L’Amministratore di condominio oggi, in Italia, è oggettivamente una figura di assoluta centralità per il comparto edilizio della rigenerazione urbana.Uno dei temi con il quale l’amministratore di condominio si confronta costantemente sono i lavori di manutenzione dell’edificio. La manutenzione dei condomini di tipo “tradizionale” ormai è stata superata a seguito della pubblicazione, dei nuovi decreti sull’efficienza energetica negli edifici «Dm 26 Giugno 2015» definiti «Dm requisiti minimi», i quali sanciscono che è necessario intervenire migliorando le prestazioni energetiche degli edifici.
L’edificio costruito con consumi di energia vicini allo zero
Il decreto Requisiti minimi ha introdotto requisiti nuovi e più severi, e dal 1° gennaio 2021 deve essere applicato sia agli edifici pubblici che agli edifici privati.Come previsto dalla Direttiva europea, gli edifici nuovi o soggetti a ristrutturazioni importanti di 1° livello dovranno essere «edifici a energia quasi zero»(NZEB).La identificazione di “NZEB” indica che l’edificio è costruito con sistemi di energia a consumo quasi zero o NZEB(Nearly zero energy building).L’edificio NZEB, è definito come un «edificio ad altissima prestazione energetica.Il fabbisogno energetico molto basso o quasi nullo è coperto in misura significativa da energia da fonti rinnovabili, prodotta all’interno del confine del sistema».
Nel recente passato questi interventi venivano erroneamente visti inaccessibili per le tasche dei condòmini e quindi rinviati nel tempo, mentre oggi con le agevolazioni fiscali i costi di tali interventi sono quasi “irrisori” se si considera che è ampiamente dimostrato che la riqualificazione energetica conviene economicamente rispetto alla manutenzione “vecchia maniera”. Anzi la riqualificazione energetica genera, se correttamente eseguita, una serie di vantaggi per i condòmini. Nell’edilizia per riqualificazione energetica dell’edificio(o retrofit energetico dell’edificio) si intendono tutte le operazioni, tecnologiche e gestionali di intervento edilizio, atte al conferimento di una nuova (prima inesistente) o superiore (prima inadeguata) qualità prestazionale delle costruzioni esistenti dal punto di vista dell’efficienza energetica, volte cioè alla razionalizzazione dei flussi energetici che intercorrono tra sistema edificio (involucro e impianti) ed ambiente esterno.
La percentuale di risparmio per i condòmini
Statisticamente, mediante interventi parziali o integrati di riqualificazione energetica, si possono raggiungere percentuali di risparmio che vanno dal 10% a oltre il 70%, soprattutto quando oltre agli interventi di coibentazione delle superfici disperdenti si progetta la riqualificazione del sistema di generazione dell’energia attraverso la sostituzione dei vecchi generatori con sistemi cogenerativi ad alto rendimento, all’introduzione di recuperi di calore e all’integrazione con fonti rinnovabili.Intervenendo sulle strutture e sugli impianti di un edificio, i risparmi energetici ottenibili variano considerevolmente da caso a caso.
Tra i fattori che influenzano i risultati ottenibili vi sono:
•la collocazione geografica dell’edificio;
•l’epoca di costruzione;
•la tipologia costruttiva;
•gli impianti esistenti;
•il numero e le abitudini dei residenti.
In linea generale, si possono avere:
•risparmi tra il 30% e il 50% agendo sull’isolamento termico dell’involucro dell’edificio;
•risparmi tra il 10% e il 20% sostituendo una vecchia caldaia con un impianto più efficiente;
•ulteriore 10%-15% di risparmi tramite l’impiego di apparecchiature ad alta efficienza (lampadine, elettrodomestici);
•risparmi sempre del 10%-15% agendo sull’automazione dell’edificio (domotica);
•risparmi che superano il 70% se si sommano più interventi che vanno ad agire sul sistema “edificio/impianto/utente”.
