Dopo qualche giorno di calma, l’Agenzia delle Entrate torna
carica sul tema detrazioni fiscali in edilizia e pubblica ben
quattro nuove risposte a tema Sismabonus acquisti. Denominatore
comune, il passaggio di zona sismica e l’asseverazione tardiva.
Sismabonus acquisti e asseverazione: le 4 risposte dell’Agenzia
delle Entrate
Entrando nel dettaglio, il 10 novembre 2021 l’Agenzia delle
Entrate ha pubblicato sul suo portale:
- la risposta n.
770/2021 recante “Articolo 16, comma 1-septies del decreto
legge 4 giugno 2013, n. 63. Cambio zona sismica”; - la risposta n.
772/2021 recante “Articolo 16, comma 1-septies, del decreto
legge n. 63 del 2013. Cambio di zona sismica prima della
conclusione dei lavori”; - la risposta n.
773/2021 recante “Articolo 16, comma 1-septies, del decreto
legge n. 63 del 2013. Lavori ultimati in data antecedente data
antecedente alla data di produzione degli effetti della
riclassificazione sismica regionale”; - la risposta n.
775/2021 recante “Articolo 16, comma 1-septies del decreto
legge n.63 del 2013. Avvio procedure autorizzatorie e cambio zona
sismica”.
Come detto il minimo comun denominatore è il sismabonus acquisti
per la parte che riguarda l’asseverazione tecnica tardiva per
cambio di zona sismica in corso d’opera. E la domanda a cui
risponde l’Agenzia delle Entrate è la stessa: l’asseverazione
tardiva è consentita o l’accesso al beneficio fiscale è negato?
Una domanda lecita considerato che è compito delle Regioni
classificare dal punto di vista sismico i territori con
aggiornamenti che possono essere più o meno frequenti. Non è
impossibile che con i passaggi decretati dalle Regioni un comune
prima in zona 4 si trovi all’improvviso in zona 3, con la
conseguente possibilità che un intervento in corso d’opera possa
poter fruire senza preavviso dei benefici del sismabonus.
In questo caso resta il problema dell’asseverazione tecnica dato
che il D.M. n. 58/2017 (come modificato fino al D.M. n. 329/2020)
prevede che l’asseverazione tecnica sia allegata al progetto entro
l’avvio dei lavori. Una asseverazione non prodotta perché i lavori
sono stati avviati in assenza di possibilità di accesso al
sismabonus.
Una questione abbastanza comune, come dimostrano le ben 4
risposte che l’Agenzia delle Entrare ha fornito in merito
all’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013,
n. 63 che entra nel dettaglio del sismabonus acquisti.
Il sismabonus acquisti
Ricordiamo che tale comma 1-septies prevede che qualora
gli interventi relativi all’adozione di misure
antisismiche «siano realizzati nei comuni ricadenti
nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi
dell’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519
del 28 aprile 2006, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 108
dell’11 maggio 2006, mediante demolizione e ricostruzione di interi
edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con
variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le
norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da
imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che
provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori,
alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni
dall’imposta (…) spettano all’acquirente delle unità immobiliari,
rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento
del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto
pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo
di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità
immobiliare».
Detrazione che l’articolo 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto
Rilancio) ha potenziato al 110% (il cosiddetto
superbonus). Questo l’impianto normativo di base su cui si
configurano le risposte fornite dall’Agenzia delle Entrate sulla
fruizione del Sismabonus acquisti. Vediamole nel dettaglio.
Risposta Agenzia delle Entrate n. 770/2021
L’interpellante è una impresa di costruzione che ha per oggetto
principale l’acquisto, la costruzione (diretta o in appalto), la
trasformazione, la compravendita, la gestione e il recupero di
immobili in genere. la Società è divenuta proprietaria di un
edificio classificato in zona sismica livello 4, che nel 2021 è
stata portata a zona 3. L’istante ha effettuato degli interventi di
demolizione e ricostruzione su un edificio iniziati dopo il 1°
gennaio 2017 e vuole sapere se, nel presupposto che i rogiti siano
conclusi entro 18 mesi dalla data di ultimazione delle opere e
comunque entro 30 giugno 2022, gli acquirenti delle unità
immobiliari che saranno ricavate dagli interventi antisismici
avranno titolo a fruire del cd. Super-Sismabonus acquisti di cui al
combinato disposto dell’art. 119 co. 4 D.L. n. 34/2020 con l’art.
16 co. 1.septies D.L. n. 63/2013 e con asseverazione di rischio
sismico dell’edificio ante operam depositata entro la data del
rogito.
