Bonus edilizi, croce e delizia di tutti i
condomini (e degli amministratori). Perché se le agevolazioni
previste con il Superbonus 110%, il Bonus
Facciate, Ecobonus e
Sismabonus rappresentano un’opportunità unica per
riqualificare edifici abbastanza vetusti a costi decisamente più
bassi, dall’altro lato si scontra con la dura realtà dei pagamenti
da parte dei singoli condòmini.
Cosa succede in caso di morosità da parte di un
condomino? Si perdono i benefici fiscali oppure
no? Quali sono le comunicazioni che l’Amministratore è tenuto a
inviare all’Agenzia delle Entrate?
Lavori in condominio e cessione del credito
Ricordiamo che l’opzione della cessione del credito prevista
dall’art. 121 del Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020) in
alternativa alla detrazione diretta si applica anche per i
lavori condominiali, previa comunicazione
all’amministratore della propria scelta. Ciò significa che ciascun
condomino potrà decidere se sostenere le spese relative agli
interventi, e se optare per la detrazione diretta, per lo sconto in
fattura o per la cessione del credito.
In particolare, come ribadito nella circolare
n. 24/E dell’8 agosto 2020 dell’Agenzia delle Entrate, il
condòmino può cedere l’intera detrazione calcolata:
- sulla base della spesa approvata dalla delibera
assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a
lui imputabile; - sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta
dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito
d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.
La detrazione spettante si calcola in riferimento all’ammontare
delle somme dovute al condominio, a prescindere dal tetto di spesa
massimo previsto dalla normativa, in riferimento al numero
di unità immobiliari presenti nell’edificio.
Qualunque sia la scelta effettuata i singoli condòmini dovranno
comunicarla in assemblea o all’amministratore; l’amministratore
dovrà poi effettuare gli adempimenti fiscali conseguenti. Nel caso
il condòmino decida di utilizzare la cessione del credito:
- l’amministratore dovrà tener conto di quanto indicato dal
condomino al momento dell’invio della Comunicazione al Fisco; - il condomino che cede il credito deve comunicare
tempestivamente all’amministratore l’avvenuta cessione del credito
e la relativa accettazione da parte del cessionario indicando il
proprio codice fiscale, l’ammontare del
credito ceduto e il codice fiscale del
cessionario.
Cessione del credito e condomino moroso
Cosa succede nel caso di condomini che non abbiano pagato la
propria quota di lavori? Come chiarito
dall’Agenzia delle Entrate con la circolare
n. 30/E del 22 dicembre 2020, il condomino moroso non può
cedere il credito d’imposta corrispondente alle detrazioni
spettanti.
Sulla questione,il Fisco ha ribadito che l’amministratore
di condominio deve comunicare al Fisco le cessioni dei crediti
corrispondenti alle detrazioni esclusivamente per un ammontare
proporzionato al rapporto tra quanto versato da ciascun condomino
entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa e quanto
dovuto dal condomino stesso. Se il condomino ha manifestato
l’intenzione di cedere il credito a soggetti terzi, diversi dai
fornitori, l’amministratore dovrà comunicare l’opzione per la
cessione del credito esclusivamente se il condomino ha
versato al condominio quanto a lui imputato e, in caso di
versamenti parziali, solo in proporzione a
quanto pagato rispetto al dovuto.
Ciò significa che, nel caso di morosità, l’amministratore non
dovrà comunicare nessun dato riferito allo stesso in quanto il
condomino, non avendo versato le quote condominiali, non ha
diritto alla detrazione. Infine, il Fisco nella stessa
circolare precisa che il recupero del credito verso il condomino
moroso, rientrando tra i rapporti di diritto privato tra condominio
e condomino, non investe profili di carattere fiscale.
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