Negli ultimi anni sono sempre più aumentati gli obblighi di verifica che incombono sul notaio quando riceve atti aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari.
Il legislatore ha scelto di perseguire interessi pubblici mediante la funzione di controllo esercitata dal notaio nella circolazione immobiliare, pur sempre in un momento storico in cui non mancano forze politiche che spingono per l’abolizione della figura del notaio senza che ci si renda contano che per attuare una tale riforma si dovrebbe riscrivere tutto il codice civile italiano.
In particolare, con la novella del 2010 è stato modificato l’art. 29 della legge 52/1985 richiedendo che l’atto notarile di compravendita (ed ogni altro atto con il quale si trasferisce un diritto reale su fabbricati esistenti) contenga una dichiarazione dell’intestatario catastale (quindi del disponente) avente ad oggetto la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e della planimetria depositata in catasto dell’immobile da vendere.
La norma stabilisce che in ogni caso in cui vi siano delle difformità rilevanti (i.e. tutte quelle che siano in grado di incidere sulla determinazione della rendita catastale) il notaio non possa stipulare l’atto ed è necessario che si provveda con la cd. attività di allineamento oggettivo.
Questa attività può limitarsi alla mera presentazione di una semplice pratica in catasto o può anche celare maggiori problematiche di più lunga e complessa risoluzione ed è sempre rimessa all’intestatario catastale il quale per poter disporre del bene deve fare in modo che vi sia perfetta corrispondenza tra quei dati e lo stato in cui si trova l’immobile. Al notaio invece si richiede di verificare anche il cd. allineamento soggettivo ovvero controllare prima della stipula che vi sia conformità tra le risultanze dei registri immobiliari e gli intestatari catastali, provvedendovi ogniqualvolta ciò venga a mancare.
Le ragioni dell’allineamento
Il motivo per cui si richiedono questi adempimenti va ricercato sotto due diversi punti di vista:
- Da un lato, c’è l’intento di migliorare la qualità delle banche dati catastali. E’ infatti noto che, a differenza dei registri immobiliari che sono curati direttamente dai notai e godono di un livello di precisione assoluta e di garanzia tale da poter determinare con assoluta certezza la proprietà e gli altri diritti reali su terreni e fabbricati, il catasto resta un registro con finalità prettamente fiscale, uno strumento finalizzato solo al calcolo della rendita catastale degli immobili che a causa di diversi fattori è stato nei decenni sempre più riempito di errori tanto da arrivare ad constatare che circa l’85% delle informazioni presenti in catasto fossero errate. Oggi l’obiettivo è quello di creare una Anagrafe Immobiliare Integrata che parta dalle informazioni certe presenti nei Registri Immobiliari e che pian piano, attraverso l’attività di controllo esercitata dai notai, giunga a creare un perfetto sincro con le banche dati catastali eliminando tutti gli errori stratificatisi negli anni;
- Dall’altro lato si vuole far emergere non solo possibili fenomeni di elusione fiscale, richiedendo l’aggiornamento delle rendite catastali in ogni caso in cui gli immobili produttivi di reddito subiscano modifiche che ne varino il valore ma anche di far luce su eventuali fenomeni di abusivismo edilizio, in quanto la conformità catastale non può che andare di pari passo con il rispetto della disciplina urbanistica.
Quando si applica l’allineamento?
La disciplina in esame si applica ogniqualvolta si debba stipulare un atto pubblico o una scrittura privata autenticata aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali (non si pensi solo alla proprietà ma anche all’usufrutto o alla nuda proprietà), esclusi i diritti reali di garanzia (come la costituzione d’ipoteca).
Restano quindi esclusi dalla disposizione in commento gli atti mortis causa e i trasferimenti derivanti da sentenza. Quanto all’oggetto degli atti di trasferimento, la norma fa riferimento a fabbricati già esistenti che costituiscano unità immobiliari urbani. Il fabbricato si considera esistente quando sia divenuto abitabile o servibile all’uso cui è destinato mentre è considerato quale unità immobiliare urbana quando è atto a produrre un reddito proprio, che si calcola appunto mediante la determinazione della rendita catastale.
Da quanto detto ne deriva che sono esclusi dalla normativa in commento:
- Le unità collabenti (cat. F/2);
- I fabbricati in corso di costruzione (cat. F/3) o in via di definizione (cat. F/4)
- I lastrici solari (cat. F/5);
- Le unità immobiliari iscritte in Catasto con attribuzione della categoria (cat. F/1);
- I terreni inedificati;
- I beni comuni censibili e non censibili (ad es. parti comuni condominiali)
Salvo i casi sopradescritti, è sempre necessario, a pena di nullità dell’atto, che vi sia il riferimento ai dati catastali e alla planimetria depositata in catasto e la dichiarazione da parte dell’intestatario catastale della loro conformità allo stato di fatto dell’immobile.
