Salve a tutti. Provo. chiedere a voi, dopo che da tanto tempo vi leggo.
Spero di sapermi spiegare e spero che vogliate rispondermi.
Grazie in anticipo.
A.
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Quesiti in relazione all’ applicazione del Dl 34 del 2020 art.119, denominato SuperBonus 110%, tetti massimi, modalità e applicabilità.
ESPONE QUANTO SEGUE :
Gli istanti sono proprietari di 4 fabbricati indipendenti in complesso ex colonico costituito in condominio con C.F. senza obbligo di amministratore, ed hanno il cancello, le campanelliere, il vialetto comune di accesso, il piazzale del parcheggio, dove sono ubicati i posti auto di proprietà esclusiva dei singoli fabbricati, il resede in pietra del borgo colonico, il portavia delle acque di smaltimento verso la pubblica fognatura, l’illuminazione degli spazi aperti a comune e relativi impianti, manufatto per contenimento contatori utenze.
Gli immobili sono legittimi e condonati regolarmente licenziati con L.47/85.
La zona è vincolata DL.42/2004 per il vincolo paesaggistico e non per gli immobili, con autorizzazione alla trasformazione già rilasciata.
La zona è vincolata sismicamente con classificazione 2, per cui è stata fatta l’indagine geologica, ma necessita ed è opportuno intervenire con consolidamenti strutturali.
Ogni fabbricato è verticalmente indipendente ed ha ingressi autonomi da spazi comuni:
-Il fabbricato 1 è categ. A/3, con utenze acqua, luce e gas. Condizioni da restaurare.
-Il fabbricato 2, 3, 4 sono categ. C/2, magazzini, che possono essere ristrutturati con cambio di destinazione in civile abitazione con Scia. Non hanno utenze attive. Riscaldamento con caminetti e stufe, non in tutte le stanze. I fabbricati sono in pessime condizioni, con parti di tetti caduti. (presenza comignoli, vecchie stufe e caminetti).
I fabbricati sono tutti oggetto di ristrutturazione edilizia ed alcuni frazionamenti, e i 3 magazzini n. 2, n.3, n. 4, con cambio di trasformazione in civile abitazione, non di lusso, con futura categoria finale A/2 – A/7.
Quesito 1.
Chiedo pertanto specificatamente conferma, se l’edificio singolo, funzionalmente indipendente, con parti a comuni, inserito in un condominio, può scegliere volontariamente se adire al superbonus sia unifamiliare, che condominiale.
La configurazione finale prevede 6 unità immobiliari a civile abitazione, risultanti con ingressi autonomi, verticalmente e funzionalmente indipendenti, in condominio minimo, che condividono parti a comune, senza obbligo di costituire il condominio e di dotarsi di amministratore.
I fabbricati in oggetto della presente istanza saranno dotati di fosse biologiche condivise a coppie tra due fabbricati, con portavia degli scarichi in comune, utenze indipendenti per elettricità, acqua e gas, accesso funzionalmente autonomo, ma spazi comuni e servizi comuni.
Il resede in pietra del borgo è sorretto da un muro di contenimento che confina con uno degli immobili. Dal parcheggio al resede attualmente vi è un terrazzamento con scale.
Ogni intestatario ritene che possa procedere con intervento, come previsto dal cosiddetto SuperSismaBonus 110% condominiale descritto dal Dl 34 del 2020, art. 119, pertanto intende adire l’assemblea condominiale e deliberare la volontà di accedere ai vantaggi fiscali del SuperBonus Dl. 34-2020, art.119.
L’assemblea pertanto intende deliberare sia lavori condominiali sia i lavori privati sui singoli edifici.
A livello condominiale, per interventi antisismici condominiali al muro di contenimento, che per eliminazione delle barriere architettoniche creando una rampa dal parcheggio.
A livello singolo, essendo ogni fabbricato separato e di un diverso proprietario e costituito da una sngola unità catatsale, autorizzando i singoli proprietari dei fabbricati indipendenti, a poter intervenire autonomamente sui singoli fabbricati. Come richiamato dalla precedenti risposte dell’ AdE, vedi la n.23 del 13-1-2022
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/4081309/Risposta_23_13.01.2022.pdf/85cbe96d-8af4-8052-9d46-490293103aac .
Quesito 2. Delibera.
Secondo voi è corretto che con assemblea con presenza di almeno 1/3 dei proprietari e con maggioranza dei presenti, si possa autorizzare i singoli proprietari ad effettuare i propri interventi autonomamente?
Gli edifici magazzino indipendenti, se avessero utenze autonome, potrebbero essere considerati funzionalmente indipendenti e il relativo proprietario comportarsi come con un edificio unifamiliare, sfruttando il superbonus autonomamente bypassando l’assembla condominiale.
Essendo questi edifici senza le tre utenze autonome, devono passare dall’assemblea condominiale.
Possono ognuno gestire autonomamente il superbonus essendo edifici autonomi?
Sempre tramite autorizzazione rilasciata dall’assemblea del condominio, che approva e autorizza a che i lavori vengano eseguiti e il singolo proprietario del singolo fabbricato a effettuare intervento, asseverazioni e comunicazioni autonomamente dal condominio, compresa la cessione del credito, nel caso in cui si scelga questa opzione, come ha spiegato l’Agenzia delle Entrate con la risposta 620/2021.
Quesito 3.
Per i tetti massimi di spesa del Super Sisma Bonus, si prevede, oltre che nei tetti di spesa condominiali, che ognuno degli intestatari, possa utilizzare i tetti di spesa massimi dell’unità singola.
Ognuno dei proprietari potrà quindi fruire, rispettando i requisiti minimi riferiti al singolo edificio oggetto dell’intervento, seppure sia costituito da un unica unità catastale, come previsti dalla suddetta normativa, con asseverazione e domanda di agevolazione presentata, autonomamente dal condominio, dal singolo proprietario dell’edificio, con i tempi previsti per il condominio, come previsto dalla Legge di Bilancio 2022, fino al 31 dicembre 2025, fruire delle agevolazioni fiscali nelle seguenti misure: 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023; 70% per le spese sostenute nel 2024; 65% per le spese sostenute nel 2025.
Il tetto massimo di ogni singolo intervento attuato su ognuno degli edifici, è calcolato così:
– Sismabonus massimale 96.000€ per edificio, pari a 96.000€,
– Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda realizzati su edifici, pari a 40.000€.
– Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici pari a 30.000€ a unità, per cui per ogni edificio;
– sostituzione serramenti e infissi verso l’esterno, massimale per ogni unità, per cui per ogni edificio, pari a 60.000€ a edificio;
– schermature solari e chiusure oscuranti, massimale per ogni unità, per cui per ogni edificio, pari a 60.000€ a edificio;
-Installazione di impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo, massimale per ogni unità, per cui per ogni edificio, pari a 48.000€ a edificio.
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