Sto valutando la possibilità di procedere ad un intervento
di demolizione e ricostruzione di due unità collabenti
autonomamente accatastate. Nel caso di aumento delle volumetria,
posso fruire ugualmente delle detrazioni fiscali del 110% previste
dal Decreto Rilancio?
Demolizione, ricostruzione e Superbonus: la domanda alla Posta
di LavoriPubblici.it
Oggi rispondiamo Giuseppe L. che chiede alla
Posta di LavoriPubblici.it se è possibile accedere
al superbonus anche in caso di demolizione
e ricostruzione con aumento della
volumetria. Nel suo caso, ci dice, è possibile l’aumento
della volumetria esistente, per cui vuole sapere se gli sia sempre
concesso accedere alle detrazioni fiscali previste dall’art. 119
del Decreto-legge 19 maggio 2020,
n. 34 (c.d. Decreto Rilancio).
Chiariamo subito che, come ammesso più volte dalla stessa
Agenzia delle Entrate,
le unità collabenti possono fruire del superbonus 110%.
La detrazione fiscale, il titolo edilizio e ampliamento
volumetrico
L’art. 119, comma 3 del Decreto Rilancio prevede che nel
rispetto di tutti i requisiti previsti, possono accedere
all’ecobonus 110 anche gli interventi di
demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera
d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.
380 (c.d. Testo Unico Edilizia). Stiamo parlando degli interventi
di ristrutturazione edilizia.
Per cui, per poter accedere al superbonus 110%, l’intervento di
demolizione e ricostruzione deve essere configurato da titolo come
ristrutturazione edilizia.
Da segnalare, inoltre, che con una modifica apportata al Testo
Unico Edilizia dal decreto-legge 16
luglio 2020, n. 76 (c.d. Decreto
Semplificazioni), valida a partire dal 17 luglio
2020, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione
edilizia anche quelli di demolizione e ricostruzione di edifici
esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche
planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per
l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della
normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti
tecnologici e per l’efficientamento energetico. È anche previsto
che l’intervento possa prevedere, nei soli casi espressamente
previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici
comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi
di rigenerazione urbana.
Ciò premesso, rispondiamo alla domanda del nostro utente
fornendo un quadro delle informazioni.
Ecobonus 110%: limiti di spesa e ampliamento volumetrico
In caso di demolizione e ricostruzione non si
applica ad eventuali incrementi volumetrici.
Requisiti: doppio salto di classe energetica,
impianto di riscaldamento (anche non funzionante) e rispetto CAM
per il cappotto termico.
Limiti di spesa
Cappotto termico e coibentazione del tetto
(art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio).
La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle
spese non superiore:
- a euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o
per le unità immobiliari con accesso autonomo e
funzionalmente indipendenti; - a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità
immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da
due a otto unità immobiliari; - a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità
immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da
più di otto unità immobiliari.
N.B. nel caso di condomini con 10 u.i. il limite massimo è
8×40.000 + 2×30.000=380.000 euro
Interventi sulle parti comuni degli edifici per la
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti
con impianti ad alta efficienza
La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle
spese non superiore:
- a euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità
immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino
a otto unità immobiliari; - a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità
immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da
più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese
relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto
sostituito;
N.B. nel caso di condomini con 10 u.i. il limite massimo è
8×20.000 + 2×15.000=190.000 euro
Interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità
immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano
funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi
autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di
climatizzazione invernale esistenti con impianti ad alta
efficienza
La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle
spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le
spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto
sostituito.
Sismabonus 110%: limiti di spesa e ampliamento volumetrico
In caso di demolizione e ricostruzione si
applica ad eventuali incrementi volumetrici.
Requisiti: asseverazione di cui al DM n.
329/2020
Limiti di spesa:
La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000
euro per unità immobiliare.
Ecobonus e Sismabonus: il calcolo dei limiti di spesa
Nel calcolo dei limiti di spesa va considerata SEMPRE la
situazione di partenza. Per cui nel caso di 2
unità immobiliari autonomamente accatastate con accesso autonomo e
funzionalmente indipendenti, a nulla vale che alla fine si otterrà
una sola unità, o 3 o 4. Per il calcolo del limite di spesa
complessivo si prenderanno in considerazione le due unità
iniziali.
Tra le altre cose, la norma non fa differenze di volumetria. Per
cui nel caso di 2 unità immobiliari iniziali, il limite massimo di
spesa per il sismabonus sarà sempre 96.000 euro x 2, da ripartirsi
alla situazione finale in case al numero di unità immobiliari o
alla volumetria (purché ogni unità abbiamo come limite massimo
96.000 euro). Per l’ecobonus il limite di spesa del cappotto è di
50.000 euro x 2 e per l’impianto di riscaldamento 30.000 euro x 2
(ricordiamo che stiamo parlando di unità collabenti con accesso
autonomo e funzionalmente indiopendenti).
Ecobonus e Sismabonus 110%: caso concreto di demolizione e
ricostruzione
2 unità immobiliari iniziali di quadratura 50 mq e 150 mq.
Situazione 1
Nella situazione finale dopo l’intervento di demolizione e
ricostruzione la configurazione prevede sempre due unità
immobiliari.
Nel computo delle spese comuni abbiamo:
- sismabonus 50.000 euro
- cappotto termico 40.000 euro
- impianto di riscaldamento: 40.000 euro
Da ripartire (ad esempio) nel seguente modo:
- Sismabonus
unità 1: (50.000 euro x 50 mq)/(150+50 mq) = 12.500 euro
unità 2: (50.000 euro x 150 mq)/(150+50 mq) = 37.500 euro - Ecobonus cappotto termico
unità 1: (40.000 euro x 50 mq)/(150+50 mq) = 10.000 euro
unità 2: (40.000 euro x 150 mq)/(150+50 mq) = 30.000 euro - Ecobonus impianto di riscaldamento
unità 1: (40.000 euro x 50 mq)/(150+50 mq) = 10.000 euro
unità 2: (40.000 euro x 150 mq)/(150+50 mq) = 30.000 euro
Facendo poi il computo per le singole unità immobiliari risulta
poi:
- Sismabonus
unità 1: 30.000 euro
unità 2: 80.000 euro
Per l’ecobonus (cappotto e impianti) nessuna altra spesa da
allocare.
A questo punto per il calcolo del massimale di spesa occorre
considerare:
- unità 1: 12.500 + 30.000 = 42.500 euro da utilizzare
completamente - unità 2: 37.500 + 80.000 = 117.500 euro da stoppare a 96.000
euro
Situazione 2
Nella situazione finale sono realizzate 3 unità immobiliari, con
aumento di volumetria complessiva.
Limite di spesa per il sismabonus 110%: 96.000 euro x 2 =
192.000 euro da ripartirsi nelle 3 unità finali in funzione del
computo metrico finale che stabilirà il quantitativo di spesa da
allocare.
Limite di spesa per l’ecobonus: occorre separare le spese
relative all’ampliamento che non potranno beneficiare della
detrazione fiscale.
A cura di Redazione LavoriPubblici.it
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