È possibile accedere al c.d. Superbonus quando l’immobile presenti una difformità di lieve entità (2%) e, in ogni caso, nell’ipotesi di accertamento di conformità in sanatoria con effetto retroattivo
Natura e caratteristiche del Superbonus
Il Decreto rilancio (D.L. 19 maggio 2020, n. 34, conv. con mod. in Legge 17 luglio 2020, n. 77) ha introdotto il c.d. “Superbonus”. Si tratta di un’agevolazione fiscale che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. Sono altresì previsti ulteriori sei mesi di tempo (31 dicembre 2022) per le spese sostenute per lavori condominiali o realizzati sulle parti comuni di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche se, al 30 giugno 2022, è stato realizzato almeno il 60% dell’intervento complessivo. Le nuove misure si aggiungono alle detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli per la riduzione del rischio sismico (c.d. Sismabonus) e di riqualificazione energetica degli edifici (c.d. Ecobonus). Tra le novità introdotte, è prevista la possibilità, al posto della fruizione diretta della detrazione, di optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
In questo caso si dovrà inviare una comunicazione per esercitare l’opzione. In particolare, la detrazione è riconosciuta nella misura del 110%, da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo, mentre per le spese sostenute nel 2022 in 4 quote annuali di pari importo, entro i limiti di capienza dell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi.
In alternativa alla fruizione diretta della detrazione, è possibile optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi (sconto in fattura) o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
La cessione può essere disposta in favore: – dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi; – di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti); – di istituti di credito e intermediari finanziari.
L’imprescindibile regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile
In linea teorica, per accedere al Superbonus è necessario che l’immobile che forma oggetto dell’intervento edile agevolato non presenti difformità “gravi” o abusi “non sanabili”.
Prima di procedere ad avviare l’iter per realizzare gli interventi in discorso, pertanto, è indispensabile affidare ad un tecnico l’incarico di redigere il c.d. “certificato di conformità urbanistica”, ovvero il documento che attesti la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato. A questo punto, sarà possibile stabilire se l’immobile risulti in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, determinare l’entità dell’abuso edilizio. Giova precisare, sin d’ora, che un immobile realizzato senza titolo edilizio NON potrà godere di alcun beneficio fiscale, neppure nell’ipotesi estrema in cui dovesse intervenire una legge statale ad hoc di condono, atteso che il condono edilizio, a differenza della sanatoria, opera ex nunc.
Irrilevanza delle difformità lievi non eccedenti il 2%
Non tutte le difformità dell’immobile determinano l’impossibilità di accedere alle agevolazioni fiscali e, segnatamente, al Superbonus. In particolare, l’art. 49 del T.U. in materia edilizia (d.P.R. n. 380/2001) prescrive che: “Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”.
In altri termini, la preclusione ad accedere ai benefici fiscali, ovvero la decadenza dagli stessi, si verifica solo se il “contrasto” ecceda l’entità del 2% delle misure prescritte per singola unità immobiliare.
Nel caso di difformità lievi, ergo inferiori al 2%, pertanto, sarà possibile accedere ai benefici fiscali previsti per il Superbonus.
L’efficacia retroattiva dell’accertamento di conformità in sanatoria
Laddove le difformità riscontrate in sede di conformità urbanistica eccedano il 2% delle misure prescritte, occorrerà verificare la sussistenza dei presupposti per accedere all’accertamento di conformità in sanatoria previsto dall’art. 36 del T.U. dell’Edilizia (d.P.R. n. 380/2001). Come noto, infatti, la disposizione normativa da ultimo citata prevede che: “In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 1, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso. Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta s’intende rifiutata”. Come si evince dal chiaro tenore letterale della norma de qua, l’accertamento di conformità è una procedura di regolarizzazione urbanistica ed edilizia che consente la sanatoria di interventi di nuova costruzione, di ampliamento e/o di ristrutturazione, manutenzione straordinaria di edifici esistenti, eseguiti in assenza dei Permesso di Costruire o di S.C.I.A., oppure in totale difformità o con variazioni essenziali. La condizione generale per il rilascio del permesso in sanatoria è che gli interventi abusivi siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al tempo di realizzazione degli interventi medesimi, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria (c.d. requisito della “doppia conformità”).
Tale procedura di “sanatoria”, pertanto, richiede, ab origine, la sussistenza delle condizioni che avrebbero determinato il rilascio dell’autorizzazione alla realizzazione dell’opera, le quali devono permanere sino al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria.
In presenza delle condizioni prescritte, il rilascio dell’autorizzazione in sanatoria ha efficacia ex tunc, ovvero retroagisce al momento dell’insorgenza del vizio sanato, con la conseguenza che vengono meno, retroattivamente, gli impedimenti alla concessione dell’agevolazione fiscale.
Avv. Claudio Roseto
Specializzato in diritto amministrativo
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