Torna prepotentemente alla ribalta lo “strano caso” della
demolizione e ricostruzione degli edifici in cui sia presente uno
qualsiasi (sull’immobile o sull’area) dei vincoli del Codice dei
beni culturali e del paesaggio (D.Lgs n. 42/2004).
Demolizione e ricostruzione: la nuova sentenza del TAR
Marche
Ne ha parlato l’avv.
Andrea Di Leo in un approfondimento nel quale ciò che spicca
non è solo la sentenza del TAR Marche
18 marzo 2022, n. 170, ma il concetto stesso di come su un tema
apparentemente “semplice” il legislatore possa far incartare
professionisti, imprese, contribuenti, pubbliche amministrazioni e,
come necessaria conseguenza, i tribunali.
L’argomento è interessante e vale la pena approfondirlo
nuovamente: stiamo parlando della rigenerazione urbana ovvero di
quel processo che mira a recuperare e, appunto, rigenerare
l’edificato, limitando il consumo del suolo a tutela della
sostenibilità ambientale. Un tema su cui si parla da anni e che il
legislatore sta provando ad incentivare con lo strumento delle
detrazioni fiscali tra le quali spiccano:
- il superbonus – art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020;
- l’ecobonus – art. 14 del Decreto Legge n. 63/2013;
- il bonus ristrutturazioni e il sismabonus – art. 16 del D.L. n.
63/2013; - il bonus facciate – art. 1, commi da 219 a 224 della legge n.
160/2019.
Tutte agevolazioni che hanno in comune un aspetto: sono
applicabili solo quando si interviene su un edificio “esistente”. E
proprio sull'”esistenza” è stata presentata una
interrogazione parlamentare a cui il Sottosegretario
all’Economia Federico Freni ha risposto nell’unico modo possibile,
ovvero che gli interventi agevolabili con le suddette detrazioni
fiscali solo quelli di “recupero del patrimonio edilizio” e che
sono esclusi tutti quelli qualificabili come “nuova costruzione”.
Qualificazione che non può che essere effettuata sulla base delle
disposizioni contenute nel testo unico dell’edilizia di cui al
d.P.R. n. 380/2001.
Non conta l’iscrizione al catasto, né il pagamento dell’IMU o
l’allaccio di eventuali utenze. Per accedere alla detrazioni
fiscali l’unica cosa che conta è non rientrare nella definizione
contenuta all’art. 3, comma 1, lettera e) del Testo Unico Edilizia,
cioè la nuova costruzione.
La demolizione e ricostruzione nel d.P.R. n. 380 del 2001
Torniamo adesso alla “demolizione e ricostruzione” ovvero uno
degli interventi principali per la rigenerazione urbana. Come
prevede l’art. 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001,
nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono
ricompresi “gli interventi di demolizione e ricostruzione di
edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e
caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni
necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per
l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per
l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento
energetico“.
E la possibilità di definire ristrutturazione edilizia anche un
intervento di demolizione e ricostruzione con modifiche di
qualsiasi natura, va a braccetto con il tentativo di migliorare il
patrimonio edilizio esistente.
Il dubbio normativo
Peccato, però, l’ultimo periodo dell’art. 3, comma 1, lettera d)
del TUE che commette un grave errore lasciando ampio margine di
interpretazione a chi legge:
Rimane fermo che, con riferimento agli immobili
sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del
paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.
42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli
strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di
cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n.
1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa
regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei
storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio
storico e architettonico, gli interventi di demolizione e
ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o
demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia
soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e
caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio
preesistente e non siano previsti incrementi di
volumetria.
Demolizione, ricostruzione e ristrutturazione edilizia: i
vincoli del D.Lgs n. 42/2004
Nel caso di demolizione di un immobile sottoposto a tutela ai
sensi del D.Lgs. n. 42/2004, per poter considerare la ricostruzione “ristrutturazione edilizia”, non è possibile apportare alcuna
modifica a sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche
planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non
devono essere previsti incrementi di volumetria.
Ma la grande domanda che sta mettendo tutti contro tutti
(pubbliche amministrazioni incluse) è: si parla dei vincoli
sull’immobile o tutti i vincoli del Codice dei beni culturali?
Domanda per nulla banale dato che il Codice dei beni culturali e
del paesaggio è finalizzato alla tutela e valorizzazione di due
tipi di beni:
- da un lato i beni culturali, cui è dedicata la Parte II del
Codice, tra i quali “le cose immobili e mobili che presentano
interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico
particolarmente importante“; - dall’altro i beni paesaggistici cui, invece, è dedicata la
Parte III del Codice.
Chiaro dovrebbe essere che anche nel caso ci sia un vincolo di
qualsiasi natura, se la soprintendenza dia via il via libera
all’intervento di demolizione e ricostruzione, questo dovrebbe
essere qualificato SEMPRE come “ristrutturazione edilizia” e
non come nuova costruzione. Considerazione che dovrebbe portare
all’abrogazione completa dell’ultimo periodo della lettera d).
Conclusioni
La logica e il buon senso, però, non vanno a braccetto con le
restrittive e conservative interpretazioni della pubblica
amministrazione (come quella del
Ministero della Cultura) e dei Tribunali (come il TAR Lazio). E la
dimostrazione di quanto “poco chiara” oltre che dannosa sia la
definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nella lettera
d), basterebbe citare il
Parere del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici 11 agosto 2021,
n. 7944 oltre che la recente sentenza del TAR Marche,
richiamata in premessa.
Dio salvi la Regina e tutto il mondo tecnico da un legislatore
poco attento e per nulla cosciente degli effetti di ciò che
scrive.
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