L’Agenzia delle Entrate ha affrontato questa particolare tematica nella risposta all’interpello n. 138 del 2020, confermando la “regola” per cui i fabbricati diruti, anche “ex rurali”, possono beneficiare del Super sismabonus previsto dall’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, a condizione che siano preventivamente classificati in catasto come “unità collabenti” e che, al termine dei lavori di ristrutturazione, diventino residenziali.
I fabbricati rurali
I fabbricati rurali, sono quelli che, in passato, erano censiti solo nel Catasto Terreni, perché considerati pertinenze dei terreni agricoli su cui sorgevano e dei quali erano posti a servizio.
Potevano essere strumentali all’attività di coltivazione, oppure utilizzati come abitazione dell’imprenditore agricolo. Data questa stretta correlazione funzionale erano considerati privi di autonoma capacità reddituale e quindi erano esenti dal pagamento delle imposte.
Per questa tipologia di fabbricati sono iniziati a nascere un po’ di problemi quando, per effetto dell’abbandono delle campagne, avvenuto a partire dagli anni ’70, gran parte di essi hanno perso i requisiti di ruralità perché non più utilizzati per l’esercizio dell’attività agricola oppure perché venduti a soggetti diversi.
Per questo motivo un’apposita legge ha introdotto l’obbligo di censirli al catasto fabbricati, fissando quale termine di scadenza il 30 settembre 2012.
Nell’interpello n. 138 del 2020, l’Agenzia delle Entrate ha confermato la possibilità di fruire del Sismabonus per la demolizione e ricostruzione di un immobile in origine rurale, ora diruto, edificato in epoca antecedente l’entrata in vigore della legge 6 agosto1967 n.765 (cd. legge ponte) e quindi privo di progetti che lo legittimassero.
Unica condizione, specificata nell’interpello in questione, è che “l’immobile oggetto degli interventi… risulti classificato “unità collabente” e, dunque, iscritto nel Catasto fabbricati alla data di richiesta del titolo abilitativo dal quale deve, inoltre, risultare che l’intervento sia di recupero del patrimonio edilizio”.
I fabbricati collabenti
I fabbricati collabenti sono quelli che, a causa delle condizioni in cui versano, essendo non agibili, non utilizzabili e caratterizzati da notevole livello di degrado, non producono un proprio reddito.
Dal punto di vista catastale vengono identificati con la categoria F/2, che viene concessa a seguito della presentazione agli uffici territorialmente competenti di una relazione sullo stato dei luoghi, sottoscritta da un tecnico abilitato, dalla quale risulti lo stato di degrado del manufatto.
Serve inoltre una autocertificazione, resa dall’intestatario del bene, che attesti l’assenza di allacciamento dell’unità alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.
Per le unità collabenti, essendo spesso prive di tetto, di solai e, a volte, anche di parte dei muri perimetrali, non è necessaria la completa rappresentazione planimetrica, bensì è sufficiente fornire una pianta indicativa della sagoma dell’edificio.
Superbonus 110% per la demolizione e ricostruzione di unità collabenti
Il tema della demolizione e ricostruzione di unità collabenti è stata affrontato nella Circolare n. 30/E/2020 al punto 3.1.4, ove è stata fornita risposta al seguente quesito: “Ai fini del Superbonus sono agevolabili le spese effettuate su edifici iscritti nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”)”?
La posizione dell’Agenzia delle Entrate, a tale proposito, risulta molto chiara.
“Per quanto riguarda la possibilità di fruire del Superbonus in caso di interventi realizzati su una unità censita al Catasto Fabbricati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti“), si rileva che il comma 1 dell’articolo 119 del decreto Rilancio espressamente dispone l’incremento al 110 per cento della «detrazione di cui all’articolo 14» del decreto legge n. 63 del 201311, nei casi ivi elencati (ecobonus).
Analoga previsione è contenuta nel comma 4 del medesimo articolo 119 del decreto Rilancio, riferito agli interventi antisismici, ai sensi del quale «Per gli interventi di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, l’aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021».
Relativamente alle detrazioni disciplinate nei richiamati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, nella circolare 8 luglio 2020 n. 19/E è stato ribadito che tali detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente. […]
Pertanto, è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze)”.
In altre parole, acquistando un immobile classificato catastalmente come “collabente”, anche se in origine rurale, anche se diruto e anche se privo di impianti di riscaldamento, qualora vengano rispettate tutte le prescrizioni normative, è possibile effettuare un intervento di demolizione e ricostruzione beneficiando di un plafond di spesa pari a 96.000 euro iva compresa per ogni unità immobiliare costituente l’edificio.
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