Tutte le agevolazioni fiscali sull’acquisto di un immobile o box auto: ristrutturazioni, case già ristrutturate e sismabonus.
Oltre al bonus prima casa, all’esenzione dall’Imu per l’abitazione principale e alle numerose detrazioni per i lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico, la legge prevede quattro nuove agevolazioni fiscali anche per chi compra abitazioni e box con lavori edilizi. Si tratta cioè di bonus fiscali per l’acquisto di case ristrutturate o in sicurezza antisismica. Per comprendere come funzionano e quando operano è necessario fare un quadro della situazione partendo proprio dalle agevolazioni più tradizionali.
Ecco dunque tutti i bonus fiscali per chi compra casa.
Bonus prima casa
Il bonus prima casa è la più classica delle agevolazioni per chi compra un appartamento da adibire ad abitazione o lo riceve in donazione o in successione ereditaria.
Negli scambi tra privati l’imposta di registro passa al 4% anziché al 9% (che si applica sul valore catastale del bene e non su quello di mercato, secondo il criterio del cosiddetto «prezzo valore»). L’imposta ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuno.
Per chi invece acquista da impresa, l’Iva è al 4% anziché al 10% (o al 22% se si tratta di immobile di lusso).
Per ottenere questo enorme sconto (che può portare a risparmiare diverse migliaia di euro) è necessario innanzitutto non possedere, neanche per quote, altri immobili situati nel Comune ove si acquista la casa. Inoltre, chi è proprietario di un immobile in precedenza acquistato con lo stesso bonus prima casa (ovunque esso si trovi sul territorio italiano) dovrà cederlo entro un anno dal nuovo acquisto.
Bisogna poi trasferire la propria residenza in un indirizzo qualsiasi del Comune ove si trova l’immobile da acquistare entro 18 mesi dal rogito.
L’immobile da acquistare non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Esenzione Imu
Per non pagare l’Imu sulla prima casa è necessario che questa sia residenza e luogo di dimora abituale sia del contribuente che del suo nucleo familiare. Il che significa che non basta fare la variazione di residenza nei registri dell’anagrafe comunale ma bisogna anche viverci abitualmente.
Detrazioni fiscali sui lavori di ristrutturazione
Per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire di una detrazione del 36% con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare.
I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia
Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.
Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.
Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso. Ecco alcuni esempi:
- installazione di ascensori e scale di sicurezza
- realizzazione e miglioramento dei servizi igienici
- sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso
- rifacimento di scale e rampe
- interventi finalizzati al risparmio energetico
- recinzione dell’area privata
- costruzione di scale interne.
Rientrano invece nel restauro e nel risanamento conservativo gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente. Ecco alcuni esempi:
- demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente
- modifica della facciata
- realizzazione di una mansarda o di un balcone
- trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
- apertura di nuove porte e finestre
- costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
Bonus per acquisto di unità immobiliare ristrutturata
Si tratta dell’acquisto di un’unità immobiliare di qualsiasi tipo facente parte di un edificio interamente fatto oggetto di interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione).
Per i lavori eseguiti entro il 31 dicembre 2024 la detrazione (da ripartire in dieci anni) è al 50% del 25% del prezzo di acquisto con un limite di spesa di 96mila euro. L’acquisto deve avvenire entro 18 mesi dal termine dei lavori, da effettuare comunque entro il 31.12.2024.
Per i lavori successivi la detrazione è al 36% del 25% del prezzo di acquisto con un limite di spesa di 48mila.
In alternativa alla detrazione c’è la possibilità di avere lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Il bonus compete al proprietario, al nudo proprietario, all’usufruttuario o al titolare di altro diritto reale
Deriva dall’esecuzione di interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia da parte di impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare (lavori che devono riguardare l’intero fabbricato).
Non c’è obbligo di pagamento con bonifico.
Se il prezzo è pagato prima dell’ultimazione, la detrazione è possibile solo dall’anno di ultimazione in avanti.
