Due dei presupposti applicativi per accedere alla detrazione
fiscale prevista per l’acquisto di case antisismiche, riguardano il
fatto che le stesse siano in zona a rischio sismico 1, 2 o 3 e che
siano realizzate a seguito di demolizione e ricostruzione eseguiti
da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare.
Sismabonus-acquisti: a chi spetta?
Stiamo parlando del cosiddetto sismabonus-acquisti previsto
all’art. 16, comma 1-septies del Decreto Legge n. 63/2013, in
vigore dall’1 gennaio 2017 ed utilizzabile fino al 31 dicembre 2024
(termine prorogato dall’articolo 1, comma 37, lett. b), legge 30
dicembre 2021, n. 234).
Come previsto dalla norma agevolativa e più volte chiarito
dall’Agenzia delle Entrate, questa detrazione spetta agli
acquirenti delle unità immobiliari antisismiche con
un’aliquota:
- del 75%, qualora dalla realizzazione dell’intervento di
demolizione e ricostruzione derivi una riduzione del rischio
sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio
inferiore; - dell’85%, qualora si determini il passaggio a due classi di
rischio inferiore.
L’aliquota va calcolata sul prezzo di acquisto entro un
ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità
immobiliare.
Sismabonus-acquisti e modalità di acquisto: la risposta del
Fisco
Come detto, il sismabonus-acquisti è stato oggetto di parecchi
interventi dell’Agenzia delle Entrate, tornata nuovamente
sull’argomento con la risposta n.
202/2022 che questa volta entra nel merito delle modalità di
acquisto dell’unità immobiliare.
Nel caso di specie, la società istante ha acquistato l’unità
immobiliare antisismica, realizzata da un’impresa di costruzione e
con tutti i requisiti richiesti dalla norma, mediante l’utilizzo
del leasing finanziario. In questo caso, come specifica lo stesso
istante, il soggetto che giuridicamente acquisisce la proprietà
immobiliare è la società di leasing mentre l’utilizzatrice è la
società istante che diventerà proprietaria solo al termine del
contratto pagando il riscatto contrattualmente predeterminato.
In questo caso, l’istante rappresenta alcune delle
caratteristiche del contratto di leasing in questione che
prevede:
- l’utilizzatore si assume tutti i rischi relativi ai beni, anche
derivanti da caso fortuito, forza maggiore o fatto di terzi, siano
essi assicurati o meno; - la Concedente acquisirà i beni richiesti, al prezzo già
concordato fra l’Utilizzatore e il Fornitore, al solo scopo di
concederli in locazione finanziaria all’Utilizzatore; - la Concedente concede all’Utilizzatore che accetta, purché sia
in regola con i pagamenti e le altre obbligazioni derivanti dal
presente contratto, il diritto di riscattare alla fine della
locazione finanziaria i beni locati, acquistandone la
proprietà; - l’Utilizzatore deve comunicare alla Concedente a mezzo di
lettera raccomandata con avviso di ricevimento, la volontà o meno
di avvalersi dell’opzione di acquisto sei mesi prima della scadenza
del contratto di locazione; - gli oneri di qualunque natura derivanti dalla distruzione o
dalla perdita dei beni oggetto del contratto per qualsiasi ragione
(sinistro, furto o altri eventi) sono sempre a carico
dell’Utilizzatore, anche se non imputabile al medesimo.
Caratteristiche di non poco conto che, come vedremo, saranno
determinanti per la risposta dell’Agenzia delle Entrate.
Il leasing immobiliare
Dopo aver ricordato i presupposti applicativi della norma e con
riferimento al caso di specie, l’Agenzia delle Entrate afferma che
occorre considerare che il contratto di leasing finanziario
allegato all’istanza evidenzia alcuni aspetti peculiari che ne
consentono, in termini sostanziali, l’assimilazione all’ipotesi di
acquisto in proprietà del bene.
In particolare, nel predetto contratto si prevede che la società
di leasing acquisti gli immobili oggetto degli interventi
agevolabili, al prezzo già concordato tra l’istante e l’impresa di
costruzioni che li ha effettuati, al solo scopo di concederli in
locazione finanziaria alla società interpellante e, inoltre, che
gli oneri di qualunque natura derivanti dalla distruzione o dalla
perdita dei beni oggetto del contratto per qualsiasi ragione
(sinistro, furto o altri eventi) sono sempre a carico
dell’istante).
Nel caso in esame, nel presupposto che la società che ha
realizzato gli interventi agevolabili sia un’impresa «di
costruzione o ristrutturazione immobiliare» e che si provveda alla
stipula dell’atto avente ad oggetto il leasing finanziario entro 30
mesi dalla data di conclusione dei lavori, l’utilizzatore può
fruire delle detrazioni di cui all’articolo 16, comma 1-septies del
decreto legge n. 63 del 2013.
Lo schema contrattuale
Nel caso di specie, lo schema contrattuale consente di operare
una piena equiparazione con l’acquisto in proprietà. Inoltre,
l’ammontare della detrazione, fermo restando il limite massimo di
spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, dovrà
essere commisurata al prezzo della singola unità immobiliare,
risultante nell’atto pubblico di compravendita stipulato tra il
soggetto che ha realizzato gli interventi agevolabili e la società
di leasing.
Resta fermo, in ogni caso, che nel caso di specie la società di
leasing concedente è esclusa dalla possibilità di fruire della
detrazione, al fine di considerare rispettato il principio generale
secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla
medesima spesa.
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