Stiamo assistendo, ormai da almeno un anno, a una ripresa dell’immobiliare, tanto che diverse realtà del settore hanno registrato curve nettamente positive. Proprio RE/MAX nel 2021 ha registrato un incremento del fatturato aggregato del +36 % rispetto al 2020, superando i 110 milioni di euro: una crescita esponenziale del +38 % per i volumi transati, che raggiungono i 3,6 miliardi di euro grazie a circa 26.000 transazioni (dato in aumento rispetto al +33 % del 2020 e al +26 % del 2019). Ne parliamo con Claudio Abbondanzieri, broker manager dell’agenzia immobiliare Remax Orizzonti di Fano.
Sono diversi i fattori che hanno contribuito alla ripresa del 2021: lo smart working; i tassi ai minimi storici; le agevolazioni in merito ai requisiti necessari per ottenere un mutuo; le agevolazioni governative di cui è esempio l’Ecobonus; i bonus fiscali relativi all’immobiliare. Qual è secondo lei il fattore tra questi più determinante?
“Uno degli effetti inaspettati della pandemia che ha colpito il mondo è stato sicuramente la velocizzazione di alcuni cambiamenti, nel modo di vivere e nelle relative esigenze, che ha impattato anche sul mercato immobiliare. Un nuovo modo di percepire lo spazio nelle case, la necessità di agevolare lo smart working, le DAD dei ragazzi, hanno contribuito a far emergere delle nuove esigenze. La necessità dei governi di far fronte alla crisi economica mondiale ha immesso sul mercato una quantità importantissima di risorse economiche che stanno contribuendo a una maggiore propensione al cambiamento immobiliare. Le agevolazioni governative, anche con tutte le zone grigie ancora non definite, vedi super ecobonus 110%, cedibilità del credito di imposta, ecc. hanno dato un impulso all’edilizia e con essa anche alle compravendite immobiliari. Altro fattore da non sottovalutare, ma da monitorare con attenzione, sono i tassi di interesse ai minimi storici, fattore importantissimo, ma attenzione ai segnali che si stanno palesando, l’aumento dell’inflazione potrebbe portare anche a un aumento dei tassi di interesse nei prossimi mesi e per chi ha fatto un mutuo variabile, potrebbe portare ad aumenti significativi delle rate mensili.”
Davanti al netto aumento dei costi dell’energia, anche l’efficientamento energetico di vecchi edifici incentivato dal Governo, potrebbe contribuire all’aumento delle compravendite nei prossimi mesi?
“Su questo punto credo ci si debba un attimo soffermare per non avere una visione non completa della situazione. Sicuramente è innegabile che l’incentivazione del Governo, tramite super ecobonus e suoi collegati, ha dato una mano all’efficientamento energetico di alcuni immobili, ma stiamo parlando di circa l’1% degli immobili presenti sul territorio nazionale, pertanto l’impatto sulle compravendite non è così determinante, anzi sono stati tolti dal mercato diversi immobili, che invece di essere venduti, sono stati ristrutturati dagli stessi proprietari. Se da una parte l’attenzione ai consumi energetici sta diventando sempre più importante, dall’altra i costi per ottimizzare gli stessi consumi stanno lievitando in maniera scellerata, basta pensare che il costo al metro quadro del “cappotto termico” è triplicato in meno di un anno. Per arrivare ad avere un vero e proprio efficientamento energetico, a mio avviso, abbiamo bisogno di un concreto piano nazionale di interventi che possa in maniera organica e sinergica, dare delle agevolazioni reali ai consumatori finali. La normativa europea, ventilata in questi mesi, di non poter commercializzare immobili che non hanno determinati requisiti di efficientamento energetico, ha veramente dell’assurdo e metterebbe in grandissima difficoltà il mondo immobiliare”.
Secondo lei questi bonus rendono gli immobili da ristrutturare più abbordabili e convenienti in un’ottica d’investimento o è troppo presto per parlare di investimento nel settore immobiliare post pandemia?
