Nel caso di realizzazione di lavori di demolizione e
ricostruzione con ampliamento previsto dal Piano Casa regionale,
con miglioramento di una o due classi sismiche, è possibile
beneficiare della detrazione fiscale prevista per gli interventi di
riduzione del rischio sismico (Sismabonus), in favore di coloro i
quali acquistano dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione
le unità immobiliari sulle quali sono stati effettuati tali
interventi di ristrutturazione edilizia?
Demolizione e ricostruzione con ampliamento: la domanda
all’Agenzia delle Entrate
Ha risposto a questa domanda l’Agenzia delle Entrate con
risposta n. 195/2020 mediante la quale
fa il punto sulla detrazione delle spese per interventi di restauro
e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.
In particolare, l’istante ha fatto presente di aver acquisito un
permesso di costruire rilasciato nel 2017 per eseguire attività
edilizia o di trasformazione urbanistica, relativamente alla
realizzazione dei lavori di demolizione e ricostruzione fabbricato
con ampliamento ai sensi del Piano Casa della Legge regionale da
trasformare in edificio ad uso residenziale per civili abitazioni.
Dal titolo amministrativo l’intervento era configurato come
conservazione del patrimonio edilizio esistente e non nuova
costruzione.
Viene, dunque, chiesto se l’intervento possa possa beneficiare
delle detrazioni fiscali riconosciute dall’articolo 16-bis, terzo
comma, del TUIR di cui al d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, in
favore di coloro i quali acquistano dalle imprese di costruzione o
di ristrutturazione unità immobiliari sulle quali sono stati
effettuati interventi di ristrutturazione.
Viene anche specificato che l’intervento beneficia della
detrazione prevista dall’art. 16 del D.L. n. 63/2013 introdotta
dall’articolo 46-quater del Decreto Legge n. 50/2017 per l’acquisto
di case antisismiche, con la quale è stata riconosciuta
all’acquirente di unità immobiliari antisismiche site in uno dei
Comuni in zona a rischio sismico 1 (poi estesa alle zone 2 e 3),
una detrazione del 75% o dell’85% del prezzo di vendita (fino a un
importo massimo di euro), purché l’unità immobiliare sia ceduta,
entro 18 mesi dalla fine lavori, dall’impresa di costruzione o di
ristrutturazione immobiliare, che vi abbia effettuato interventi di
demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica, ove
consentito.
Demolizione e ricostruzione con ampliamento: la
risposta dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che il Consiglio
Superiore dei Lavori Pubblici – Servizio tecnico centrale- con nota
4260 del 5 giugno 2020 ha chiarito che il comma 1- septies)
dell’articolo 16 del decreto legge n. 63/2013, come modificato
dall’articolo 8 del decreto legge n. 34/2019 “tenuto conto
della circostanza che l’estensione alle zone 2 e 3 è intervenuta
successivamente al DM n. 58/2017, ha inteso concedere la
possibilità che i benefici fiscali previsti dal sismabonus, nel
caso di imprese che, ai fini della successiva alienazione, avessero
realizzato, dopo il 1° gennaio 2017, delle ristrutturazioni o
ricostruzioni, mediante demolizione, di immobili – con documentato
miglioramento sismico di una o più classi – siano estesi agli
acquirenti delle predette unità immobiliari“.
L’asseverazione dei lavori entro il
rogito
Sulla base di questo, nel caso in esame, l’Agenzia delle Entrate
ha confermato l’ottenimento dei benefici fiscali di cui all’art.
16, comma 1-septies, spetta agli acquirenti delle unità immobiliari
ubicate nelle zone sismiche 2 e 3, oggetto di interventi le cui
procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017 ma
prima del 1° maggio 2019, data di entrata in vigore delle nuove
disposizioni, anche se l’asseverazione di cui all’articolo 3 del
D.M. n. 58 del 2017 non è stata presentata contestualmente alla
richiesta del titolo abilitativo. Tuttavia la richiamata
asseverazione deve essere presentata dall’impresa entro la data di
stipula del rogito.
Il titolo edilizio
Nella sua risposta, l’Agenzia delle Entrate ricorda pure che la
qualificazione delle opere edilizie spetta, in ultima analisi, al
Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo
competente in tema di classificazioni urbanistiche e che la
condizione di rispetto della volumetria dell’edificio preesistente
deve essere asserita da professionisti abilitati in sede di
presentazione del progetto al competente Sportello Unico per
l’Edilizia. Ai fini delle agevolazioni in esame è necessario che
dal titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori risulti che
l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio
edilizio esistente (articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n.
380 del 2001) e non in un intervento di nuova costruzione (articolo
3, comma 1, lettera e), del d.P.R. n. 380 del 2001), purché risulti
invariata la volumetria, perciò inquadrabile come fedele
ricostruzione ex articolo 3, comma 2, lettera d), del d.P.R. n. 380
del 2001. Sostanzialmente quello che la disposizione normativa
richiede è che la volumetria dell’edificio sottoposto a lavori di
ristrutturazione rimanga identica a quella preesistente ai lavori
stessi.
L’ampliamento
In relazione agli interventi di demolizione e ricostruzione di
edifici, il parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici n.
27/2018 ha specificato che rientrano tra gli interventi di “ristrutturazione edilizia” di cui all’articolo 3, comma 1, lettera
d), del d.P.R. n. 380 del 2001 quelli di demolizione e
ricostruzione di un edificio con la stessa volumetria di quello
preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per
l’adeguamento alla normativa antisismica, e, con
riferimento agli immobili sottoposti a vincoli, di cui al d.lgs n.
42 del 2004, gli interventi di demolizione e ricostruzione che
rispettino la medesima sagoma dell’edificio preesistente.
Nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e
ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele
ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell’edificio
preesistente; conseguentemente, nell’ipotesi di demolizione e
ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la
detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo
complesso, una “nuova costruzione”.
Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione
dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la
detrazione per i futuri acquirenti compete solo per le spese
riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura,
comunque, una “nuova costruzione”.
Tali criteri sono applicabili anche agli interventi di
ampliamento previsti in attuazione del Piano Casa.
Gli ampliamenti dovuti all’adeguamento
antisismico
L’Agenzia delle Entrate evidenzia come nel caso di specie
l’intervento rappresentata dall’istante ha avuto impatti sulla
volumetria dal momento che i lavori effettuati consistono in una
ristrutturazione con demolizione dell’edificio esistente e con
ampliamento dello stesso. Impatti che, secondo quanto dichiarato
dall’istante, sono esclusivamente dovuti all’adeguamento
antisismico dell’edificio.
Il che comporta che l’intervento non debba essere considerato,
nel suo complesso, una “nuova costruzione” e, in quanto tale,
coloro i quali acquistano le unità immobiliari sulle quali sono
stati effettuati gli interventi di ristrutturazione descritti
nell’istanza potranno fruire della detrazione di cui all’articolo
16-bis, comma 3, del TUIR.
A cura di Redazione
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