Il Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto
Rilancio) ha previsto le ormai note a tutti
detrazioni fiscali del 110%
(superbonus) per interventi di
riqualificazione energetica e riduzione
del rischio sismico.
Il Superbonus 110% per i condomini
Considerato che questa importante detrazione è stata “pensata”
per gli edifici nella loro interezza (a cui si
aggiungono le unità immobiliari con accesso autonomo e
funzionalmente indipendenti), l’art. 119, comma 9-bis del Decreto
Rilancio ha previsto delle particolari modalità
per l’approvazione di questi interventi nei
condomini.
La regola (articoli 1121 e 1136 del codice civile) vuole che
questi interventi siano considerati come
innovazioni e in quanto tali necessiterebbero di
deliberazioni dell’assemblea di condominio approvate con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno
la metà del valore dell’edificio.
Come detto, l’art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio ha
previsto che per l’approvazione degli interventi di
superbonus 110% (ecobonus e sismabonus) le
deliberazioni dell’assemblea di condominio sono valide se approvate
con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
intervenuti e almeno un terzo del valore
dell’edificio.
Isolamento termico a cappotto: nuova sentenza del Tribunale di
Busto Arsizio
Questo chiaramente è valido per l’approvazione di interventi
sulle “parti comuni”. Ma cosa accade se per motivi di natura
tecnica questi interventi vanno ad incidere sulle parti private? Ad
esempio, cosa accade nel caso la realizzazione di un cappotto
termico (uno degli interventi principali di superbonus 110%)
imponga lavori all’interno dell’unità abitativa di proprietà
esclusiva di un condomino?
A rispondere a questa domanda ci ha pensato il Tribunale di
Busto Arsizio con la sentenza 7 aprile 2021, n. 514 che ci consente
di approfondire il tema.
Nel caso di specie, l’assemblea condominiale, in assenza del
ricorrente, aveva approvato la realizzazione di interventi di
isolamento termico a cappotto che avrebbe coinvolto una porzione
del balcone di proprietà esclusiva per uno spessore di cm 12 lungo
l’intera parete prospicente il balcone, comportando la perdita di
superficie utilizzabile del balcone.
Cappotto termico: l’approvazione da parte del Condominio
I giudici hanno rilevato che il capitolato oggetto della
delibera prevedeva la posa di un cappotto di cm 12 di spessore, in
assenza del consenso di tutti i condomini interessati dalla
conseguente riduzione degli spazi utilizzabili dei balconi di
proprietà individuale.
Benché sia vero che il mancato isolamento di queste parti
avrebbe minato l’efficacia dell’isolamento, lasciando parti comuni
dell’edificio esposte a inevitabili ponti termici, compete comunque
al singolo condomino apprezzare la vantaggiosità, in termini di
risparmio energetico e di confort abitativo, della perdita di
superficie della proprietà individuale.
La delibera va ritenuta nulla per violazione del diritto del
condomino all’integrità della superficie della sua proprietà
esclusiva e l’opera deve ritenersi illegittimamente deliberata a
maggioranza dei condomini.
Conclusioni
A prescindere se la posa del cappotto termico accede al
superbonus 110 o meno, e quindi se gode della maggioranza ridotta
per l’approvazione in condominio, occorre fare molta attenzione su
quali parti si andrà ad intervenire. È chiaro che un intervento
fatto bene potrebbe necessitare un intervento che incide su parti
private e, in questo, caso non basterebbe un terzo del valore
dell’edificio ma occorrerebbe il via libera di tutti i condomini
interessati.
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