“L’effetto bonus sulle compravendite, a mio avviso, ha già terminato il suo impulso; chi ha potuto usufruire delle agevolazioni ha già messo in atto le procedure e iniziato i lavori, per chi ad oggi non è ancora partito vedo delle grosse difficoltà di usufruire dei bonus governativi. Anche lo stesso prezzo degli immobili da ristrutturare, proprio in funzione dei bonus sfruttabili, ha indotto i proprietari a non abbassare le richieste economiche, anzi è stata usata come scusa per non abbassarli. Per parlare di una ripresa degli investimenti nel settore immobiliare onestamente sarei molto cauto, ci sono troppe incognite in orizzonte, non ultimo l’ormai certa rivalutazione delle rendite catastali che non lascia presagire niente di buono”.
In questo panorama sarà fondamentale il ruolo dell’agente immobiliare che dovrà svolgere un’attenta e mirata attività di consulenza. Il ruolo dei consulenti non potrà mai essere svolto da macchine, siti e-commerce o intelligenze artificiali. Questi strumenti potranno solo essere utilizzati come supporto alla customer experience in termini di rapidità e trasparenza. Cosa ne pensa?
“È innegabile che le trasformazioni tecnologiche degli ultimi due anni hanno portato una sostanziale modifica dell’operato dell’agente immobiliare; oggi dobbiamo parlare sempre più di consulente immobiliare, una figura di supporto e affiancamento del cliente che lo aiuti ad effettuare una scelta attenta e ponderata nella compravendita immobiliare. È normale che, in un’epoca così estremizzata di utilizzo informatico, alcune aziende hanno creato queste piattaforme online per le transazioni tra privati o consulenze virtuali. Io penso che non dobbiamo sottovalutare questo fenomeno, ma anzi lo dobbiamo sfruttare per essere più veloci nei contatti e nelle informazioni da dare ai nostri clienti, ma non si potrà mai sostituire la professionalità di un preparato Consulente da una macchina che risponde in modo codificato e asettico. Dobbiamo crescere tutti nella nostra professione, formandoci, mantenendo il focus sulle esigenze delle persone, sfruttando tutto quello che la tecnologia ci mette a disposizione, sempre con un solo obiettivo, la soddisfazione del cliente finale.”
Cosa pensa del boom immobiliare nel metaverso?
“Onestamente questo mondo parallelo e virtuale, dove pochi grandi investitori da Mark Zuckerberg alle piattaforme Sandbox o Decentraland ci stanno spingendo, credo sia l’inizio della fine dei rapporti umani. Posso capire l’utilizzo della realtà virtuale per accelerare il passaggio delle informazioni, dei dettagli, il far visionare degli immobili da remoto, va benissimo, ma arrivare ad acquistare terreni o edifici virtuali onestamente non riesco ad accettarlo. Poi magari sarà il futuro del nostro business visto quanti soldi stanno già attirando, ma ad oggi mi sembra un modo assurdo di pensare al mercato immobiliare. Lo terremo monitorato per capirne gli effetti reali e le evoluzioni future”.
Veniamo al nostro territorio, Fano per esempio: la situazione affitti commerciali è sempre deficitaria o ci sono spiragli positivi?
“Purtroppo non credo che ci saranno evoluzioni nel breve; la situazione economica attuale, il grande problema dell’aumento dei costi energetici e le incertezze ancora legate alla pandemia stanno frenando in maniera consistete le possibilità di investire su nuove attività commerciali. Sono proprio le trasformazioni di cui abbiamo parlato che incidono in maniera fondamentale sugli affitti commerciali; se utilizzo lo smart working non ho necessità di uffici con spazi per lavorare, se acquisto tutto su internet o nel metaverso, cosa ci faccio con un locale commerciale? È un’analisi forse troppo cruda o pessimistica, ma stiamo assistendo a una trasformazione epocale di tutte le attività commerciali e di quanto a esse collegato. Quello che è ancora assurdo è che molti proprietari di queste tipologie di immobili non capiscono che è arrivato il momento di attualizzare e contestualizzare le richieste dei canoni di locazione e non pensare ai tempi che furono; il rischio di insolvenze del pagamento degli affitti è altissimo”.
Condividi:
Link all’articolo Originale tutti i diritti appartengono alla fonte.
I commenti su questo articolo non dovranno contenere quesiti di natura tecnica.
Per richiedere la consulenza professionale, clicca sul banner.
