Il general contractor rappresenta il capofila di un pool di professionalità e competenze, in grado di coprire ogni esigenza delle collettività condominiali, offrendo anche prestazioni iniziali gratuite.
Di conseguenza i condomini tendono a rivolgersi a tali soggetti, con conseguente possibilità non solo di ottimizzare tempi e costi, ma anche di semplificare notevolmente il processo decisionale necessario per conseguire i bonus fiscali.
In ambito privato, però, non esiste una vera e propria disciplina dedicata e occorre quindi fare riferimento alle norme del codice civile e a quelle che in genere regolano gli appalti privati.
Normalmente il contraente generale propone ai condomini il classico pacchetto che prevede l’esecuzione dei lavori ma anche tutti i servizi professionali associati all’opera stessa e necessari per l’ottenimento delle detrazioni fiscali; in altre parole, si occupa dell’intero processo di realizzazione delle opere potendo contare su competenze diverse, multidisciplinari, quindi non solo quelle tecniche legate all’esecuzione dei lavori ma anche quelle di carattere commerciale o economico-finanziario.
Nel contratto, quindi, viene precisato che per specifiche prestazioni tecnico-specialistiche necessarie e/o complementari allo svolgimento dell’incarico stesso, potrà avvalersi di altri professionisti specializzati, ritenendosi delegato dal condominio nei cui confronti si assume la responsabilità diretta.
Bonus facciate: per quali interventi?
Il general contractor – manager
Bisogna anche ricordare che sul mercato esiste anche il general contractor che, privo di organizzazione e mezzi tecnici idonei all’esecuzione dei lavori, mette a disposizione dei suoi committenti- condomini una “piattaforma” di servizi manageriali, funzionali a coordinare l’attività di più soggetti in vista della realizzazione delle opere suscettibili di ricadere nell’agevolazione.
In tal caso ricorre una figura atipica di contraente generale che, per il fatto di aver contrattualmente assunto l’obbligo di demandare interamente l’esecuzione dell’opera a soggetti terzi (un’impresa vera e propria), non sarebbe equiparabile ad un appaltatore in senso tecnico.
Tuttavia nei contratti con il condominio tali soggetti si indicano regolarmente come appaltatori e pretendono una “sorta di provvigione”.
A proposito del compenso extra dell’amministratore per l’attività svolta nell’intesse della buona riuscita dei bonus fiscali, l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 30/2020 aveva confermato che sono agevolabili tutte le spese caratterizzate da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione.
Questo principio è applicabile certamente anche all’eventuale corrispettivo corrisposto al “contraente generale” per l’attività di “mero” coordinamento svolta e per lo sconto in fattura applicato, trattandosi, anche in questo caso, di costi non “direttamente” imputabili alla realizzazione dell’intervento.
Pertanto tale corrispettivo deve essere fatturato a parte, non potendo essere oggetto di vantaggi fiscali. Ma nella prassi è avvenuto il contrario.
Bonus facciate ed elementi in vetro: quando sì e quando no
La scure di Draghi
Come è noto da ieri per effetto del D.l.11 novembre 2021, n. 157 chi sceglie lo sconto in fattura o la cessione del credito nell’ambito di un intervento agevolato con ecobonus, bonus ristrutturazioni, sismabonus o bonus facciate, dovrà acquisire il visto di conformità e l’asseverazione del tecnico sulla congruità delle spese sostenute.
Il visto di conformità, attesta, in base alla documentazione prodotta dal contribuente relativo ai lavori, la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta.
Si noti bene, però, che i soggetti che rilasciano il visto di conformità devono anche verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai tecnici incaricati, in quanto obbligatorie.
Le verifiche da effettuare, pur non riguardando i dati esposti nelle dichiarazioni fiscali, si risolvono anche in questo caso in un mero controllo formale di tipo documentale, analogo a quello effettuato sulla documentazione prodotta dal contribuente ai fini del rilascio del visto di conformità sul Modello 730.
Per interrompere l’attività dei “furbetti” è stato inevitabile prevedere anche per i bonus minori (come il bonus facciate o ristrutturazioni) si aggiungesse, in caso di cessione o di sconto, oltre al visto di conformità anche l’asseverazione dei prezzi.
In ogni caso molti si sono dimenticati che già prima del nuovo decreto anti-frodi, secondo la circolare 2/2020 dell’Agenzia delle Entrate (dedicata al bonus facciate), resta fermo il potere dell’amministrazione, nell’ambito dell’attività di controllo, di verificare la cntrollo, di verificare la congruità tra il costo delle spese sostenute oggetto di detrazione e il valore dei relativi interventi eseguiti.
I rischi per i condomini
Firmare contratti di appalto che prevedono un prezzo d’appalto comprensivo di un “mascherato” compenso per l’appaltatore comporta la revoca del bonus in capo ai condomini. Del resto, qualora vi fosse una verifica, sarebbe inevitabile controllare tutta la documentazione dell’amministratore (verbali di assemblea, preventivi non gonfiati senza sconto in fattura di imprese, circolari, mail ai consiglieri e/o componenti di commissioni lavori). Meglio cercare nuove soluzioni con prezzi congrui.
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