Il quadro normativo previsto per le detrazioni fiscali in
edilizia si compone di leggi e decreti disarticolati e che si
sovrappongono tra di loro. Lo conferma spesso l’Agenzia delle
Entrate quando, rispondendo a quesiti che riguardano il superbonus
110%, ripete allo sfinimento la stessa frase “Le nuove
disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le
detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione
energetica degli edifici (c.d. “ecobonus”) nonché per quelli di
recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. “sismabonus”), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli
articoli 14 e 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63“.
Ecobonus e Sismabonus: la nuova risposta dell’Agenzia delle
Entrate
Ed è proprio su queste ultime due detrazioni (ecobonus e
sismabonus) che l’Agenzia delle Entrate si concentra nella risposta
n. 814 de 15 dicembre 2021. Una risposta piena di contenuti su
un caso che può essere riassunto in questo modo:
- edificio di proprietà di un’impresa di costruzioni;
- intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio
composto da più unità immobiliari (precedentemente servito da
impianto di riscaldamento); - zona sismica 3;
- ampliamento e modifica di sagoma previsto dal piano casa;
- ricostruzione di una struttura tradizionale in cemento armato,
nel rispetto del D.M. 17.01.2018 (NTC); - realizzazione di isolamenti delle nuove strutture disperdenti e
la correzione dei ponti termici determinati dalle strutture in c.a.
rispondenti al D.M. 6 agosto 2020; - fornitura in opera dei serramenti esterni e dei portoncini di
accesso alle unità abitative con caratteristiche rispondenti al
D.M. 6 agosto 2020; - realizzazione di un nuovo impianto di riscaldamento
centralizzato alimentato in pompa di calore da fonte geotermica a
sonde verticali, con emissione idronica a bassa temperatura
mediante pavimento radiante, dotato di contabilizzazione e
termoregolazione evoluta come previsto dalla legge di bilancio
2018, il tutto con caratteristiche rispondenti al D.M. 6 agosto
2020; - realizzazione di un nuovo impianto autonomo di produzione di
acqua calda sanitaria, alimentato in pompa di calore acqua-acqua
con fonte geotermica centralizzata e relativa distribuzione; il
tutto con caratteristiche rispondenti al D.M. 6 agosto 2020.
Ciò premesso, l’istante riferisce che:
- il permesso di costruire è stato rilasciato nel 2020;
- sono stati depositati i documenti di asseverazione da parte del
progettista, relativi agli interventi strutturali per la riduzione
del rischio sismico, ai sensi dell’art. 3 del D.M. 58 del
28.02.2017.
I quesiti sono diversi e vanno ben riepilogati per comprendere
la risposta dell’Agenzia delle Entrate:
- gli interventi strutturali beneficiano della detrazione art.
16-bis, comma 1, lettera i) del D.P.R. 917/1986 e art. 16 del D.L.
63/2013 comma 1, 1-bis, 1-ter, 1-quater e 1-quinquies (cosiddetto
sismabonus)? - gli interventi di riqualificazione energetica, che riguardano
le parti comuni condominiali, beneficiano della detrazione di cui
all’art. 14, comma 2-quater, del D.L. 63/2013 (cosiddetto
ecobonus)? L’istante chiede, inoltre, se gli ulteriori interventi
effettuati, invece, sulle singole unita abitative, diano diritto
alle diverse tipologie di detrazioni, come previsto dall’art. 14,
commi 1, 2, 2-bis di cui al D.L. 63/2013; - limitatamente alle spese sulle parti comuni condominiali, la
società istante può beneficiare, in alternativa, congiuntamente,
delle suddette due detrazioni (cosiddetto eco-sismabonus), tenuto
conto che l’attuale corpo di edifici è da considerarsi di tipo
condominiale, che ricade in zona sismica 3 e che entrambi gli
interventi sono unitariamente finalizzati sia alla riduzione del
rischio sismico che alla riqualificazione energetica? - nel caso di risposta positiva al quesito 3, ossia di diritto al
beneficio congiunto della cosiddetta detrazione eco-sisma bonus, la
detrazione nella misura dell’85% per gli interventi antisismici
sulle parti strutturali che comportano un passaggio a due classi di
rischio inferiore e di riqualificazione energetica deve essere
calcolata nel limite di spesa complessiva di euro 136.000 da
moltiplicarsi per tutte le unità compravendute, ossia 15 unità
immobiliari abitative di categoria catastale A e per 12 unità
abitative di categoria catastale C e quindi il limite massimo di
spesa su cui applicare la detrazione dell’85% va calcolata seguendo
la seguente formula: 136.000 x 27= euro 3.672.000? e la detrazione
sarà pari a ad euro 3.121.200,00 (euro 3.672.000 x 85%)? - con riferimento agli interventi di efficientamento energetico
che l’istante intende eseguire invece sulle singole unita abitative
e che beneficiano delle rispettive detrazioni come previste
dall’art. 14 commi 1, 2, 2-bis del D.L.63/2013, il limite delle
detrazioni è da calcolarsi sulle nuove n. 30 unita abitative che
saranno ricavate con la ricostruzione oppure il calcolo deve essere
fatto sulle n. 15 unita abitative pre- esistenti all’intervento di
demolizione? - le detrazioni relative agli interventi di cui al precedente
quesito si possono autonomamente aggiungere alla detrazione
congiunta eco-sismabonus di cui al comma 2-quater1 del citato D.L.
