Nel 2021 il mercato residenziale ha segnato una significativa crescita in termini di volumi, chiudendo con una variazione delle compravendite del +34%, rispetto al 2020, per un totale di 748.523 transazioni (dati Agenzia delle Entrate). Da un lato si tratta di un rimbalzo prevedibile a seguito del calo registrato nel periodo di lockdown del 2020, dall’altro i dati mostrano una crescita del +24% rispetto al 2019. Tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione positiva: +32,8% il Nord, +35,3% il Centro e +35,6% il Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del +28,7%, mentre i non capoluoghi del +36,5%.
Sono questi le principali risultanze osservate dall’Ufficio studi del gruppo Gabetti.
Secondo le rilevazioni operate presso le agenzie dei network Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel 2021 nelle grandi città si è registrata una variazione dei prezzi intorno al +0,5%. Nel 2021 i tempi medi di vendita sono rimasti tendenzialmente stabili su una media di 4,3 mesi, mentre gli sconti medi sono calati lievemente, passando all’11% dal 12% del 2020.
“I risultati del 2021 hanno mostrato una decisiva crescita per il settore residenziale, che si conferma di forte interesse non solo per i privati, ma pure per gli investitori istituzionali. Per il 2022 ci aspettiamo ancora dati positivi, anche se saranno da valutare nel medio termine le conseguenze della crescita dell’inflazione e l’impatto della mutata situazione geopolitica”, ha dichiarato Marco Speretta, direttore generale Gruppo Gabetti.
Nell’ambito degli investimenti immobiliari, il residenziale ha registrato un totale di poco più di 300 milioni (3% del totale investito, pari a 9,2 miliardi di euro), registrando negli ultimi due anni una crescita nell’ambito degli investimenti capital market. Tra i segmenti che raccolgono più interesse da parte degli gli investitori si rilevano le iniziative di riconversione di immobili da uffici a residenziale e, nel contesto più ampio del residential to let, student housing e senior housing.
Per quanto riguarda i mutui per acquisto abitazione, i tassi vantaggiosi hanno sostenuto la domanda, portando, nei primi nove mesi dell’anno, a un erogato complessivo alle famiglie pari a 45,7 miliardi di euro, +30% rispetto allo stesso periodo del 2020 (dati Banca D’Italia).
Residenziale: il sentiment per il 2022
Per il primo semestre del 2022 si prevede una lieve crescita dei prezzi, in un contesto di compravendite in aumento. Inoltre, soprattutto alla luce delle contingenze legate alla crescita dell’inflazione e alla guerra in Ucraina che stanno provocando un repentino innalzamento generale dei prezzi, si prevede un semestre caratterizzato da tassi d’interesse fluttuanti, con uno scenario che può subire variazioni mensilmente.
Un altro fattore da prendere in considerazione sull’andamento del mercato residenziale e creditizio nel 2022, è il vantaggio fiscale del Superbonus 110% (confermate le proroghe nella legge di bilancio per il 2022). Questo funge da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare anche con ricorso a credito, in quanto i progetti di riqualificazione energetica degli immobili possono prevedere una sovrapposizione dei diversi incentivi oggi presenti nel panorama italiano che, a differenza del Superbonus, non coprono la totalità delle risorse investite.
Si segnala inoltre l’impatto della detrazione Irpef per le ristrutturazioni, le detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica, il bonus facciate e il bonus verde, a cui si aggiungono il bonus arredamento ed elettrodomestici.
Si prevede infine che il residenziale sarà sempre più nel radar degli investitori e, in linea con i nuovi comportamenti di consumo e vita, caratterizzato da una crescita in termini di interesse, legata alle nuove forme di abitare multifamily, quali co-living, serviced apartment, oltre che per il senior living.
Inquadramento delle grandi città
Guardando alle otto maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel 2021 si sono registrate 116.049 transazioni, +27,9% rispetto al 2020 e +11% rispetto allo stesso periodo del 2019. Contestualmente, le restanti province hanno registrato una variazione del +34% rispetto al 2020 e del +24% rispetto al 2019.
Tutte le città hanno segnato una netta ripresa dei volumi rispetto al 2020: in particolare Genova ha segnato una crescita del +32,2%, seguita da Roma +31,4%, Firenze +28,9%, Torino +28,2%, Napoli +27,6%, Milano +24,4%, Bologna +22,6% e Palermo +21,7%.
