Quanto si può recuperare quando si compra una casa in un edificio oggetto di recupero edilizio? Restano esclusi altri bonus?
Che esista una detrazione fiscale per ristrutturare la casa in cui si abita è piuttosto noto. Ma forse non tutti sanno che esiste anche un bonus sull’acquisto di immobili ristrutturati. La possibile detrazione da riportare sulla dichiarazione dei redditi, però, deve essere fatta seguendo un calcolo particolare.
La legge consente di recuperare una parte della spesa fatta sull’acquisto di immobili ristrutturati. Una percentuale diversa, come vedremo tra poco, dal 1° gennaio 2022 rispetto al 2021. C’è anche una soglia massima di importo detraibile. Limiti anche per quanto riguarda i tempi: i lavori devono essere stati terminati a dir tanto 18 mesi prima della vendita. Per capirci: se la data di fine lavori è il 30 giugno 2022, la casa deve essere comprata entro il 31 dicembre 2023 per avere diritto al bonus. Vediamo i dettagli della possibile detrazione sull’acquisto di immobili ristrutturati.
Acquisto immobili ristrutturati: quale detrazione?
Chi acquista un immobile ristrutturato ha diritto ad una detrazione Irpef del 50% del costo della ristrutturazione. E fin qui, potrebbe sembrare il solito bonus del quale si beneficia anche per interventi di rifacimento di muri, pavimenti, serramenti o altro nella casa in cui si abita da anni. In realtà, non è così: la detrazione c’è ma è forfettaria. Si recupera il 50% di un quarto del valore della casa. Che significa? Facciamo un esempio pratico per capire meglio in che cosa consiste la detrazione sull’acquisto di immobili ristrutturati.
Poniamo che compri una casa su cui sono stati appena fatti dei lavori di recupero edilizio. L’hai pagata 300.000 euro. Il calcolo che dovrai fare per sapere quanto ti spetta di detrazione sarà il seguente: dovrai partire dal 25% del valore di acquisto dell’immobile, quindi dalla cifra di 75.000 euro. Di questi 75.000 euro (e non dai 300.000 iniziali) potrai recuperare il 50%, cioè 37.500 euro.
Tieni conto, però, che c’è un tetto massimo di spesa detraibile, fissato in 96.000 euro. Importo che, ancora una volta, non riguarda il valore della casa (comprare un appartamento a quella cifra sarebbe cosa più unica che rara) ma si riferisce al 25% del prezzo pagato per l’acquisto. Anche in questo caso facciamo qualche esempio.
Se la tua casa costa 384.000 euro, il 25% su cui calcolare la detrazione è 96.000 euro. Raggiungi il tetto massimo detraibile ma non lo superi, quindi potrai detrarre il 50% di 96.000 euro (cioè 48.000 euro).
Se, invece, l’immobile ristrutturato ti costa 400.000 euro, il 25% del suo valore sarebbe 100.000 euro, quindi supereresti la soglia massima. Ciò ci dice che avresti diritto sempre e comunque al 50% di 96.000 euro, cioè ai già citati 48.000 euro.
Il beneficio spetta anche al nudo proprietario e al titolare di un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione). È possibile ottenere il beneficio:
- con la classica detrazione fiscale da riportare nella dichiarazione dei redditi (recuperabile in dieci rate annuali di pari importo);
- con la cessione del credito d’imposta;
- con lo sconto in fattura.
Il vantaggio di questo bonus è che è applicabile per ogni immobile acquistato. Quindi, compri due e recuperi su due, compri quattro e recuperi su quattro, ecc.
Acquisto immobili ristrutturati: quali requisiti?
Per poter beneficiare della detrazione del 50% sul 25% del valore di acquisto di un immobile ristrutturato, occorre avere i seguenti requisiti:
- l’immobile deve essere venduto dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione oppure dalla cooperativa che ha eseguito i lavori. In ogni caso, il venditore deve essere lo stesso che ha effettuato l’intervento;
- l’immobile deve essere acquistato entro e non oltre 18 mesi dalla data in cui sono stati terminati i lavori: farà fede la data indicata nella dichiarazione di fine lavori;
- l’immobile deve essere stato oggetto di interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio e non solo su una parte di esso. Non sono detraibili i lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria o di nuova costruzione di un immobile;
- il fabbricato deve essere esclusivamente ad uso residenziale. Significa che non si ha diritto al bonus per l’acquisto di sole pertinenze, di uffici, di locali commerciali, ecc., anche se sono stati oggetto di ristrutturazione.
Acquisto immobili ristrutturati: quali documenti vanno tenuti?
Come al solito, quando si beneficia di una detrazione fiscale occorre conservare alcuni documenti da esibire in caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Per recuperare una parte della spesa sull’acquisto di immobili ristrutturati serve tenere l’atto di compravendita o di assegnazione o il preliminare di acquisto registrato, da cui risultino le date del termine dei lavori e di assegnazione della casa.
Può capitare che tale atto non riporti l’indicazione su quando sono stati ultimati i lavori di ristrutturazione e sul fatto che l’immobile fa parte di un edificio interamente ristrutturato. In tal caso, basta chiedere all’impresa di costruzione o a quella che ha effettuato i lavori una dichiarazione scritta in cui si certifichi tali condizioni.
Acquisto immobili ristrutturati: i bonus cumulabili
Accedere alla detrazione sull’acquisto di immobili ristrutturati non significa dover rinunciare per forza ad altre agevolazioni fiscali. Ad esempio, la detrazione del 50% dell’Iva versata all’impresa costruttrice in caso di unità immobiliari di classe energetica A o B. Oppure il bonus mobili, cioè la detrazione del 50% sull’acquisto di mobili ed elettrodomestici fino ad un massimo di spesa di 5.000 euro, purché gli acquisti siano effettuati dopo il rogito.
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