63/2013? - l’impresa istante, perde il diritto alla detrazione di cui
all’art. 14 comma 2-quater 1 del D.L. 63/2013 nel caso in cui
l’acquirente dell’immobile intendesse usufruire, a sua volta, della
cosiddetta detrazione “sismabonus acquirente”, come previsto
dall’art. 16 comma 1-septies D.L. 63/2013?
7 quesiti molto interessanti che proveremo a riassumere nel
migliore dei modi.
La qualificazione dell’intervento
Preliminarmente, l’Agenzia delle Entrate ricorda che il corretto
inquadramento normativo dell’intervento spetta al Comune o ad altro
Ente territoriale. Per cui, è vero che l’art. 3, comma 1, lettera
d) del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) estende la
ristrutturazione edilizia agli interventi di demolizione e
ricostruzione, ma non spetta al Fisco la classificazione
urbanistica dell’intervento che presuppone delle valutazioni di
natura tecnica che esulano dalle competenze esercitabili
dall’Agenzia delle Entrate stessa.
Il sismabonus e l’eco-sismabonus
A questo punto l’Agenzia delle Entrate fa un riepilogo delle
norme agevolative in questione, ovvero:
- l’art. 16 del D.L. n. 63/2013 che richiama gli interventi di
cui all’art. 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR); - l’art. 14 del D.L. n. 63/2013 come modificato dalla Legge di
Bilancio 2018 che ha introdotto il comma 2-quater.1 grazie al quale
«Per le spese relative agli interventi su parti comuni di
edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3
finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e
alla riqualificazione energetica spetta, in alternativa alle
detrazioni previste rispettivamente dal comma 2-quater del presente
articolo e dal comma 1-quinques dell’articolo 16, una detrazione
nella misura dell’80 per cento, ove gli interventi determinino il
passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura
dell’85 per cento ove gli interventi determinino il passaggio a due
classi di rischio inferiori. La predetta detrazione è ripartita in
dieci quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare
delle spese non superiore a euro 136.000».
La risposta ai primi due quesiti: ecobonus e sismabonus con
ampliamento
Ciò premesso, l’Agenzia delle Entrate conferma che, rispettati i
requisiti previsti dalle norme, l’impresa di costruzioni potrà
beneficiare delle detrazioni di cui agli artt. 14 e 16 del D.L. n.
63/2013.
In tal senso, citando la nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615
del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, il Fisco ricorda che a
differenza del supersismabonus (art. 119, comma 4 del D.L. n.
34/2020), nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione
inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”, il
superecobonus( art. 119, commi 1 e 2 del D.L. n. 34/2020) non si
applica alla parte eccedente il volume ante-operam. Pronuncia che
l’Agenzia delle Entrate estende anche all’ecobonus ordinario.
Quindi, nel caso prospettato dall’istante, ai fini della
detrazione delle spese di cui all’articolo 14 del decreto-legge n.
63 del 2013, fermo restando che l’agevolazione non si applica alla
parte eccedente il volume ante-operam, i lavori di demolizione e
ricostruzione con ampliamento non precludono, comunque, al
contribuente istante la possibilità di fruire della detrazione per
la riqualificazione energetica, nel rispetto delle prescrizioni di
legge e delle interpretazioni fornite dall’amministrazione
finanziaria.
