Una delle domande sul bonus facciate che ci è arrivata più
spesso nell’ultimo anno è “posso intervenire sulla porzione di
facciata del condominio che insiste sul mio appartamento e
beneficiare della detrazione del 90% prevista dall’art. 1, commi
219-224 della legge 27 dicembre 2019, n. 160?”.
Bonus facciate: la risposta dell’Agenzia delle Entrate
Una domanda su una casistica molto frequente che finalmente ha
anche il riscontro ufficiale da parte dell’Agenzia delle Entrate
con la risposta
n. 838 del 21 dicembre 2021 che, prima di rispondere
puntualmente, fa un riepilogo della norma agevolativa.
Preliminarmente il Fisco ricorda che il bonus facciate è la
detrazione fiscale del 90% prevista per l’anno 2020 dall’art. 1,
commi da 219 a 224, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di
Bilancio 2020) e prorogata per l’anno 2021 dall’articolo 1, comma
59, della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Legge di Bilancio 2021),
da applicare alle spese sostenute per interventi finalizzati al
recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti
ubicati in zona A o B, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori
pubblici 2 aprile 1968, n. 1444.
Bonus facciate: i requisiti
Sotto il profilo oggettivo, la detrazione spetta, tra l’altro, a
condizione che gli edifici oggetto degli interventi siano ubicati
in zona A o B ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n.
1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa
regionale e ai regolamenti edilizi comunali. Secondo quanto
stabilito dall’articolo 2 del predetto decreto ministeriale n. 1444
del 1968, sono classificate « zone territoriali omogenee:
- A – le parti del territorio interessate da agglomerati urbani
che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio
ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che
possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche,
degli agglomerati stessi; - B – le parti del territorio totalmente o parzialmente
edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente
edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici
esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della
superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità
territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq.
Sotto il medesimo profilo, la norma prevede, inoltre, che, ai
fini del bonus facciate:
- gli interventi devono essere finalizzati al «recupero o
restauro della facciata esterna» e devono essere realizzati
esclusivamente sulle «strutture opache della facciata, su balconi o
su ornamenti e fregi»; - nell’ipotesi in cui i lavori di rifacimento della facciata, ove
non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardino
interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre
il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda
complessiva dell’edificio, gli interventi devono soddisfare i
requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico
26 giugno 2015, (…), e, con riguardo ai valori di trasmittanza
termica, i requisiti di cui alla tabella 2 dell’allegato B al
decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008.
La circolare n. 2/E del 2020 ha precisato, tra l’altro, che
sotto il profilo oggettivo, la detrazione è ammessa a fronte del
sostenimento delle spese relative ad interventi finalizzati al
recupero o restauro della facciata esterna, realizzati su edifici
esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari
esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli
strumentali e che l’esplicito richiamo agli interventi realizzati
esclusivamente sulle strutture opache della facciata, sui balconi,
ornamenti e fregi, comporta che sono ammessi al bonus facciate, gli
interventi sull’involucro ” esterno visibile dell’edificio, vale a
dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale
dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro
esterno)” e, in particolare, gli interventi sugli elementi della
facciata costituenti esclusivamente la ” struttura opaca
verticale”.
Si tratta, a titolo esemplificativo, del consolidamento, del
ripristino, del miglioramento e rinnovo dei predetti elementi
costituenti la struttura opaca verticale della facciata stessa e
della mera pulitura e tinteggiatura della superficie, del rinnovo
degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi
nonché dei lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli
riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e
alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono
sulla parte opaca della facciata.
La detrazione non spetta, invece, per gli interventi effettuati
sulle facciate interne dell’edificio, fatte salve quelle visibili
dalla strada o da suolo ad uso pubblico, nonché per la sostituzione
di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli.
La ratio della normativa in esame è, dunque, quella di
incentivare gli interventi edilizi, finalizzati al decoro urbano,
rivolti a conservare l’organismo edilizio, nel rispetto degli
elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso,
in conformità allo strumento urbanistico generale ed ai relativi
piani attuativi favorendo, altresì, lavori di miglioramento
dell’efficienza energetica degli edifici.
Bonus facciate sulle porzioni di facciata
In riferimento all’istanza, nel rispetto dei requisiti previsti,
l’Agenzia delle Entrate ha confermato che anche un intervento
parziale – mirato a risolvere un problema localizzato solo su una
porzione della facciata – può essere ammesso al bonus facciate,
anche se non interessa l’intera facciata visibile
dell’edificio.
Nel caso sottoposto a istanza, il contribuente istante ha fatto
presente di abitare in un edificio in assenza di un condominio
formalmente costituito. In questo caso, secondo il Fisco, in luogo
della delibera assembleare di approvazione all’esecuzione dei
lavori è sufficiente, ai fini della detrazione, l’invio di una
comunicazione di avvio dei lavori ai proprietari delle altre unità
immobiliari.
Considerato che ai fini della fruizione del bonus facciate per
interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in
condominio, è necessario conservare ed esibire la copia della
delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori
nonché la ripartizione delle spese tra i condomini in base alla
tabella millesimale o ai diversi criteri applicabili ai sensi degli
artt. 1123 e seguenti del codice civile, è irrilevante la
circostanza che il condominio non sia stato formalmente costituito
atteso che secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del
condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria
alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscano
su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un
edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà
esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del
frazionamento.
Anche al condominio minimo (edificio composto da un numero non
superiore a otto condomini) risultano comunque applicabili le norme
civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli 1129 e
1138 del codice civile che disciplinano, rispettivamente, la nomina
dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di
apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e
il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci
condomini).
tutti i diritti appartengono alla fonte.
