Bonus facciate 2021: la guida con le ultime agevolazioni – La Legge per Tutti

L’aggiornamento del Fisco sugli aventi diritto alla detrazione del 90% e sui lavori che rientrano nel beneficio.

L’Agenzia delle Entrate aggiorna la sua guida sul bonus facciate e, con un «colpo di reni» in vista del traguardo del 31 dicembre 2021, chiarisce alcuni aspetti per invogliare i contribuenti a rimettere a nuovo la parte esterna dei loro immobili beneficiando di uno sconto del 90%. La principale novità contenuta nella guida con le ultime agevolazioni del bonus facciate 2021 riguarda la possibilità di portare in detrazione al 90% anche la parte dell’edificio che non è completamente visibile dalla via pubblica ma soltanto in parte, oppure si affaccia su una strada privata ad uso pubblico.

Va ricordato che nel bonus rientra una serie di lavori che interessano non solo la facciata vera e propria ma anche grondaie e pluviali, cornici e parapetti. Vediamo i punti salienti della guida aggiornata sul bonus facciate 2021.

Bonus facciate: l’agevolazione

Il bonus facciate è una detrazione del 90% dall’imposta lorda (Irpef o Ires) sulle spese per la realizzazione di interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, anche strumentali. Sono inclusi anche gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna.

Per rientrare nel beneficio, gli edifici devono trovarsi nelle zone A e B, come individuate dal decreto ministeriale n. 1444/1968, o in quelle a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.

La detrazione è riconosciuta sulle spese documentate, sostenute entro il 31 dicembre 2021 e va ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Non sono previsti limiti massimi di spesa né una soglia massima di detrazione.

Bonus facciate: i beneficiari

Possono accedere al bonus facciate 2021 tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per la realizzazione degli interventi agevolati e che possiedono a qualsiasi titolo l’immobile oggetto di intervento.

Nel dettaglio, sono beneficiari:

• le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;
• gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;
• le società semplici;
• le associazioni tra professionisti;
• i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di
• persone, società di capitali).

Sono esclusi dalla detrazione:

• chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva (per esempio, i titolari esclusivamente di redditi derivanti dall’esercizio di attività d’impresa o di arti o professioni che aderiscono al regime forfettario);
• i contribuenti che non potrebbero usufruirne in quanto l’imposta lorda è assorbita da altre detrazioni o non è dovuta (ad esempio, chi rientra nella no tax area).

Nulla è del tutto perduto, però, per questi contribuenti: possono optare per le forme alternative alla fruizione diretta della detrazione, ovvero per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

Per usufruire del bonus facciate 2021, gli aventi diritto devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base a un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente. La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, o da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

I requisiti richiesti sono, quindi:

• il possesso dell’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• la detenzione dell’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Sono inoltre ammessi a fruire della detrazione, purché sostengano le spese per la realizzazione degli interventi, anche:

• i familiari conviventi con il possessore o detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);
• i conviventi di fatto, a condizione che la convivenza sussista alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese e che queste ultime riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può avvenire la convivenza.

Ha diritto al bonus, infine, chi ha stipulato il preliminare di compravendita di un immobile (cioè, il compromesso) ed è stato immesso nel possesso dell’immobile, così come chi fa i lavori in proprio per la parte di spesa che riguarda il materiale utilizzato.

In ogni caso, l’agevolazione spetta – salvo proroghe – per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2021, anche se i lavori (ed i costi) si protraggono nel 2022. Nel caso dei lavori sulle parti comuni degli edifici, fa fede la data del bonifico del condominio, anche se le singole quote vengono versate successivamente.

Bonus facciate: i lavori agevolati

Come accennato, il bonus facciate 2021 riguarda le spese relative a interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, parti di essi, o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali all’attività d’impresa, arte o professione. Questa regola dettata dalla legge esclude dal bonus le opere effettuate durante la fase di costruzione dell’immobile o mediante demolizione e ricostruzione.

Condizione indispensabile per avere diritto al bonus, il fatto che gli edifici siano ubicati nelle zone A o B o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali, purché queste ultime risultino tali dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti.