Qualora però dopo gli opportuni controlli effettuati dal notaio e prima della stipula, vi dovessero risultare delle incongruenze, il venditore, su invito del notaio stesso, dovrà provvedere a sanare le irregolarità, sia che rappresentino errori di poco conto, come la variazione del numero civico, sia che importino una attività più complessa ed onerosa.
Solo allegando all’atto notarile le planimetrie il venditore potrà affermare la precisa corrispondenza tra il bene venduto e la relativa planimetria. Se mancasse tale allegazione, il venditore, a distanza di tempo, potrebbe affermare di aver fatto la dichiarazione giurata di conformità con riferimento ad altra planimetria, così svilendo il senso della norma stessa.
Va precisato che una verifica in concreto della situazione di fatto dell’immobile non potrà spettare né al notaio né all’acquirente, ma al solo venditore al quale spetta rilasciare una tale dichiarazione, poiché la legge gli impone di conoscere la storia urbanistica e catastale dell’immobile che va a vendere.
Il fatto poi che tale dichiarazione di conformità debba essere resa dall’intestatario rende altresì necessario che il notaio prima dell’atto verifichi anche l’allineamento soggettivo fra il catasto e i registri immobiliari, così che vi sia piena corrispondenza tra chi risulti essere intestatario catastale e chi risulti essere proprietario o titolare dei diritti reali sull’immobile secondo i registri immobiliari.
Cosa fare nei casi di disallineamento?
Bisogna distinguere i casi di disallineamento oggettivo da quelli di disallineamento soggettivo. Nella prima ipotesi la legge sancisce la nullità dell’atto mentre nel secondo caso manca una sanzione specifica e deve ritenersi che il notaio che manchi di verificare la conformità soggettiva si esponga al risarcimento dei danni causati nonché alle sanzioni disciplinari.
Con particolare riferimento ai casi disallineamento oggettivo, questi possono derivare da errori o equivoci banali compiuti dai tecnici professionisti o dall’ufficio catastale, si pensi al caso della mancata rasterizzazione della planimetria (ovvero l’attività di conversione digitale delle planimetrie depositate in catasto ormai tanti anni addietro in formato cartaceo) o alla difformità inerente la via o il numero civico, errori che possono essere risolti in breve tempo mediante la predisposizione di una semplice pratica catastale.
In altri casi, il disallineamento può celare abusi edilizi o altre gravi incongruenze, come nel caso di una ristrutturazione abusiva che abbia comportato l’ampliamento dell’immobile senza che sia stato richiesto il titolo edilizio e senza che si sia provveduto ad aggiornare i dati catastali e la planimetria.
In questo caso il rischio è quello di imbattersi in problematiche più radicate la cui risoluzione richieda tempi lunghi e ingenti spese. Il ruolo del notaio è quello di evitare che tali rischi ricadano sull’acquirente così impedendo la stipula di atti aventi ad oggetto immobili non in regola.
Quanto al disallineamento soggettivo, questo può derivare da una omessa voltura o mancata registrazione da parte dell’Ufficio di un precedente atto o da una mancata trascrizione di un’accettazione tacita d’eredità in presenza di un titolo dispositivo già trascritto.
In questi casi, dopo che il notaio avrà effettuato le verifiche ipo-catastali (si consideri che alla luce di questa normativa, le parti non potranno più dispensare il notaio da una siffatta verifica che rappresenta oggi un obbligo di legge) e prima della stipula dell’atto, occorrerà provvedere al “pre-allineamento catastale” ristabilendo la corrispondenza con i registri mediante la presentazione della mancata voltura o mediante la trascrizione dell’accettazione tacita non eseguita.
Vi sono casi però di disallineamento cd. fisiologico come nel caso di atti a cascata si pensi ad esempio la vendita che segua l’atto di divisione con il quale venga assegnato il bene da alienare o la vendita di un bene di provenienza ereditaria per il quale non si sia ancora proceduto alla trascrizione dell’accettazione tacita.
Per un approfondimento sul tema della accettazione tacita vi invito a leggere gli articoli dedicati su questo blog.
In questi casi il notaio non può provvedere all’allineamento prima della stipula dell’atto notarile ma è comunque possibile procedervi purché per effetto dell’atto medesimo si raggiunga alla corrispondenza tra intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari. Per l’allineamento soggettivo la legge non richiede una apposita menzione in atto come quella prevista per la conformità catastale oggettiva anche se può risultare opportuno darne conto in atto soprattutto al fine di consentire la verifica dell’assolvimento dell’obbligo.
Notaio Massimo d’Ambrosio
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