Si avvicina il 31 dicembre 2021, ovvero la data ultima di
scadenza del bonus facciate, e mentre in Parlamento si studia il
futuro di molte detrazioni fiscali, sono in tanti alla disperata
ricerca di imprese a cui affidare le ultime speranze di
ristrutturare la facciata del proprio edificio utilizzando il bonus
90%.
Bonus facciate: fatture e bonifici entro il 31 dicembre
2021
Dopo i chiarimenti arrivati dall’Agenzia delle Entrate e dal
Ministero dell’Economia e delle Finanze, si è compreso che avviando
il cantiere entro il 31 dicembre 2021, emettendo la fattura e
pagandola entro questa data, il contribuente potrà fruire del bonus
facciate (anche con l’opzione alternativa di sconto in fattura del
90%), completando i lavori nel 2022 (nessuno ci ha detto entro
quando).
Su questa problematica sono recentemente intervenuti l’Agenzia
delle Entrate, con una risposta ad interpello di una direzione
regionale, e il
MEF, rispondendo ad una interrogazione parlamentare,
confermando questa interpretazione normativa che noi abbiamo fatto
confermare da un commercialista
esperto di bonus edilizi.
Recentemente, però, la risposta di un’altra direzione regionale
dell’Agenzia delle Entrate all’interpello 914-1430/2021 ha fatto
dietrofront ammettendo che oltre all’asseverazione di congruità
delle spese sostenute sia necessario anche il fine lavori. Una
risposta innovativa e che aggiunge nuovi dubbi al già grande clima
di incertezza sui bonus edilizi.
Ad ogni modo, la fretta di avviare il cantiere, però, potrebbe
indurre a fare altre considerazioni frettolose e sbagliate che
potrebbero compromettere la fruizione dell’incentivo fiscale. In
questo approfondimento proveremo a riepilogare ciò che è necessario
sapere prima di far partire dei lavori di cui potremmo
pentirci.
Prima, però, chiariamo la norma di riferimento, ovvero l’art. 1,
commi da 219 a 224 della Legge 27 dicembre 2019 n. 160 (Legge di
Bilancio 2020). Norma che aveva previsto questa detrazione fiscale
unicamente per l’anno 2020. Il bonus facciate è stato poi prorogato
a tutto il 2021 dalla Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di
Bilancio 2021). E oggi si attende la nuova Legge di Bilancio per
conoscere il futuro di una detrazione che al momento scade il 31
dicembre 2021.
Bonus facciate: cos’è e soggetti beneficiari
Il bonus facciate è una detrazione fiscale del 90% da applicare
alle spese sostenute per il recupero del decoro architettonico
delle facciate esterne degli edifici (senza distinzione tra
residenziali e strumentali). La detrazione va ripartita in 10 quote
annuali di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in
quelli successivi.
Ricordiamo che il bonus facciate si applica per gli interventi
finalizzati al recupero o restauro della facciata
esterna, visibile da strada pubblica, degli edifici
esistenti (inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna)
ubicati nelle zone A (centri storici) e B (parti già urbanizzate,
anche se edificate in parte) individuate dall’articolo 2 del
decreto n. 1444/1968 del Ministro dei lavori pubblici:
- zona A – include le parti del territorio
interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico,
artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi,
comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte
integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi - zona B – include le altre parti del territorio
edificate, anche solo in parte, considerando tali le zone in cui la
superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5%
della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità
territoriale è superiore a 1,5 mc/mq.
Possono fruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e
non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che
sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati e
che possiedono a qualsiasi titolo l’immobile oggetto di intervento.
In particolare, sono ammessi all’agevolazione:
- le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e
professioni; - gli enti pubblici e privati che non svolgono attività
commerciale; - le società semplici;
- le associazioni tra professionisti;
- i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone
fisiche, società di persone, società di capitali).
I contribuenti interessati devono:
- possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo
proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento
sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie); - detenere l’immobile in base a un contratto di locazione, anche
finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in
possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del
proprietario.
La detrazione non spetta, invece, a chi è sprovvisto di un
titolo di detenzione dell’immobile regolarmente registrato al
momento dell’inizio dei lavori o al momento di sostenimento delle
spese se antecedente, anche se provvede alla successiva
regolarizzazione.
Sono inoltre ammessi a fruire della detrazione, purché
sostengano le spese per la realizzazione degli interventi,
anche:
- i familiari conviventi con il possessore o detentore
dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti
entro il terzo grado e affini entro il secondo grado); - i conviventi di fatto, ai sensi della legge n. 76/2016.