Non solo a livello italiano ma anche europeo l’incremento dell’efficienza energetica è un obiettivo di interesse primario condiviso nell’ambito della politica energetica. L’Europa stessa ha evidenziato l’importanza di ridurre le emissioni di CO2 attraverso politiche finalizzate ad un uso più efficiente dell’energia, richiedono agli Stati membri di conseguire risparmi di energia superiori al 50%. Solo agendo sul patrimonio esistente riusciremo ad ottemperare all’impiego di ridurre considerevolmente le emissioni inquinanti e la nostra dipendenza energetica da fonti fossili.Seppur recentemente vi è stata una marcia indietro della Commissione europea sulla proposta di direttiva sull’efficienza energetica degli immobili.
Le ultime indicazioni arrivate dall’Europa
Nella proposta avanzata in data 15 dicembre 2021, sparisce il divieto di affittare e vendere gli immobili più inefficienti dal punto di vista energetico se non ristrutturati entro certe date, che era invece presente nelle bozze circolate nei giorni passati.La proposta di direttiva prevede comunque che il 15% del patrimonio edilizio con le prestazioni peggiori di ciascuno Stato Ue dovrà essere ammodernato dalla classificazione energetica G alla classe F entro il 2027 per gli edifici non residenziali ed entro il 2030 per gli edifici residenziali. La Commissione propone che a partire dal 2030 tutti i nuovi edifici debbano essere a emissioni zero.
Per sfruttare il potenziale di un’azione più rapida in settore pubblico, tutti i nuovi immobili pubblici devono essere a emissioni zero già a partire dal 2027. Ciò significa che gli edifici devono consumare poca energia, essere alimentati il più possibile da fonti rinnovabili, non emettere direttamente emissioni di carbonio da combustibili fossili e devono indicare le loro emissioni dell’intero ciclo di vita sul loro certificato di prestazione energetica. Per questo motivo, si legge nel documento Ue «entro il 2025, tutti i certificati devono essere basati su una scala armonizzata da A a G» e «i piani nazionali di ristrutturazione degli edifici saranno pienamente integrati nei piani nazionali per l’energia e il clima».
Tra le misure approvate, anche lo stop alle caldaie a gas dal 2040. La proposta chiede inoltre agli Stati membri di non concedere più «incentivi finanziari per l’installazione di caldaie a combustibili fossili a partire dal 2027». «Gli Stati membri hanno la possibilità giuridica di vietare l’uso di combustibili fossili negli edifici», si legge ancora nella proposta.Oltre ai vantaggi ambientali ottenuti da questo tipo di interventi, questi rappresentano una grossa opportunità per l’economia di un settore che prova a riemergere da un periodo di crisi.
I fondi del Pnrr
Il ruolo trainante dell’edilizia è confermata anche dalla disponibilità di notevoli fondi all’interno del Recovery Fund (Pnrr). Il componente «Efficienza energetica e riqualificazione degli edifici» prevede investimenti per più di Euro 11 miliardi e si articola in tre linee progettuali d’investimento:
1.Efficientamento edifici pubblici – Investimenti di Euro 1,23 miliardi:•Investimento 1.1: Piano di sostituzione di edifici scolastici e di riqualificazione energetica. Il piano mira ad intervenire su circa 195 edifici scolastici, per un totale di oltre 410 mila mq•Investimento 1.2: Efficientamento degli edifici giudiziari. La misura si pone l’obiettivo di intervenire su 45 edifici entro la metà del 2026 efficientando 280.000 mq•Riforma 1: Semplificazione e accelerazione delle procedure per la realizzazione di interventi per l’efficientamento energetico2.
2. Efficientamento energetico e sismico edilizia residenziale privata e pubblica – Investimenti di Euro 10,3 miliardi attraverso
•Investimento 2.1: Ecobonus e Sismabonus fino al 110% per l’efficienza energetica e la sicurezza degli edifici. Si stima che gli investimenti consentiranno la ristrutturazione di circa 50.000 edifici/anno, per una superficie totale di 20 milioni di mq/anno.