Ecco, nel dettaglio, la differenza tra le varie zone in base a quanto stabilito dalla legge:

• zona A: comprende le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
• zona B: comprende le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A;
• zona C: comprende le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino non edificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunge i limiti di superficie e densità previste dalla normativa;
• zona D: comprende le parti del territorio destinate ai nuovi insediamenti per impianti industriali o assimilati;
• zona E: comprende le parti del territorio destinate a usi agricoli, escluse quelle in cui – fermo restando il carattere agricolo delle stesse – il frazionamento delle proprietà richiede insediamenti da considerare come zone C;
• zona F: comprende le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.

Per quanto riguarda i lavori, sono agevolati gli interventi:

• di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
• su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura;
• sulle strutture opache verticali della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

In sostanza, il bonus interessa tutti i lavori effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, ad esempio:

• sulle facciate laterali di un edificio, se le stesse sono almeno parzialmente visibili dalla strada pubblica o da suolo ad uso pubblico;
• su due pareti laterali di un edificio, visibili dalla strada pubblica, e su quella posteriore dell’edificio, costituente lato del perimetro esterno dell’edificio, a condizione che la parte del perimetro esterno dell’edificio, oggetto dell’intervento, sia visibile anche parzialmente dalla strada pubblica;
• sulla facciata interna dell’edificio, se la stessa è parzialmente visibile dalla strada pubblica o da suolo ad uso pubblico;
• sulla facciata visibile dal chiostro, che risulti di uso pubblico, sulla base di un’apposita convenzione con l’Amministrazione comunale.

È possibile portare in detrazione anche le spese per:

• l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, richieste dal tipo di lavori (per esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica);
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (l’installazione di ponteggi, lo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’Iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico).

Se ne deduce che non è possibile portare in detrazione le spese che riguardano gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

In particolare, sono esclusi dal bonus:

• gli interventi sulle strutture opache orizzontali o inclinate dell’involucro edilizio quali, per esempio, coperture (lastrici solari, tetti) e pavimenti;
• gli interventi sulle superficie confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico;
• la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli;
• la riverniciatura degli scuri e delle persiane;
• gli interventi effettuati sulle mura di cinta dell’edificio.

Bonus facciate: le modalità di accesso

Per avere accesso al bonus facciate 2021 bisogna effettuare il pagamento tramite bonifico bancario o postale da cui risulti:

• causale del versamento;
• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• numero di partita Iva o codice fiscale del beneficiario del bonifico (in pratica, l’impresa o il professionista che ha effettuato i lavori).

Su questi bonifici le banche, Poste Italiane Spa e gli istituti di pagamento autorizzati applicano una ritenuta d’acconto dell’8%.

Per tutti gli altri adempimenti, il regolamento prevede che i contribuenti sono tenuti a:

• indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione;
• comunicare preventivamente la data di inizio dei lavori all’Azienda sanitaria locale territorialmente competente, mediante raccomandata, quando obbligatoria, secondo le disposizioni in vigore sulla sicurezza dei cantieri.

Bisogna anche conservare per eventuali controlli:

• le fatture comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi;
• la ricevuta del bonifico attraverso cui è stato effettuato il pagamento;
• le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare o, nel caso in cui la normativa edilizia non preveda alcun titolo abilitativo, una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi rientrano tra quelli agevolabili;
• la copia della domanda di accatastamento, per gli immobili non ancora censiti;
• le ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili, se dovuti;
• la copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e la tabella millesimale di ripartizione delle spese;
• la dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori, nel caso in cui gli stessi siano effettuati dal detentore dell’immobile, diverso dai familiari conviventi.

In condominio

Per quanto riguarda, infine, gli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio, gli adempimenti necessari per poter usufruire del bonus facciate 2021 possono essere effettuati da uno dei condòmini, a tal fine delegato, o dall’amministratore del condominio. Questi rilascia, in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condomino, una certificazione delle somme corrisposte e attesta di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge.

L’amministratore deve conservare la documentazione originale, per esibirla in caso di eventuali controlli.

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