BOLOGNA
SOSTENIBILITÀ e investimento responsabile. Sono il carburante che ha riacceso il motore del mercato degli immobili industriali e commerciali, dopo anni di crisi legata alla congiuntura economica che ha assottigliato i bilanci delle aziende. «La riqualificazione di aree dismesse, puntando su tutela dell’ambiente, sicurezza antisismica, efficienza energetica e qualità del posto di lavoro, sta dando risultati positivi» conferma Stefano Fantini, esperto del settore e responsabile della divisione immobili industriali, logistici e aree edificabili dell’agenzia ‘I Fantini Srl’ di Calderara di Reno, nell’area metropolitana bolognese.
Che si tratti di ampliare i capannoni o affittare nuovi uffici e negozi, le aziende sono tornate a investire risorse sugli spazi di lavoro?
«Indubbiamente negli ultimi due anni c’è stato un buon movimento nell’ambito immobiliare industriale, soprattutto nelle superfici medio-grandi (dai 1.500 ai 7.000 metri quadrati), dove compravendite e locazioni sono in aumento anche grazie alla progressiva discesa dei prezzi. Molti investitori sono alla ricerca dell’occasione, quindi il mercato tira, pur non in maniera continua e regolare: ci sono infatti periodi di 2-3 mesi in cui vengono locati e venduti diversi immobili, ed è richiesta la consegna immediata, alternati a periodi di relativa calma».
La maggior parte delle richieste riguarda gli affitti o gli acquisti?
«Oggi vanno di più le locazioni, spinte dall’esigenza di flessibilità necessaria alle aziende per espandere o ridurre gli spazi di lavoro in funzione dell’andamento dell’attività. Occorre però sottolineare che il mercato degli affitti richiede immobili in buone condizioni di manutenzione e con gli impianti base efficienti».
Quali sono i settori più dinamici?
«Dipende dall’area considerata e dalle caratteristiche del sistema economico, per esempio la presenza di distretti produttivi con vocazioni specifiche. In generale oggi sono molto vivaci i settori della logistica, della meccanica di precisione, del food, della moda e della grande distribuzione».
Quali sono i tempi di vendita e locazione degli spazi vuoti?
«I tempi di vendita vanno dai 4-6 mesi ai 20-24 mesi e dipendono dalle dimensioni, dallo stato di manutenzione e dal prezzo dell’immobile. Per la locazione si va dai 2-4 mesi ai 12 mesi. In tutti i casi l’attenzione, soprattutto da parte delle multinazionali, si sta spostando sempre più su immobili di recente costruzione ed efficienti dal punto di vista sismico ed energetico».
A proposito di grandi gruppi o multinazionali, quali tipologie di immobile preferiscono?
«Negli ultimi due anni i più gettonati sono stati gli immobili produttivi con metrature tra i 2.000 e gli 8.000 mq e logistici tra i 3.000 e i 40.000 mq».
Per quanto riguarda negozi e uffici?
«I più richiesti sono gli spazi commerciali per la vendita al dettaglio tra i 200 e i 600 mq. Meno richieste per gli uffici, ad eccezione di alcuni grandi centri, Milano in primis, dove il mercato continua a tirare».
Il proprietario dell’immobile è spesso un soggetto che investe per mettere a reddito. Quali sono i rendimenti che questo tipo di attività può assicurare?
«Per immobili produttivi e uffici oggi le rendite lorde medie vanno dal 5 al 6% annuo. Gli immobili commerciali al dettaglio vanno dal 6 al 6,5%, mentre per quelli dedicati alla logistica si va dal 7 all’8%. Se parliamo di rendimenti netti, bisogna considerare che chi decide di investire in immobili generalmente è cosciente dei costi di manutenzione che variano in base all’età dell’immobile. Il ciclo di vita medio di un capannone, per esempio, è di circa 25-30 anni, oltre è necessario analizzare fattori come costi di mantenimento, redditività e appeal sul mercato».
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