Uno dei temi più rilevanti dopo le modifiche apportate al d.P.R.
n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal D.L. n. 76/2020 (Decreto
Semplificazioni) riguarda la definizione di “ristrutturazione
edilizia” tramite intervento di demolizione e ricostruzione.
Demolizione e ricostruzione: cosa prevede il Testo Unico
Edilizia
L’art. 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico Edilizia post
Decreto Semplificazioni ha previsto che rientra nella definizione
di ristrutturazione edilizia anche la demolizione e ricostruzione
di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e
caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni
necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per
l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per
l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento
energetico. Ma, non sempre e con grossissimo limite.
Nel caso l’immobile sia soggetto a qualunque dei vincoli del
Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al Decreto
Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la demolizione e ricostruzione
dovrà avvenire senza alcuna modica. L’immobile, cioè, dovrà essere
ricostruito esattamente com’era e dov’era. In caso contrario si
fuoriesce dalla definizione di ristrutturazione edilizia.
Demolizione e ricostruzione come nuova costruzione
Si potrebbe dire: dove sta il problema? In effetti, in presenza
di vincoli dopo aver ricevuto il via libera da parte della
Soprintendenza, si potrebbe sempre realizzare l’intervento
aumentando la cubatura, modificando la sagoma o spostando l’area di
sedime, ma senza la possibilità di fruire dei principali bonus
edilizi a disposizione, primo fra tutti il superbonus 110%.
Gli art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) e l’art. 16,
commi da 1-bis a 1-septies del D.L. n. 63/2013 prevedono che i
relativi bonus (rispettivamente ecobonus 110% e sismabonus
ordinario e potenziato) possano essere utilizzati anche in caso di
demolizione e ricostruzione purché l’intervento si configuri come
ristrutturazione edilizia ai sensi del citato art. 3, comma 1,
lettera d) de TUE.
La circolare della Soprintendenza di Catania
Un particolare non da poco che in Sicilia ha portato prima alla
nota prot. 49723 del 15 ottobre 2021 de Dipartimento dei Beni
Culturali e dell’Identità Siciliana e poi ad una nota della
Soprintendenza per i beni culturali e ambientali di Catania (in
allegato).
Quest’ultima, indirizzata a tutti i Comuni del Catanese e agli
Ordini professionali degli Architetti, Ingegneri, Geometri,
Agronomi e Periti industriali, ha confermato le indicazioni del
Ministero della Cultura per le quali in presenza di vincoli, per
restare nella definizione di ristrutturazione edilizia, la
ricostruzione a seguito di demolizione deve riprodurre fedelmente
l’edificio.
Molto più dettagliatamente, la Soprintendenza di Catania ha
informato che, ai fini del rilascio dell’autorizzazione paesaggisti
ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004, le istanze relative ad interventi
di demolizione e ricostruzione dovranno riportare l’indicazione
esatta del tipo di intervento edilizio come definito all’art. 3,
comma 1 del TUE.
La definizione degli interventi edilizi
Per una maggiore comprensione, riportiamo di seguito la
definizione degli interventi edilizi riportata nel citato art. 3,
comma 1 del TUE:
- “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi
che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione
delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o
mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; - “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le
modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i
servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la
volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti
urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti
incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli interventi di
manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti
nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con
esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle
superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico
urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva
degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono
comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici
legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire
l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non
pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché
l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica
ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai
sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al
decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42; - “interventi di restauro e di risanamento conservativo”, gli
interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad
assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di
opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e
strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento
delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili,
nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico
generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi
comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli
elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi
accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso,
l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio; - “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi
rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme
sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio
in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi
comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi
costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e
l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli
interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli
interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con
diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche
planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per
l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della
normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti
tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può
prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla
legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali,
incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di
rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione
edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di
essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro
ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente
consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili
sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del
paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,
nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti
urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al
decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444,
o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e
ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici
consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico
e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e
gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti
costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove
siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche
planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non
siano previsti incrementi di volumetria; - “interventi di nuova costruzione”, quelli di trasformazione
edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle
categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da
considerarsi tali:- la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati,
ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma
esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto
previsto alla lettera e.6); - gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria
realizzati da soggetti diversi dal Comune; - la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per
pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente
di suolo inedificato; - l’installazione di torri e tralicci per impianti
radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di
telecomunicazione; - l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di
strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili,
imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di
lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di
quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee
o delle tende e delle unità abitative mobili con meccanismi di
rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che siano
collocate, anche in via continuativa, in trutture ricettive
all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente
autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto,
paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura
permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali
e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore
ove esistenti; - gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli
strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio
ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi
di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un
volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale; - la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la
realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove
comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione
permanente del suolo inedificato;
- la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati,
- gli “interventi di ristrutturazione urbanistica”,
quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto
urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme
sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del
disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
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