Cappotto termico con Superbonus: quale maggioranza? – La Legge per Tutti

Il quorum semplificato previsto dal Decreto Rilancio non è sempre valido: se c’è lesione del decoro architettonico dell’edificio serve l’unanimità dei consensi.

Il Superbonus 110% ha dato un notevole sprint ai lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico, sia per le abitazioni singole sia per i più complessi interventi in ambito condominiale. La convenienza è notevole in entrambi i casi, tenendo ovviamente conto del fatto che i condomini beneficiano pro-quota della detrazione d’imposta, o dello sconto in fattura e della cessione del credito. Ma nei condomini tutto diventa più complicato perché per dare il via ai lavori bisogna ottenere innanzitutto l’approvazione dell’assemblea.

Per il cappotto termico con Superbonus la maggioranza condominiale necessaria per deliberare è stata abbassata dal Decreto Rilancio [1]: adesso basterebbe ottenere in assemblea la maggioranza semplice degli intervenuti, rappresentativi di un terzo del valore dell’edificio. Abbiamo usato apposta il condizionale, perché spesso in concreto questa maggioranza non si rivela sufficiente per una valida approvazione.

Infatti la disciplina del Codice civile è rimasta immutata; perciò in alcuni casi è ancora richiesta l’unanimità dei consensi, come quando il cappotto termico in condominio incide sulle facciate esterne e modifica l’aspetto esteriore del fabbricato, provocando una lesione del decoro architettonico preesistente. E allora il fatto che gli interventi siano compiuti con le agevolazioni del Superbonus non è più sufficiente per abbassare il quorum della votazione: basta l’opposizione anche di un solo condomino per annullare la delibera approvativa, e così impedire di adottare interventi di realizzazione del cappotto termico sulle parti comuni.

Cappotto termico condominiale: gli interventi agevolati

Il cappotto termico rientra nel Superbonus al 110% di detraibilità fiscale delle spese sostenute in quanto costituisce un “intervento trainante” di efficientamento energetico. L’intervento è fiscalmente agevolato quando riguarda l’isolamento termico delle superfici opache esterne dell’edificio (comprese quelle orizzontali o inclinate) ed incide su più del 25% della superficie disperdente lorda.

Se non si raggiungono i requisiti tecnici richiesti per accedere al Superbonus, è possibile far rientrare il cappotto termico nel bonus facciate al 90%, per il quale è sufficiente un intervento che copra più del 10% della superficie disperdente lorda dell’edificio (le parti piastrellate delle facciate, però, non rientrano nel computo).

Cappotto termico con Superbonus: quale maggioranza?

Il Decreto Rilancio [1], che ha istituito il Superbonus 110%, ha stabilito che le deliberazioni delle assemblee condominiali relative ai lavori agevolati – tra i quali rientra il cappotto termico – «sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio». È un quorum molto inferiore a quello ordinariamente previsto:

• sia per le innovazioni dirette al miglioramento dell’uso delle cose comuni e gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, che – come prevede l’art. 1108 del Codice civile – richiedono per l’approvazione in assemblea la maggioranza dei partecipanti, rappresentativi di almeno due terzi del valore del condominio;
• sia per gli interventi di contenimento del consumo energetico degli edifici, per i quali l’art. 1120 del Codice civile consente di deliberare validamente in assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che esprimono la metà del valore dell’edificio.

Cappotto termico: quando occorre l’unanimità?

Le maggioranze ridotte e semplificate che abbiamo descritto non sono più sufficienti per approvare i lavori del cappotto termico agevolati dal Superbonus quando le innovazioni incidono negativamente sul decoro architettonico delle facciate esterne del fabbricato. Il decoro architettonico del condominio è – come ha chiarito la Corte di Cassazione [2] – «l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia».

L’ultimo comma dell’art. 1120 del Codice civile tutela in modo speciale questo aspetto esteriore dell’edificio, e vieta espressamente tutte le innovazioni che alterano il decoro architettonico, al pari di quelle possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, o che rendono alcune arti comuni dell’edificio «inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino». In base a questa norma, in tutti i casi in cui l’intervento di realizzazione del cappotto termico in condominio – sia che fruisca delle agevolazioni del Superbonus sia quando non vi rientra – richiede per l’approvazione l’unanimità dei consensi, perché solo l’intera compagine condominiale può validamente disporre innovazioni di questo genere sulle parti comuni.

Inoltre una recente sentenza della Cassazione [3] ha precisato che «l’alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità dell’innovazione diretta al miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato»: quindi la tutela del decoro architettonico prevale in ogni caso sugli incentivi previsti dal Superbonus, o da altre misure fiscali, per gli interventi di riqualificazione energetica.

Cappotto termico in condominio: annullamento delibera

La delibera condominiale che ha approvato a maggioranza i lavori per l’installazione di un cappotto termico in condominio può essere impugnata dai condomini dissenzienti ed annullata in caso di riscontrata lesione del decoro architettonico dell’edificio. Questo principio è stato affermato da una recente ordinanza del tribunale di Milano [4] che ha sospeso in via cautelare l’esecutività di una delibera, impugnata da alcuni condomini, che aveva approvato l’istallazione di un cappotto termico con la maggioranza ridotta valida per il Superbonus. Il progetto dei lavori prevedeva la sostituzione del rivestimento esterno, passando dal klinker al gres porcellanato, ed inoltre comportava il cambio dei colori delle facciate, sulle quali si innestava anche una nuova fascia verticale per l’intera altezza dell’edificio.

Tutto ciò ha comportato – a giudizio del Collegio – «la totale alterazione sotto il profilo estetico» e perciò l’innovazione avrebbe dovuto essere approvata all’unanimità anziché a maggioranza semplice o qualificata. L’ordinanza rimarca che  «la relativa delibera necessita del consenso unanime dei condomini, che non vi è stato. Infatti il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, previsto dall’ultimo comma dell’art. 1120 del Codice civile, è incondizionato e consente anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato».

Source: laleggepertutti.it

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