Prezzi e tempi di vendita
Il 2021 ha visto un lieve rialzo dei prezzi rispetto al 2020 segnando un +0,5%, frutto di una variazione del +0,3% nel primo semestre e del +0,2% nel secondo. In particolare, nel secondo semestre, Milano (+2,2%) emerge per il dato positivo, già mostrato anche nel semestre precedente. Stessa tendenza, anche se con valori più contenuti, per Bologna (+1%) e per Firenze (+0,4%). Quotazioni sostanzialmente stabili, in lieve diminuzione, si registrano per la città di Genova (-0,4%), Napoli e Palermo (-0,3%). Quotazioni in diminuzione per Torino (-0,7%) mentre Roma riduce la variazione negativa registrando un -0,2%. 
I tempi medi di vendita nel secondo semestre del 2021 nelle grandi città sono in lieve calo, su una media di 4,2 mesi, rispetto ai 4,4 del primo semestre del 2021.
Nel secondo semestre del 2021, gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura della trattativa per le grandi città sono stabili all’11% per le soluzioni usate. Questa media vede in realtà una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, che vedono ridursi la percentuale indicata anche sotto il 10%, e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali, con successivi ribassi.
La domanda di mutui
I finanziamenti per l’acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici, nel 2020, sono stati pari a 50,5 miliardi di euro, +5,2% rispetto al 2019 (dati Banca D’Italia). In attesa di scoprire come chiuderà il 2021, nei primi nove mesi del 2021 il finanziamento per l’acquisto di abitazioni è stato pari a 45,7 miliardi di euro, +30% rispetto allo stesso periodo del 2020.
Secondo le richieste di mutuo per acquisto abitazione rilevate dal portale MutuiSI.it, nel 2021 il ticket medio è stato di 153.584 euro, in incremento rispetto al 2020. A livello di durata, prevalgono i mutui di 25-30 anni, che insieme coprono il 75% delle richieste, in leggero rialzo rispetto al 2020. Questo aspetto segue un po’ il ragionamento fatto per il ticket medio: un tasso di interesse a minimi storici, che ha caratterizzato il 2021, consente di richiedere un importo più alto, distribuirlo in un arco temporale dai 25 ai 30 anni e pesare meno sul bilancio mensile della famiglia.
In linea con le altre fonti istituzionali, si registra una prevalenza per il tasso fisso pari al 94% delle richieste, stabile rispetto al 2020. Il tasso fisso viene preferito al tasso variabile viste le turbolenze dei mercati finanziari che possono colpire la stabilità finanziaria del sistema creditizio di un Paese come l’Italia a causa dell’alto debito pubblico e dell’oscillazione dello spread.
Il rapporto tra l’importo del finanziamento concesso e il valore dell’immobile, il cosiddetto Loan to value (Ltv), vede per il 2021 come quota maggiormente richiesta (60% delle richieste) un importo che si colloca oltre l’81% del valore dell’immobile. Dato in crescita sia rispetto al 2019 che registrava il 16%, sia al 2020 dove i richiedenti erano il 36%. Si evidenzia, quindi, una crescita nel 2021 della richiesta di mutuo per un importo superiore all’81% del valore dell’immobile dovuta soprattutto alla durata dei bassi tassi di interesse e alla ripresa del sistema economico italiano.
Anche sulle classi d’importo si notano delle nette differenze rispetto al 2020 e al 2019. Le richieste di mutuo al di sotto dei 100.000 euro sono cresciute in termini di peso sul totale, rispetto al 2021, arrivando a pesare il 36%, rispetto a una quota del 21% nel 2020. Quelle dai 101.000 ai 150.000 euro diminuiscono arrivando a pesare il 38%. Crescono le richieste di finanziamento di importo tra 151.000 e 200.000 euro, passando dal 14% del 2020 al 26% del 2021.
“Una forte spinta al buon andamento delle compravendite residenziali, nel 2021, è stata data dalla combinazione di diverse agevolazioni: in primis l’estensione della garanzia Consap, che ritiene soggetti prioritari per accedere al Fondo garanzia prima casa le giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni), single con figli minori, giovani di età inferiore ai 36 anni con Isee inferiore ai 40mila euro e conduttori di case popolari. Altra agevolazione fondamentale è il cosiddetto bonus under 36, che prevede la totale esenzione del pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. L’andamento dei tassi, particolarmente favorevole per tutto il 2021, ha dato una notevole spinta al settore immobiliare, contribuendo in maniera significativa alla crescita della transazioni” ha dichiarato Antonio Ferrara, amministratore delegato di Monety (Gruppo Gabetti).
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