Oggi chiudo questo ultimo giorno dell’anno parlando
dell’agevolazione fiscale prevista, in favore degli acquirenti di
immobili antisismici, dall’art. 16, comma 1-septies del D.L. n.
63/2013, il cosiddetto Sismabonus Acquisti.
Sismabonus Acquisti: cos’è e vincoli
È una detrazione fiscale che viene fruita dagli acquirenti di
case antisismiche realizzata da imprese di costruzione o
ristrutturazione immobiliare a seguito di interventi di demolizione
e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio
sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio
preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale
aumento.
I vincoli per la fruizione di questo bonus:
- l’immobile deve essere ubicato nei comuni ricadenti nelle zone
classificate a rischio sismico 1, 2 e 3; - l’immobile deve essere venduto entro trenta mesi dalla data di
conclusione dei lavori; - l’intervento deve essere realizzato da imprese di costruzione o
ristrutturazione immobiliare; - la detrazione viene fruita direttamente dall’acquirente.
Sismabonus Acquisti: nuova risposta dell’Agenzia delle
Entrate
A parlare del Sismabonus acquisti è nuovamente l’Agenzia delle
Entrate con la risposta n. 890 del 30
dicembre 2021 che non tratta l’aspetto di questa detrazione più
gettonato (l’asseverazione tecnica) ma si concentra sulle
possibilità di accesso.
Volendo riassumere, nel caso di specie a realizzare l’intervento
sarebbe un Fondo di Investimento Immobiliare che, dopo aver
realizzato l’intervento di demolizione e ricostruzione
dell’edifici, vorrebbe far utilizzare il c.d. Sismabonus acquisti
ai futuri acquirenti della case antisismiche.
La questione oggetto dell’istanza di interpello attiene, quindi,
alla possibilità di applicare il sismabonus acquisti nel caso
l’intervento sia realizzato da Fondi di investimento immobiliare e
non le “imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare”,
cui fa espresso riferimento la norma.
Sismabonus Acquisti: la definizione di Fondi di investimento
immobiliare
Dopo aver ricordato le radici normative relative ai Fondi di
investimento immobiliare, il Fisco citato un parere reso dalla
Banca d’Italia da cui si evince che i Fondi possono effettuare
(seppure affidandone la realizzazione a soggetti terzi
specializzati mediante, ad esempio, contratti di appalto)
operazioni di ristrutturazione immobiliare, come forma di
valorizzazione degli asset immobiliari, però, al contempo, è a loro
precluso, in quanto non compatibile con la normativa di vigilanza,
che l’oggetto dell’attività degli stessi sia la costruzione (o
ristrutturazione) degli immobili.
Proprio per questo motivo, l’Agenzia delle Entrate ha confermato
l’inapplicabilità del Sismabonus acquisti a Fondo in quanto il
comma 1-septies citato richiede espressamente che l’intervento sia
realizzato non solo da un soggetto titolare di reddito d’impresa,
quanto da uno che svolga attività “di costruzione e
ristrutturazione”.
Per i motivi su esposti, i potenziali acquirenti delle unità
immobiliari di cui si compone il complesso immobiliare in esame non
possono beneficiare della detrazione prevista dall’art. 16, comma
1-septies del D.L. n. 63/2013.
Da Sismabonus acquisti al Sismabonus ordinario dopo il Decreto
Rilancio
Compresa la risposta dell’Agenzia delle Entrate (che non fa una
piega), adesso occorre andare oltre entrando nel dettaglio della
detrazione in esame a seguito delle nuove previsioni previste dagli
art. 119 e 121 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).
L’aliquota fiscale del sismabonus acquisti ordinario (art. 16,
comma 1-septies del D.L. n. 63/2013) è del 75% o 85% a seconda se a
seguito dell’intervento si guadagnino una o due classi di rischio
sismico. Ma questa detrazione è stata elevata al 110% a prescindere
dal salto di classe sismica. Ad oggi, dunque, le imprese di
costruzione e ristrutturazione possono far beneficiare gli
acquirenti delle case antisismiche di una detrazione fiscale del
110%. Lo prevede l’art. 119, comma 4 del Decreto Rilancio.
Inoltre, l’art. 121 del Decreto Rilancio ha previsto la
possibilità di utilizzare le opzioni alternative (sconto in fattura
e cessione del credito) non solo a tutti gli interventi che
accedono al superbonus 110% ma anche ad altre detrazioni fiscali,
fra cui le detrazioni di cui all’art. 16-bis, comma 1, lettere a) e
b) del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR). Tra queste anche il sismabonus
ordinario.
Da queste se ne deduce che il Fondo di investimento immobiliario
non potrà utilizzare il sismabonus acquisti ma potrà comunque
beneficiare del Sismabonus ordinario e prevedere di cedere la
detrazione anche agli stessi acquirenti delle case
antisismiche.
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