Sul superbonus perfetta identità tra condominio e immobile del singolo proprietario: molte delle regole applicabili al primo caso possono essere infatti applicate anche all’ipotesi introdotta dalla legge di Bilancio per il 2021. Questo sia in relazione ai limiti spesa che alla necessità della prevalenza residenziale. Sono questi ulteriori spunti emersi nell’ambito del videoforum «Superbonus 110% per l’efficientamento energetico» organizzato da ItaliaOggi e Class/Cnbc il 18 maggio 2021 (si veda ItaliaOggi di ieri), all’interno del quale sono state fornite ulteriori indicazioni da parte dell’amministrazione finanziaria oltre al già cospicuo numero di interpelli diffusi tra il 2020 e questa prima parte dell’anno. Un tema centrale che è stato affrontato è quello legato alla estensione del superbonus nei casi in cui l’edificio abbia un unico proprietario o più comproprietari in relazione alla ipotesi relative ad edifici composti da due a quattro unità immobiliari, ipotesi disciplinata dalla lettera a) del comma 9 dell’articolo 119 del dl 34 del 2020. In altro commento è stato già osservato come ai fini della verifica del limite delle quattro unità immobiliari l’agenzia ritiene che le pertinenze non debbano essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate. In relazione a detta fattispecie, vanno comunque segnalati ulteriori aspetti. Ad esempio, rispondendo a un quesito finalizzato a conoscere la modalità di calcolo del limite di spesa ammesso al superbonus nell’ipotesi di un fabbricato costituito appunto da quattro unità immobiliari accatastate separatamente e che non dispongono di impianti autonomi riferibili a tre comproprietari che intendono effettuare un intervento sull’involucro del fabbricato, l’Agenzia chiarisce che il limite in questione deve essere determinato in funzione del numero delle unità immobiliari, incluse le pertinenze, di cui l’edificio si compone. Analogamente, l’indirizzo dell’amministrazione finanziaria in altre risposte appare chiaramente essere quello di condividere la linea interpretativa seguita per i condomini anche nell’ipotesi innovativa dell’edificio riferibile all’unico proprietario introdotta, come detto, dalla legge di Bilancio per il 2021. Viene dunque eliminato definitivamente il dubbio che, in qualche modo, la modifica in questione dovesse essere ricondotta a concetti quali l’autonomia funzionale, circostanza questa che avrebbe ovviamente svuotato di contenuto la modifica normativa. Prima dell’intervento della legge di Bilancio, infatti, il tema era quello della possibilità di effettuare delle sistemazioni in termini di diversità di proprietario su edifici riferibili ad esempio da una sola persona fisica. Sul tema, la circolare n. 30 del 2020 aveva già avallato l’inesistenza di un qualsivoglia concetto di abuso del diritto laddove, prima dell’inizio degli interventi ammissibili all’agevolazione maggiorata, si fosse effettuata, ad esempio, una donazione ad altro soggetto in modo tale da «creare» un condominio. Indicazione che, comunque, rimane sempre valida e percorribile nel caso diverso da quello disciplinato dalla norma sopra richiamata e dunque nelle ipotesi in cui il numero di unità sia superiore a quattro. Sempre sul tema, vanno segnalati altri due spunti emergenti dalle risposte fornite dall’agenzia delle entrate:
– in via generale viene ribadito come il patrimonio interpretativo messo a disposizione dall’amministrazione finanziaria in tema di applicazione del superbonus sul condominio possa essere utilizzato anche nella nuova previsione introdotta dalla legge di Bilancio;
– in questo contesto, anche relativamente all’ipotesi dell’unico proprietario o di più comproprietari dell’edificio, va verificato che l’edificio stesso, oggetto degli interventi, sia residenziale nella sua interezza. Conseguentemente, il superbonus potrà essere fruito solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%.
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