L’attuale normativa che regola l’attività edilizia, il
d.P.R. n. 380/2001, ha da poco compiuto un
ventennio e solo negli ultimi due anni si è cominciato a parlare di
una sua revisione.
Dal d.P.R.n. 380/2001 alla nuova disciplina delle
costruzioni
Mentre il d.P.R. n. 380 del 2001 è nato in una
fase edilizia espansiva, la prossima norma edilizia dovrà
necessariamente prendere coscienza della necessità di
rigenerare il patrimonio edilizio esistente. Ed è
quello che sembra abbia come obiettivo la
nuova disciplina delle costruzioni messa a punto dal Consiglio
Superiore dei Lavori Pubblici, a cui è seguito un disegno
di legge che delega il Governo ad adottare uno o più decreti
legislativi di riordino, coordinamento e integrazione delle
disposizioni legislative in materia di costruzioni.
Al fine di comprendere meglio quanto poco (o niente) vada bene
per il nostro patrimonio edilizio l’attuale d.P.R. n. 380/2001,
basta prendere in esame l’art. 3, comma 1, lettere b) e d):
- lettera b) – “interventi di
manutenzione straordinaria“, le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli
edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi
igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la
volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti
urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti
incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli interventi di
manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti
nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con
esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle
superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico
urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva
degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso.
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono
comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici
legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire
l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non
pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché
l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica
ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai
sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al
decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42; - lettera d) – “interventi di
ristrutturazione edilizia“, gli interventi rivolti a
trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico
di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in
parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il
ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi
dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi
elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di
ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di
demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi
sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e
tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla
normativa antisismica, per l’applicazione della normativa
sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e
per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere
altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione
vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di
volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi
volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente
crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia
possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che,
con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del
codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto
legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le
previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli
ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i
lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste
assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani
urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e
negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e
architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli
interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti
costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove
siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche
planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non
siano previsti incrementi di volumetria.
Manutenzione straordinaria e Ristrutturazione edilizia: cosa
hanno in comune
Nelle due definizioni spiccano due parti
comuni:
- nella manutenzione straordinaria sono
escluse le modifiche di prospetto su
immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice
dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22
gennaio 2004, n. 42; - nella ristrutturazione edilizia vengono
esclusi dall’intervento di demolizione e
ricostruzione gli immobili sottoposti a
tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del
paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,
nel caso non sia mantenuta sagoma, prospetto, sedime e
caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio
preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.
Sostanzialmente, benché molti piani
paesaggistici consentano anche in area
vincolata gli interventi di rigenerazione urbana mediante
demolizione e ricostruzione, esiste una problematica enorme
generata dalla precisa definizione dell’intervento. Una
problematica che va a braccetto con le norme che regolano nel
nostro Paese le principali detrazioni fiscali, tra cui
bonus ristrutturazioni e superbonus
110%.
Le aree vincolate in Italia
Andando a dare un’occhiata (vi
invito a farlo) al Sistema Informativo Territoriale Ambientale
e Paesaggistico (SITAB, il sistema web-gis della Direzione generale
per il paesaggio, le belle arti, l’architettura e l’arte
contemporanee finalizzato alla gestione, consultazione e
condivisione delle informazioni relative alle aree vincolate ai
sensi della vigente normativa in materia di tutela paesaggistica),
è possibile rendersi conto che le area senza alcun vincolo sono
assai poche.
Cosa significa? che in queste zone:
- qualsiasi intervento potrà essere considerato di manutenzione
straordinario a patto che non ci siano modifiche di prospetto; - che qualsiasi intervento di demolizione e ricostruzione potrà
rientrare nella definizione di ristrutturazione edilizia solo se
sia mantenuta sagoma, prospetto, sedime e caratteristiche
planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non
siano previsti incrementi di volumetria.
Come viene premiata la rigenerazione urbana?
L’Italia è (al momento) il Paese delle detrazioni
fiscali in edilizia. Tra queste, quelle che interessano il
concetto di rigenerazione urbana possiamo
certamente annoverare:
- il bonus ristrutturazioni;
- il superbonus 110% (che al suo interno
comprende ecobonus e
sismabonus).
Questi due bonus hanno una grande particolarità, possono essere
utilizzati solo per la riqualificazione di edifici
esistenti e sono fortemente influenzati dalla
tipologia di intervento edilizio.
Per il bonus ristrutturazioni, possono essere portate in
detrazione le spese sostenute per interventi di:
- manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento
conservativo, ristrutturazione edilizia, se effettuati sulle
parti comuni di un edificio residenziale; - manutenzione straordinaria, restauro e risanamento
conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati sulle
singole unità immobiliari residenziali di
qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro
pertinenze.
Nel caso di superbonus, l’intervento di demolizione e
ricostruzione può godere dell’aliquota del 110%, solo se
l’intervento viene classificato come ristrutturazione
edilizia.
Oltre ai bonus, bisogna considerare anche il capitolo oneri. Il
rilascio del permesso di costruire, ai sensi
dell’art. 16 del TUE, comporta la corresponsione di un
contributo commisurato all’incidenza degli oneri di
urbanizzazione nonché al costo di costruzione.
Caso pratico
Prendiamo in esame un intervento di demolizione e ricostruzione
di un immobile in area sottoposta a vincolo paesaggistico (di
qualsiasi natura). Questo intervento, se comporta la fedele
ricostruzione dell’edificio, rientrerebbe nella definizione di
ristrutturazione edilizia, per cui:
- è sufficiente la presentazione di una segnalazione certificata
di inizio attività ordinaria o alternativa al permesso di
costruire; - non si pagano contributi di costruzione;
- potrebbe beneficiare delle detrazioni fiscali del 110%.
Supponiamo che, sullo stesso immobile, il Piano Casa regionale
dia la possibilità di un aumento volumetrico, in questo caso:
- l’intervento non rientra nella definizione di ristrutturazione
edilizia, ma di nuova costruzione; - necessita di permesso di costruire;
- si pagano i contributi di costruzione;
- non si può fruire di alcuna detrazione (superbonus
incluso).
Conclusioni
Al momento esiste uno scollamento tra normativa edilizie e
fiscale che sta generando forti preoccupazioni nel mondo
professionale. La mancata possibilità di definire ristrutturazione
edilizia un intervento di demolizione e ricostruzione con aumento
volumetrico o modifiche di sagoma, prospetto, sedime e
caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, in area vincolata.
Con tutte le conseguenze che ne derivano.
Benché la modifica del d.P.R. n. 380/2001 sia certamente la più
efficace, per superare l’impasse occorrerebbe intervenire
sull’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio). A regime
occorre, però, comprendere bene quale strada si voglia
intraprendere, se quella di incentivare davvero la rigenerazione
urbana, anche con interventi di demolizione e ricostruzione, oppure
mantenere l’attuale patrimonio edilizio.
Source: lavoripubblici.it
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