Bonus per acquisto o costruzione di box auto
È il beneficio che compete a chi compra o costruisce un box (o un posto auto) rendendolo pertinente a un’unità immobiliare a destinazione abitativa. Il vincolo pertinenziale con l’abitazione deve risultare dal rogito o da atto di data certa anteriore alla dichiarazione.
Per i lavori fatti entro il 31 dicembre 2024 la detrazione è del 50% dei costi di realizzazione certificati dall’impresa costruttrice con una spesa agevolabile fino a 96mila euro. Per quelli successivi la detrazione è del anziché 36% con un tetto di spesa di 48mila euro. La detrazione viene ripartita in dieci anni.
L’impresa deve attestare: generalità e codice fiscale acquirente, identificazione autorimessa o posto auto, appartamento di riferimento, importo, riferimento alla norma.
Il pagamento è da effettuare con bonifico bancario o postale (con causale, codici fiscali del contribuente e del beneficiario del pagamento); in mancanza del bonifico, attestazione dell’impresa costruttrice (in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio) che il corrispettivo percepito è stato incluso nella contabilità.
Bonus per acquisto di unità immobiliare antisismica
L’agevolazione è a tempo: si può sfruttare infatti fino al 31 dicembre 2024, salvo proroghe.
Il bonus si applica a chi compra un’unità immobiliare, di qualsiasi tipologia, facente parte di un edificio ricostruito dopo la totale demolizione di un preesistente manufatto (di qualsiasi tipologia), qualora l’intervento sia effettuato al fine di ridurre il rischio sismico dopo il 1° gennaio 2017, in un ambito territoriale classificato come zona sismica 1, 2 o 3. Non c’è obbligo di pagamento con bonifico.
La ricostruzione può esser stata eseguita anche con delocalizzazione della volumetria derivante dalla demolizione.
La detrazione va spalmata in cinque anni e la sua entità dipende dalla diminuzione del numero delle classi di rischio di sismico derivanti dall’intervento di ricostruzione. È infatti pari:
- al 75% del prezzo di acquisto (fino a massimo 96.000 euro) se c’è stata la riduzione di una classe di rischio sismico;
- all’85% del prezzo di acquisto (sempre fino a massimo 96.000 euro) se c’è stata la riduzione di almeno due classi di rischio.
Anche in questo caso c’è l’alternativa dello sconto in fattura o della cessione del predito.
L’acquisto può riguardare unità immobiliari di ogni tipo purché effettuato entro 30 mesi dalla fine lavori (e comunque acquisto e fine lavori entro il 31.12.2024).
Superbonus per acquisto di unità immobiliare antisismica
La citata agevolazione derivante da un intervento di diminuzione del rischio sismico è ancora maggiore se l’acquirente ha i presupposti per accedere al super sismabonus: ad esempio, perché si tratta di una persona fisica che compra un’abitazione (diversa da quelle classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9). Infatti, in tal caso, la detrazione è pari al 110% del prezzo di acquisto (fino a 96.000 euro).
Invece, i presupposti del 110% non sussistono se, ad esempio, si tratta dell’acquisto di un’unità immobiliare non abitativa o se l’acquirente non è una persona fisica.
Per questo super sismabonus c’è però poco tempo: l’acquisto dell’unità immobiliare e la fine dei lavori devono avvenire entro il 30 giugno 2022 (o 30.12.2022 se entro il 30.06 è effettuato almeno il 30% dell’intervento complessivo)
È necessaria l’esecuzione di un intervento – nelle zone sismiche 1, 2 o 3 – di demolizione (di un intero edificio, di qualsiasi natura) e ricostruzione (anche delocalizzata e con incremento volumetrico) attivata (o con titolo edilizio rilasciato) dopo l’1.1.2017 da imprese di costruzione o ristrutturazione.
Non c’è obbligo di pagamento con bonifico.
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