Il nostro ordinamento prevede diverse possibilità per
intervenire su un immobile sfruttando i benefici delle detrazioni
fiscali. Le detrazioni per le ristrutturazioni edilizie,
l’ecobonus, il sismabonus, il bonus facciate, il bonus verde, il
superbonus. Tutte importanti detrazioni che, come previsto
dall’Agenzia delle Entrate stessa, possono essere fruite non solo
dal proprietario dell’immobile ma anche da chi avendone titolo
sostiene effettivamente le spese.
Ristrutturazioni edilizie: a chi spetta il bonus?
Con specifico riferimento alle detrazioni fiscali previste
dall’art. 16-bis del DPR n. 917/1986 (TUIR) per gli interventi di
recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica
degli edifici, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che possono
beneficiarne non solo i proprietari o i titolari di diritti reali
sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne
sostengono le spese, ma anche l’inquilino o il comodatario. In
particolare, hanno diritto alla detrazione:
- il proprietario o il nudo proprietario
- il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso,
abitazione o superficie) - l’inquilino o il comodatario
- i soci di cooperative divise e indivise
- i soci delle società semplici
- gli imprenditori individuali, solo per gli immobili che non
rientrano fra quelli strumentali o merce.
Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le
spese e siano intestatari di bonifici e fatture:
- il familiare convivente del possessore o detentore
dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro
il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il componente
dell’unione civile - il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato
all’altro coniuge - il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile
oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato,
per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.
Il titolare di un diritto reale
Nel caso di locazione dell’immobile, un contratto di locazione
non registrato è idoneo alla fruizione del beneficio fiscale? Se lo
è chiesto l’Agenzia delle Entrate in un contenzioso con un
contribuente arrivato fino alla Cassazione.
In particolare, in primo e secondo grado la Commissione
tributaria aveva dato ragione al contribuente che aveva proposto
ricordo avverso la cartella di pagamento dell’Agenzia delle Entrate
per l’Irpef.
Secondo il Fisco, le sentenze sarebbero errate per avere
ritenuto la spettanza delle agevolazioni fiscali per le spese di
ristrutturazione edilizia effettata dalla contribuente in quanto
detentrice di immobili in relazione ai quali contesta l’esistenza
di un contratto idoneo a legittimarne la detenzione. In
particolare, l’Agenzia delle Entrate deduce che il contratto
unilaterale era privo di data certa in quanto non registrato.
La Corte di Cassazione ha risposto con l’ordinanza
n. 13424 del 18 maggio 2021 nella quale ha ricordato l’articolo
1 della legge n. 449/1997:
“1. Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche,
si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo
ammontare, una quota delle spese sostenute sino ad un importo
massimo delle stesse di lire 150 milioni ed effettivamente rimaste
a carico, per la realizzazione degli interventi di cui ;alle
lettere a), b), c) e d) dell’articolo 31 della legge 5 agosto 1978,
n. 457, sulle parti comuni di edificio residenziale di cui
all’articolo 1117, n. 1), del codice civile, nonché per la
realizzazione degli interventi di cui alle lettere b), c) e d)
dell’articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, effettuati
sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria
catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro
pèrtinenze.”.
Contratto di locazione: nessun obbligo di registrazione
Con questo articolo, nel riconoscere il diritto alle
agevolazioni fiscali anche a vantaggio dei detentori degli
immobili, non si stabilisce a tal fine alcun obbligo di
registrazione della scrittura privata.
Circostanza che non si deduce neppure dall’art. 18, comma 1, del
DPR n. 131/1986 con il quale si stabilisce che la registrazione
eseguita ai sensi dell’art. 16, attesta l’esistenza degli atti ed
attribuisce ad essi data certa di fronte a terzi a norma dell’art
2704 del codice civile. Tale norma non esclude infatti
l’applicabilità delle ulteriori disposizioni dell’art 2704 c.c
idonee ad attestare la data certa di un contratto.
Ne consegue che, al fine di determinare la data certa della
scrittura in esame, trovano comunque applicazione le norme del
codice civile ed in particolare il già citato articolo 2704 c.c
che, come è noto, stabilisce al comma 1, che “La data della
scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione
non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in
cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o
della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro
che l’hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della
scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in
cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente
certo l’anteriorità della formazione del documento“.
Riguardo a tale ultima prescrizione, che stabilisce che la data
della scrittura è certa e computabile riguardo ai terzi solo dal
giorno in cui si verifica un fatto che stabilisca in modo certo
l’anteriorità della formazione del documento, l’articolo in
questione non contiene un’elencazione tassativa dei fatti in base
ai quali la data di una scrittura privata non autenticata deve
ritenersi certa rispetto ai terzi; ma lascia al giudice del merito
la valutazione, caso per caso, della sussistenza di un fatto,
diverso dalla registrazione, idoneo secondo l’allegazione della
parte, a dimostrare la data certa.
A tale proposito la giurisprudenza, se esclude l’ammissibilità
della prova per testi o per presunzioni direttamente proveniente
sulla data, ammette che la prova per testimoni o per presunzioni
possa avere per oggetto i fatti idonei a stabilire in modo certo
l’anteriorità della formazione del documento.
Alla luce di detta giurisprudenza appare del tutto corretta la
motivazione della sentenza impugnata che ,in ragione delle
circostanze di fatto dianzi elencate, ha ritenuto dimostrata , con
motivazione in fatto, non sindacabile in questa sede di
legittimità, l’anteriorità della data di costituzione della
detenzione rispetto alla effettuazione dei lavori.
Deriva da ciò la manifesta infondatezza del motivo che ritiene
che ai fini fiscali per l’ottenimento dei benefici occorra la
registrazione della scrittura privata. Ricorso dunque respinto.
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