3.Sistemi di teleriscaldamento•Investimento 3.1: Sviluppo di sistemi di teleriscaldamentoDegli incentivi statali, compresi quelli europei, ne beneficerebbero direttamente i bilanci delle famiglie attraverso una drastica riduzione delle loro bollette ed un aumento del valore di mercato della loro casa insieme a tutta la filiera dell’edilizia, in particolare le piccole e medie imprese.
Le problematiche dei vecchi edifici
La riqualificazione energetica (che può comportare anche la ristrutturazione dell’intero edificio) oltre che risolvere eventuali problemi di usura legati alla dimensione estetica e funzionale degli edifici, permette di ridurre notevolmente le spese per la gestione dell’immobile. Gli edifici non costruiti seguendo i moderni criteri, presentano spesso problemi ricorrenti quali:
a)scarso comfort abitativo in inverno e/o in estate;
b)notevoli consumi di combustibile, qualunque esso sia, per l’alimentazione degli impianti di riscaldamento e di refrigerazione;
c)condensa superficiale e/o interstiziale interna alle pareti che può comportare l’affioramento di muffe.
Proprio in questo scenario gli edifici condominiali rappresentano un’ottima realtà per poter effettuare interventi di riqualificazione e possono giocare un ruolo importante. Il patrimonio immobiliare esistente è in gran parte costituito da condomìni, che si presentano generalmente caratterizzati da un involucro inadeguato, quasi sempre con strutture in cemento armato e tamponatura in muratura. Una buona percentuale di questi è stata edificata nei decenni dal 1970 al 1990, ovvero in un periodo nel quale le tematiche ambientali e il costo dell’energia non erano rilevanti, mentre incalzante era la spinta della speculazione edilizia.In questo discorso il condominio, inteso come tipologia edilizia gioca il ruolo più importante.
Riuscire ad efficientare un edificio multi-residenza ha un duplice vantaggio: da una parte, per ragioni di economia di scala molti costi vengono ripartiti e permettono che l’impegno pro-capite risulti di molto inferiore a quando si interviene sulle singole unità immobiliari. Mentre, da un punto di vista più tecnico si possono raggiungere più facilmente buoni risparmi energetici, in quanto le superfici disperdenti di ogni unità immobiliare di un condominio sono minori (le unità immobiliari sono sempre adiacenti tra loro, e possiedono quindi meno dispersioni verso l’esterno).In conclusione però, è necessario sottolineare che non esistono pratiche e metodologie che possono essere applicate indipendentemente in tutte le situazioni, ma la giusta soluzione va calibrata e studiata in maniera personalizzata per ogni immobile.
Il riqualificatore energetico
Proprio in questo consiste il delicato operato del “riqualificatore energetico”, che deve riuscire, dopo un’attenta analisi dei punti critici e maggiormente deficitari dell’immobile, a proporre la più corretta soluzione di riqualificazione. Attenzionando oltre che gli aspetti tecnici, anche quelli economici, e valutando attentamente il tempo di ritorno dell’investimento nell’ambito di una più ampia analisi costi-benefici.
E i compiti dell’amministratore
Anche l’amministratore di condominio, quando si tratta di riqualificazione energetica degli edifici, ha una serie di obblighi che deve rispettare legalmente e che, non meno importante, lo rendono a tutti gli effetti responsabile di eventuali danni o disagi che potrebbero ricadere sui condòmini.
L’amministratore di condominio deve:
1.Verificare che i lavori siano stati compiuti correttamente, da professionisti capaci di adempiere ai loro incarichi seguendo norme e procedure aggiornate.
2.Procurarsi il certificato della prestazione energetica dell’edificio.
3.Realizzare la procedura per l’attivazione del credito di imposta, così come stabilito dall’agenzia delle Entrate.
4.Comunicare a quest’ultima l’eventuale cessione del credito di imposta o utilizzo dell’opzione di sconto in fattura(la mancata comunicazione potrebbe invalidare l’intero processo di cessione).
