Per il comproprietario dell’edificio è possibile accedere al 110% se, all’inizio dei lavori, lo stesso immobile è costituito da tre unità immobiliari accatastate separatamente, di cui una residenziale e due pertinenze, naturalmente nel rispetto di ogni adempimento richiesto dalle norme vigenti. Per i tetti di spesa valorizzazione sulle unità censite prima dell’inizio dei lavori.
Così l’Agenzia delle entrate che, con una recente risposta (n. 568/2021) ad un preciso interpello, è ulteriormente intervenuta sulla fruibilità della detrazione maggiorata del 110%, di cui all’art. 119 del dl 34/2020 (così detto decreto Rilancio).
L’istante ha fatto presente di essere comproprietario, con altra persona fisica, di un fabbricato composto da una unità abitativa (A/3) e da due pertinenze (una accatastata C/6, destinata ad autorimessa, e una, accatastata C/2, destinata a magazzino) e di voler eseguire alcuni interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico, al fine di beneficiare del superbonus del 110%; al termine dei lavori, risulterà variata la destinazione d’uso di una porzione del magazzino, con la creazione di altra unità a destinazione residenziale (da accatastare in categoria A/3).
In relazione alla situazione rappresentata, il contribuente si pone il problema di quante unità considerare ai fini del calcolo dei limiti di spesa, ritenendo di poter considerare quelli riferibili alle due unità emergenti a fine dei lavori, censite come unità abitative da accatastare in categoria A/3.
L’Agenzia delle entrate, come suo solito, ripercorre l’intera normativa, comprese le modifiche intervenute recentemente (legge di bilancio 2021) precisando che per effetto delle recenti novità, il bonus risulta fruibile anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio, sebbene composti da due a quattro unità, di proprietà di un unico proprietario o in comproprietà con altre persone fisiche, per le spese realizzare a partire la 1° gennaio scorso.
La situazione è stata recentemente chiarita anche in commissione finanze (risposta n. 5-05839) con la conseguenza che, ai fini della verifica del limite delle quattro unità immobiliari, in assenza di specifiche disposizioni, deve ritenersi corretta l’esclusione delle pertinenze anche se censite autonomamente e distintamente.
In particolare, si legge nella risposta, agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si rendono applicabili i chiarimenti forniti con riferimento agli edifici in condominio, il che comporta, con riguardo alla determinazione dei limiti dispesa ammessi al 110%, tenere conto delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze.
Nel caso di questi edifici, pertanto, in relazione a quanto già chiarito (circ. 24/E/2020) dalla stessa agenzia, l’importo massimo ammesso al 110% per gli interventi antisismici è pari a 96 mila euro moltiplicato per le unità immobiliari, comprese le pertinenze, alla stessa stregua degli interventi di efficientamento che, nel caso proposto, è pari a 40 mila moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ogni edificio, incluse le pertinenze, tenendo conto, però, che la situazione deve essere valorizzata sulla base delle unità esistenti all’inizio dei lavori (circ. 30/E/2020).
Concludendo, e con riferimento alla situazione oggetto dell’interpello, risulta possibile fruire della detrazione maggiorata del 110% e, ai fini della verifica del limite di spesa su cui calcolare la detrazione, si deve considerare tutte le unità immobiliari, di cui si compone l’edificio, ma presenti e censite prima dell’inizio dei lavori, comprese le pertinenze.
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