquirenti delle singole unità
immobiliari facenti parte di un immobile interamente ristrutturato
e consiste in una detrazione IRPEF del
50% calcolata sul 25% del prezzo
pagato, con un limite massimo di 96.000
euro.
La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario
delle singole unità immobiliari, in ragione di un’aliquota del 36
per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in
misura pari al 25 per cento del prezzo dell’unità immobiliare
risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione e,
comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro. Attualmente si
applica l’innalzamento della percentuale di detrazione dal 36 per
cento al 50 per cento e l’incremento delle spese ammissibili da
euro 48.000 ad euro 96.000.
Da qui il dubbio: considerato che gli acquirenti assegnatari
delle singole unità immobiliari godranno dell’agevolazione prevista
dall’art. 16 bis, comma 3, del TUIR e che la Società effettuerà gli
interveti di riqualificazione scondo quanto previsto dall’ art. 14
del D.L. n. 63/2013, l’operazione prospettata configura una
fattispecie di abuso del diritto o di elusione
fiscale, ai sensi dell’art. 10-bis, della legge 27 luglio
2000, n. 212 in tema di imposte sui redditi, oppure è lecita?
Interventi di riqualificazione energetica: cosa prevede la
norma
Innanzitutto ricordiamo che l’art. 14 del D.L. n. 63/2013
disciplina la detrazione spettante per le spese sostenute per
interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti.
Tale agevolazione è stata introdotta dall’art. 1, commi da 344 a
349, della legge n. 296/2006 che ne delinea l’ambito di
applicazione con riguardo alla tipologia di interventi agevolabili,
alla percentuale di detrazione spettante nonché alle modalità di
fruizione della detrazione.
Inoltre, il Fisco con la risoluzione n. 34/E del 2020 ha
chiarito che:
- le detrazioni in materia di riqualificazione energetica (c.d.
eco-bonus), spettano ai titolari di reddito
d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi
posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti
immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”; - le agevolazioni spettano anche per gli interventi
antisismici eseguiti su immobili da parte di titolari di
reddito di impresa, ai fini della detrazione di cui all’articolo
16, comma 1-bis e ss., del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. “sisma bonus“).
Cumulo detrazioni: il parere dell’Agenzia delle Entrate
Quindi, in una prima fase l’istante realizzerà di interventi di
ristrutturazione edilizia ex articolo 3 lettera d) del DPR 380 del
2001 e lavori inerenti il risparmio energetico su degli immobili di
proprietà della Società stessa. Una volta completati tali
interventi, l’istante fruirà per se stesso della detrazione
sulle spese inerenti i lavori di efficientamento energetico e allo
stesso tempo vendeàe gli immobili proponendo agli acquirenti la
possibilità di fruire della detrazione prevista dall’articolo
16-bis, comma 3 del TUIR.
A prescindere dal valore degli interventi eseguiti, quindi, il
beneficiario può usufruire di una detrazione:
- sulla base di un importo forfettario pari al 25 per cento del
prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, come risultante
dall’atto di acquisto o di assegnazione; - ripartita in dieci rate annuali di pari importo;
- calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile, influenzato
oltre che dai costi di costruzione anche e soprattutto da altri
valori quali luogo di ubicazione, andamento del mercato, misura e
tipologia dell’immobile, ecc.
L’Agenzia delle Entrate ritiene che l’operazione in esame non
costituisca un’operazione abusiva ai sensi dell’articolo 10-bis
della legge n. 212/2000, perché non fa realizzare alcun
vantaggio fiscale indebito: l’acquirente di un immobile
ristrutturato può fruire della detrazione IRPEF di
cui all’articolo 16- bis, comma 3 del TUIR, anche nel caso in cui
sul medesimo immobile la società cedente benefici della detrazione,
ai fini IRES, in materia di efficientamento energetico di cui
all’articolo 14 del D.L. 63/2013.
Quindi la detrazione IRPEF di cui all’articolo 16-bis, comma 3
del TUIR è compatibile con la fruizione, per l’impresa che ha
ristrutturato l’intero edificio di cui fa parte l’unità abitativa
oggetto di cessione, di quella prevista, ai fini IRES, in materia
di efficientamento energetico di cui all’ articolo 14 del
decreto-legge n. 63 del 2013.
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