AdE ha risposto che fermo restando il rispetto della condizione
che gli immobili siano alienati dall’impresa costruttrice entro 18
mesi dal termine dei lavori e qualora gli interventi non siano
stati terminati al momento del passaggio alla classe sismica 3, la
predetta asseverazione può essere presentata dall’impresa entro la
data di stipula del rogito dell’immobile e consegnata
all’acquirente ai fini dell’accesso al beneficio in questione.
Si ricorda che a seguito di una modifica apportata dal D.L. n.
77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) i 18 mesi per l’alienazione
dell’immobile sono diventati 30.
Risposta Agenzia delle Entrate n. 772/2021
Anche in questo caso il problema è l’asseverazione tardiva per
alcune unità immobiliari in un comune passato in classe sismica 2
prima della fine dei lavori. La Società istante chiede se i futuri
acquirenti persone fisiche avranno titolo a fruire del cd.
Super-Sismabonus acquisti di cui al combinato disposto dell’art.
119 co. 4 D.L. n. 34/2020 con l’art. 16 co. 1.septies D.L. n.
63/2013, in relazione alle spese di acquisto che saranno sostenute
qualora:
- il rogito sia concluso entro 18 mesi dalla data di ultimazione
delle opere dell’intero fabbricato e comunque entro il 30 giugno
2022 (subordinatamente all’approvazione definitiva della proroga da
parte del Consiglio dell’Unione europea; in caso negativo, entro il
31 dicembre 2021); - l’asseverazione di rischio sismico dell’edificio ante operam
sia depositata entro la data del rogito.
Anche in questo caso, gli acquirenti delle unità immobiliari su
cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione
e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione
volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti
consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che
determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio
sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione
immobiliare acquistati entro 18 mesi (oggi 30, n.d.r.) dalla data
di conclusione dei lavori, possono fruire della detrazione prevista
dal citato articolo 16-bis, comma 1-septies, del decreto legge n.
63 del 2013 con riferimento alle spese sostenute a partire dal 1°
gennaio 2021, a condizione che l’atto di acquisto relativo all’
immobile oggetto dei lavori sia stipulato entro il 30 giugno 2022 e
che l’asseverazione relativa ai lavori antisismici sia depositata
entro la data del rogito.
Risposta Agenzia delle Entrate n. 773/2021
In questo caso cambiano le date e l’Agenzia delle
Entrate risponde che per fruire della detrazione di cui al
citato articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge n. 63 del
2013, fermo restando il rispetto di tutte le altre condizioni
normativamente previste, è necessario che gli interventi edilizi
non siano ancora terminati al momento del passaggio alla classe
sismica 3.
Nel caso di specie, i lavori (come dichiarato dall’istante) si
sono conclusi a luglio 2020, quindi, in data antecedente alla data
di produzione degli effetti della riclassificazione sismica
regionale (ovvero il 15 maggio 2021). Ne consegue che gli
acquirenti della case antisismiche non potranno beneficiare
Sismabonus acquisti.
Risposta Agenzia delle Entrate n. 775/2021
Con quest’ultima risposta l’Agenzia delle Entrate ha riepilogato
alcuni principi sul sismabonus acquisti:
- spetta anche agli acquirenti delle unità immobiliari ubicate
nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui procedure
autorizzatorie sono iniziate prima del 1° maggio 2019 anche se
l’asseverazione non è stata tempestivamente presentata, a
condizione che la predetta asseverazione sia presentata
dall’impresa entro la data di stipula del rogito dell’immobile
oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico e
consegnata all’acquirente ai fini dell’accesso al beneficio in
questione; - stesso principio si applica anche nel caso in cui l’adempimento
non è stato effettuato in quanto, alla data di inizio delle
procedure autorizzatorie o dei lavori, il Comune nel quale è
ubicato l’immobile oggetto di interventi era ricompreso in zona
sismica 4 e, quindi, non rientrava nell’ambito applicativo del
citato articolo 16, del decreto legge n.63 del 2013 (cfr. risposta
n. 366 del 2021). Anche in tale ipotesi, tuttavia, è necessario che
la predetta asseverazione sia presentata dall’impresa entro la data
di stipula del rogito dell’immobile e consegnata all’acquirente ai
fini dell’accesso al beneficio in questione che riguarda, tuttavia,
le spese sostenute a decorrere dalla data in cui ha effetto il
provvedimento di riclassificazione delle zone di rischio
sismico.
Non si comprende bene un passo della risposta che dice “Resta fermo, da ultimo, che la detrazione spetta per le spese
sostenute a partire dal 1° gennaio 2021“.
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