A tal fine la società ha l’onere di mantenere distinte, in
termini di fatturazione, le due tipologie di intervento
(ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in
possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi
riferibili a ciascuna tipologia di intervento, utilizzando criteri
oggettivi.
La risposta al terzo quesito: l’ecosismabonus sulle parti
comuni
Con riferimento al quesito 3, l’Agenzia delle Entrate ha
ribadito un principio pacifico, già espresso nella sua circolare n.
19/E del 2020, per cui la locuzione “parti comuni di edificio
residenziale” deve essere considerata in senso oggettivo e non
soggettivo e va riferita, dunque, alle parti comuni a più unità
immobiliari e non alle parti comuni a più possessori. In tal caso,
pertanto, l’unico proprietario (o i comproprietari) dell’intero
edificio ha diritto alla detrazione per le spese relative agli
interventi realizzati sulle suddette parti comuni.
Proprio per questo, rispettati i requisiti previsti, l’istante
potrà godere anche del c.d. ecosismabonus di cui all’articolo 14,
comma 2-quater.1, del D.L. n. 63/2013 per le spese relative agli
interventi su parti comuni finalizzati congiuntamente alla
riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione
energetica.
In particolare, in alternativa alle detrazioni previste, al
contribuente spetta:
- una detrazione nella misura dell’80%, ove gli interventi
determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore; - una detrazione nella misura dell’85%, ove gli interventi
determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.
La detrazione in questione, in quanto alternativa alla fruizione
delle detrazioni distintamente previste per ciascuna categoria di
intervento, competerà in presenza di tutti i requisiti necessari ai
fini della spettanza delle due detrazioni che sostituisce.
Anche in questo caso, la detrazione spetta a patto che dal
titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera
consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio
esistente (articolo 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del
2001) e non in un intervento di nuova costruzione (articolo 3,
comma 1, lett. e), del d.P.R. n. 380 del 2001).
Confermato, dunque, che tale agevolazione spetta anche ai
soggetti IRES.
La risposta ai quesiti 4 e 5: il calcolo del massimale di
spesa
Per quanto concerne il calcolo del massimale di spesa, è ormai
chiaro il principio per cui nel caso di interventi che comportino
l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più
immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del
limite di spesa ammesso alla detrazione, vanno considerate le unità
immobiliari censite in catasto all’inizio degli interventi edilizi
e non quelle risultanti alla fine dei lavori.
Nel caso di specie, in relazione all’intervento di ecosismabonus
prospettato, spetta una detrazione su un ammontare delle spese non
superiore ad euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità
immobiliari costituenti l’edificio oggetto degli interventi
all’inizio dei lavori.
La risposta al quesito 6: l’ecobonus sulle unità
immobiliari
Per quanto concerne gli interventi di efficientamento energetico
sulle singole unità abitative, l’Agenzia delle Entrate conferma che
l’ecobonus si possa cumulare con l’eco-sismabonus sulle parti
comuni dell’edificio, nel presupposto che tali interventi abbiano
le caratteristiche indicate nell’articolo 14 del d.l. n.6 del 2013
per gli interventi su singole unità immobiliari.
La risposta al quesito 7: dall’ecosismabonus al superbonus
In riferimento all’ultima domanda, l’Agenzia delle Entrate non
esclude la possibilità di utilizzare l’ecosismabonus ma per la
parte di sisma applicare il sismabonus acquisti.
Qualora l’istante intenda fruire del sismabonus acquisti (che
sarà utilizzato dall’acquirente dell’unità immobiliare) e non sia
possibile identificare le spese riferibili esclusivamente agli
interventi che comportano il conseguimento di una classe energetica
superiore rispetto alle spese che, invece, determinano una
riduzione di almeno due classi del rischio sismico, non
risulterebbe rispettato il principio generale secondo cui non è
possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa e di
conseguenza gli acquirenti sarebbero esclusi dal beneficio di cui
ai quesiti precedenti.
Diversamente laddove l’istante possa identificare le spese
riferibili esclusivamente agli interventi di ecobonus, disciplinati
dall’articolo 14 del medesimo decreto legge n. 63 del 2013, la
predetta detrazione non è incompatibile con il beneficio relativo
al sismabonus acquisti in capo all’acquirente.
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