«Vendesi»: sempre più frequente vedere nel centro vetrine vuote, luci spente e il cartello con l’offerta al mercato immobiliare di immobili che per ragioni diverse hanno cessato attività. Ma quanto costano? Il listino dei valori degli immobili a maggio dello scorso anno (il prossimo uscirà a luglio) curato da Pro Brixia con Borsa Immobiliare dà delle quotazioni che – non è azzardato immaginare vista la crisi del settore – nel prossimo listino andranno ad attenuarsi.
Le quotazioni
Di quanto non si sa, ma la legge della domanda e dell’offerta è implacabile ed i prezzi si fanno su questi due elementi regolatori. Il valore al metro quadrato? Nella zona qualificata «di pregio» (Palestro, Zanardelli, X giornate, Magenta fino all’incrocio con corso Cavour e piazza Loggia) minimo 4800 massino 6500 al metro; il resto del centro è variabile: 3800/4700 per Sant’Agata, Cavalletto, Gramsci, Piazza Duomo, Cavallotti, via Mazzini e via Porcellaga; 3500/4300 per Arnaldo, Magenta e Piazza Vittoria; 3600/4300 per via Cavour (da piazza Moretto a Corso Magenta).
I negozi di corso Cavour quotavano 2800/3200 da via Vittorio Emanuele e Corso magenta, scendendo da 2000 a 2650 per corso Mameli, corso Garibaldi e via San Faustino. Quotazioni da 2700 a 3300 in corso Martiri-via Dante e via Tosio; 1900 / 2400 al Carmine; 2700/3300 in via Crocifissa.
Affitti in saldo
Chi non vende affitta (o almeno ci prova): e qui iniziano i «saldi» con – in una prestigiosa via del centro – l’offerta di un negozio in affitto a 500 euro al mese, un’offerta così palese mai vista prima, segno anche di una crisi che morde il commercio e che ha ragioni esterne alla città dal punto di vista della concorrenza e interne connesse con le mutate abitudini dei consumatori.
I capannoni
E gli immobili produttivi in città e in provincia come vanno? Tra il 2019 e il 2021 i fabbricati produttivi in provincia di Brescia sono tornati a recuperare una parte del valore iniziale d’investimento, dopo che negli otto anni precedenti erano stati in segno negativo, con una caduta che si era interrotta una prima volta nel 2011 e una seconda tra il 2017 e il 2018.
Secondo l’analisi dei valori immobiliari della Borsa Immobiliare di Brescia per il decennio 2011-2021, rispetto al 2011 il valore medio dei fabbricati produttivi è andato progressivamente calando, toccando quota -2,36% nel 2019, valore attualmente in fase di ripresa attestandosi a meno 1,08% alla fine dello scorso anno. Perdite di valore contenute, soprattutto se rapportate a quelle delle aree produttive che in dieci anni sono scese da meno 1,37% del 2012 a meno 17,25 del 2021.
Le cause
Soprattutto eccesso d’offerta, cui si affianca un assetto sempre più definito delle esigenze immobiliari sia dell’industria che dell’artigianato. Nelle singole macro aree della provincia le rilevazioni di Borsa Immobiliare alla fine dello scorso anno mostrano che l’andamento percentuale dell’ultimo decennio è stato in Valle Camonica positivo (4,67%), negativo in Franciacorta (-5,53%), positivo in Valle Trompia (7,94%) e Valle Sabbia (4,22%), negativo a Brescia Nord (-2,04%) e ancor peggio ha fatto Brescia Sud (-8,57%), mentre Brescia Est si attesta a un più 0,99. Segno negativo per Brescia Ovest (-3,60), Bassa Bresciana Sud segna un più 7,20%. Il Lago di Garda al 31 dicembre dello scorso anno ha chiuso in positivo con più 1,76%.
C’è tuttavia un elemento nuovo che ha caratterizzato l’andamento del mercato immobiliare destinato ad attività produttive: investimenti significativi sono stati generati soprattutto dalla logistica che – nella regione allargata che va da Novara a Brescia, da Bergamo a Piacenza – è attiva in magazzini che, complessivamente, coprono una superficie di circa 12 milioni mq con un valore stimato in 10 miliardi di euro. Investiti da fondi mobiliari e ceduti in locazione a delivery companies.
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