Per questi contribuenti la detrazione spetta a condizione
che:
- la convivenza sussista alla data di inizio dei lavori o al
momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, se
antecedente all’avvio dei lavori; - le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un
immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione
principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.
La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore
o del detentore dell’immobile quando gli interventi sono effettuati
su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o
concessi in comodato) o su quelli che non appartengono all’ambito
“privatistico”, come gli immobili strumentali all’attività
d’impresa, arte o professione.
Bonus facciate: le opzioni alternative
L’art. 121 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha
previsto la possibilità per il superbonus e per altri bonus edilizi
(tra cui il bonus facciate) di utilizzare la detrazione fiscale in
modo alternativo, ovvero mediante:
- sconto in fattura del fornitore (con possibilità di successiva
cessione anche a istituti di credito e gli altri intermediari
finanziari); - cessione del credito anche a istituti di credito e gli altri
intermediari finanziari.
Possibilità che hanno aperto il bonus facciate a tutti.
Bonus facciate: il decreto anti-frode
La norma che ha definito il bonus facciate non ha previsto
limiti di spesa ma dal 12 novembre 2021, data di entrata in vigore
del Decreto Legge n. 157/2021 (Decreto anti-frode), i contribuenti
che volessero optare per una delle due opzioni alternative dovranno
munirsi di:
- visto di conformità;
- asseverazione di congruità delle spese sostenute.
Per l’asseverazione
di congruità delle spese sostenute, l’art. 121, comma 1-ter,
lettera b) del Decreto Rilancio, rimanda all’art. 119, comma 13-bis
che prevede che i costi siano inferiori:
- ai valori massimi stabiliti, per talune categorie di beni, con
decreto del Ministro della transizione ecologica (da emanare); - nelle more dell’adozione del decreto del MiTE si può far
riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle
regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai
listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e
agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in
base al luogo di effettuazione degli interventi.
Bonus facciate: le condizioni
La norma istitutiva ha previsto due condizioni per accedere al
bonus facciate:
- la prima riguarda l’ubicazione dell’immobile che deve trovarsi
in zona A (centri storici) o B (parti già urbanizzate, anche se
edificate in parte), come individuate dal decreto ministeriale n.
1444/1968, o in quelle a queste assimilabili in base alla normativa
regionale e ai regolamenti edilizi comunali; - la seconda fa riferimento alla visibilità della facciata, che
deve essere visibile dalla strada o da suolo ad uso pubblico,
escludendo le spese sostenute per gli interventi sulle superfici
confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte
salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.
Altro aspetto da non trascurare riguarda i lavori influenti da
punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco
della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio. In
questo caso gli interventi devono soddisfare i requisiti di
cui:
- al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015
(per gli interventi prima del 5 ottobre 2020); - decreto del Ministro dello sviluppo economico 6 agosto 2020
(per gli interventi dopo il 5 ottobre 2020).
Il calcolo della percentuale, prevista nella misura del 10%
dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva
dell’edificio, va effettuato tenendo conto del totale della
superficie complessiva disperdente. In sostanza, l’intervento deve
interessare l’intonaco per oltre il 10% della superficie lorda
complessiva disperdente (pareti verticali, pavimenti, tetti,
infissi) confinante con l’esterno, vani freddi o terreno. Nel caso
in cui parti della facciata siano rivestite in piastrelle o altri
materiali, che non rendono possibile interventi influenti dal punto
di vista termico – se non mutando completamente l’aspetto
dell’edificio – la verifica sul superamento del limite del 10% va
fatta eseguendo il rapporto tra la restante superficie della
facciata interessata dall’intervento e la superficie totale lorda
complessiva della superficie disperdente.
Bonus facciate: spese e interventi ammissibili
Sono ammessi al beneficio gli interventi finalizzati al recupero
o restauro della facciata esterna. In particolare, la detrazione
spetta per gli interventi:
- di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache
della facciata; - su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola
pulitura o tinteggiatura; - sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di
vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della
superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
L’agevolazione riguarda, in pratica, tutti i lavori effettuati
sull’involucro esterno visibile dell’edificio, cioè sia sulla parte
anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri
lati dello stabile (intero perimetro esterno).
