Case a Milano, i prezzi dopo il superbonus 110%: così i lavori rivalutano gli immobili ristrutturati – Corriere Milano

Impennata dei prezzi delle materie prime causa emergenza sanitaria, rincari monstre di imprese di costruzione e artigiani, e ora anche incertezza sullo choc bellico. Senza il superbonus per le riqualificazioni energetiche al 110 per cento il mercato dei cantieri sarebbe inchiodato, con computi che raddoppiano o triplicano rispetto ai valori pre-pandemici e con il crollo della domanda e delle impalcature che invece oggi ricoprono ogni angolo di città. Perché il salto di categoria energetica (o sismica), se a costo zero, resta un’opportunità per aggiornare le prestazioni di un edificio, anche nelle attuali condizioni di squilibrio dei costi, con conseguenze dirette sul valore dell’immobile, in particolare in alcuni quartieri, su tutti Corvetto-Rogoredo, Portello-Lotto, Bicocca-Niguarda, Amendola-Buonarroti. L’indagine della società Maiora solutions ha infatti calcolato la correlazione tra classi energetiche degli immobili e prezzo di vendita zona per zona, individuando le strade dove l’ammodernamento si riflette di più sui prezzi immobiliari cittadini, valori che a Milano già vivono una tensione tra mercato del «nuovo» e del «ristrutturato» (con prezzi che volano a causa dell’eccesso di domanda rispetto all’offerta), e case «usate» da ristrutturare, che restano in vendita per mesi o anche per anni (finché i proprietari non si decidono ad abbassare le pretese).

Il salto di classe energetica

«A Milano la maggioranza delle abitazioni dispone di una classe energetica molto bassa — spiega Andrea Torassa, fondatore della società che sviluppa strumenti di analisi dei dati e intelligenza artificiale destinati alle aziende —, dunque esistono significative opportunità di aumento del valore degli immobili in seguito agli interventi migliorativi previsti dal Superbonus al 110 per cento: in quartieri come Corvetto-Rogoredo l’incremento medio del prezzo per un passaggio dalla classe F alla classe D aumenta di addirittura un terzo, ma riscontriamo crescite sostanziali ovunque in città — aggiunge —: dal centro alle periferie si tratta di aumenti di valore che spesso raggiungono la doppia cifra». La classifica degli incrementi grazie al doppio salto di categoria energetica è la seguente: Corvetto (35 per cento); Lotto-Portello (18 per cento); Bicocca-Niguarda (17 per cento); Amendola-Buonarroti (15 per cento). E poi Pasteur-Rovereto e San Siro-Trenno (14 per cento), Forlanini e il centro (12 per cento), Bande Nere-Inganni (11 per cento), Loreto-Buenos Aires e Porta Venezia-Indipendenza (10 per cento) e via dicendo fino ai quartieri meno «rivalutabili» come Navigli-Bocconi, Udine-Lambrate e Famagosta-Barona, che si fermano a un aumento di prezzo attorno all’1 per cento, secondo il dossier statistico-immobiliare di Maiora solutions.

I margini di efficientamento

Come si diceva, è soprattutto la fotografia dello stato attuale degli immobili cittadini a consentire margini di efficientamento e di rivalutazione degli edifici e dei loro consumi. Aggregando tutte le classi energetiche, il prezzo di vendita al metro quadro, nel 2021, è stato di 4.600 euro al metro quadrato: «In media gli immobili delle classi energetiche superiori alla G — riprende Torassa — sono stati venduti con un incremento di prezzo al metro quadrato crescente (tra il due e il 26 per cento) per ogni classe rispetto al prezzo degli immobili venduti nella fascia energetica meno efficiente».

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