Il bonus non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle
facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da
suolo ad uso pubblico. Tra le opere agevolabili rientrano, a titolo
esemplificativo:
- il consolidamento, il ripristino, il miglioramento delle
caratteristiche termiche anche in assenza dell’impianto di
riscaldamento e il rinnovo degli elementi costitutivi della
facciata esterna dell’edificio, che costituiscono esclusivamente la
struttura opaca verticale, nonché la sola pulitura e tinteggiatura
della superficie; - il consolidamento, il ripristino, compresa la sola pulitura e
tinteggiatura della superficie, o il rinnovo degli elementi
costitutivi dei balconi, ornamenti e dei fregi; - i lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti
alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla
sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla
parte opaca della facciata.
Bonus facciate: serve la conformità urbanistica-edilizia?
Aspetto fondamentale da valutare a monte è la situazione
edilizio-urbanistica dell’immobile oggetto dell’intervento. Una
delle classiche domande che arrivano in redazione è: per l’avvio
dei cantieri che accedono al bonus facciate è necessaria la
verifica di conformità edilizia?
Una domanda che in realtà necessita di alcune riflessioni a
monte. Intanto sulla tipologia di intervento che nella maggior
parte dei casi di configura come “manutenzione ordinaria” e che
quindi non necessita di alcun titolo abilitativo particolare.
Essendo un intervento di manutenzione ordinaria si potrebbe
pensare che, non servendo alcuna attestazione di conformità
urbanistica (che, invece, troviamo dentro molti modelli di CILA
regionali). Una considerazione completamente sbagliata.
Questo perché l’art. 49, comma 1 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo
Unico Edilizia) prevede:
Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli
interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto
con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente
annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste
dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello
Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni
di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano
per singola unità immobiliare il due per cento delle misure
prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli
allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano
regolatore generale e nei piani particolareggiati di
esecuzione.
Sostanzialmente nessun intervento su unimmobile abusivo può
fruire di bonus edilizi.
Diverse sentenze della Corte di Cassazione (tra le quali la
n.
11788/2021) sono state chiare nell’affermare che ogni
intervento (anche di manutenzione ordinaria) su immobile che
presenta degli abusi edilizi “ancorché l’abuso non sia stato
represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa
originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un
intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria
di interventi edilizi presuppone che l’edificio sul quale si
interviene sia stato costruito legalmente“.
Secondo la Cassazione, qualsiasi intervento viene realizzato su
un immobile che presenta degli abusi edilizi, per cui lo stato dei
luoghi non è conforme alla concessione edilizia o all’ultimo titolo
presentato, rappresenta una prosecuzione dell’attività criminosa.
Situazione che deve essere chiara a chi vuole realizzare degli
interventi anche di edilizia libera, utilizzando i benefici fiscali
previsti dalle norme.
Dunque, anche nel caso di manutenzione ordinaria, e quindi di
intervento di bonus facciate, per l’avvio del cantieri pur non
servendo la verifica dello stato legittimo è chiaro che andrebbe
ugualmente valutata.
Restano ugualmente dei dubbi:
- c’è differenza tra un edificio unifamiliare e plurifamiliare
(in termini di responsabilità dell’abuso)? - va valutata la conformità di tutto l’edificio (quindi anche
delle unità immobiliari che lo compongono)? - va verificata la conformità solo delle parti comuni (visto che
l’intervento riguarda solo queste)?; - l’eventuale presenza di un abuso edilizio all’interno delle
unità immobiliari inficia la fruizione del bonus per il tutto il
condominio? - l’eventuale presenza di un abuso realizzato dal condomino sulle
parti comuni (veranda abusiva con apertura dei muri perimetrali,
ovvero dell’involucro) rischia di fare decadere il bonus per tutto
il condominio?
Dubbi leciti che al momento non hanno alcuna risposta ufficiale
né dell’Agenzia delle Entrate né della giurisprudenza ma su cui è
necessario fare dei ragionamenti cautelativi sulla tipologia di
abuso. Pur essendo vero che gli abusi edilizi fanno decadere i
bonus, va ricordato che ai sensi dell’art. 50 del Testo Unico
Edilizia, la sanatoria dell’abuso fa cessare immediatamente le
cause di decadenza dei benefici fiscali.
Concludiamo rilevando che è prassi comune che i professionisti
che si occupano delle pratiche edilizie connesse al bonus facciate
facciano firmare al singolo condomino una assunzione di
responsabilità circa la conformità urbanistico-edilizia del loro
appartamento. A monte consigliamo sempre di fare molta attenzione e
verificare se il proprio appartamento presenti degli abusi
regolarizzabili o meno.
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