Verifica correttezza lavori
L’ amministratore di condominio deve, ovviamente, affidarsi a professionisti del settore per l’esecuzione concreta dei lavori. Fondamentale è però che anche lui stesso possieda un bagaglio di conoscenze tecniche in materia: con questo non stiamo dicendo che egli debba diventare un perito, un progettista o un architetto, ma che dovrebbe aver ben chiari, almeno a livello normativo, quelli che sono gli obblighi tecnici richiesti dalla legge. Primo su tutti il Decreto Ministeriale del 26 giugno 2015 del ministero dello Sviluppo economico circa i Requisiti Minimi che definiscono con precisione le tipologie di intervento sull’esistente, stabilendo prescrizioni, requisiti e verifiche tecniche.
Vi è quindi un testo normativo che elenca tre situazioni di intervento non eludibili per un intervento di riqualificazione energetica:le ristrutturazioni importanti di I° livello, che interessano l’involucro edilizio con incidenza maggiore del 50% della superficie disperdente lorda e la ristrutturazione dell’impianto termico per la climatizzazione invernale e/o estiva.Le ristrutturazioni importanti di II° livello, che interessano l’involucro edilizio con incidenza compresa tra il 25% e 50% della superficie disperdente lorda e la facoltà di attuare una ristrutturazione dell’impianto termico per la climatizzazione invernale e/o estiva.
La riqualificazione energetica dell’involucro, un intervento che interessa l’involucro edilizio con un’incidenza compresa tra il 10% e il 25% della superficie disperdente lorda e che può coinvolgere eventualmente una nuova installazione o ristrutturazione (con interventi anche parziali) dell’impianto termico. Chiaramente l’analisi tecnica suindicata deve combinarsi anche con l‘analisi fiscale anche in considerazione delle ultime Leggi Finanziarie 2019, 2020 e 2021. Quindi in fase preliminare l’amministratore di condominio professionista, deve incaricare, previo delibera assembleare, un tecnico o meglio ancora uno studio organizzato e specializzato in progettazione e consulenza nei bonus edilizi fiscali ed a cui va conferito l’incarico per lo studio di fattibilità.
Tale incarico, proprio come suggerisce il nome, serve a verificare se gli interventi siano fattibili o meno, ai fini dell’accesso al superbonus 110% o agli altri bonus di riqualificazione immobiliare.Si tratta di una verifica preliminare tecnica obbligatoria e necessaria, che dovrà essere eseguita per mano del tecnico abilitato che si occuperà della pratica.Attraverso diverse fasi di controllo che vedremo in seguito, il professionista decreta se gli interventi che si intendono fare consentano di beneficiare della maxi-agevolazione del 110% o di altre minori. E quindi se rispettano i criteri previsti dall’articolo 119 del decreto Rilancio.Se dall’analisi risulterà che i requisiti sono validi, il soggetto potrà continuare con la procedura di presentazione della domanda di accesso al superbonus. Altrimenti, la pratica volta al maxi-bonus si considererà chiusa.
Il professionista però, a quel punto potrà valutare invece se il beneficiario può usufruire degli incentivi nella forma tradizionale. Ovvero, l’ecobonus e il sismabonus, entrambi con possibilità di detrarre le spese in percentuali dal 50% fino all’85%.
Le fasi dello studio di fattibilità
Il tecnico professionista, per decretare se il soggetto può usufruire del superbonus 110%, dovrà occuparsi di verificare:
1. Tipologia di edificio, per vedere se rientra tra quelli ammissibili, con analisi di:•Conformazione strutturale;•Numero di accessi e numero di unità;•Conformazione singole proprietà;•Suddivisioni catastali in relazione alle singole proprietà;•Suddivisione delle singole proprietà in base alle tabelle millesimali;
2. Categoria catastale, con richiesta di una visura catastale di tutte le unità immobiliari costituenti il condominio;
3. Esistenza dell’edificio, attraverso la valutazione di:•visura catastale (sarà valida quella richiesta per il punto precedente);•Ricevute di versamento delle imposte comunali sulla casa;
4. Legittimità dell’edificio, per controllare se è in regola con le norme catastali, edilizie ed urbanistiche. Qui il professionista dovrà verificare:•Visura catastale, particelle, subalterni e piantine delle singole unità;•Tutti i precedenti autorizzativi storici dell’immobile dal momento della sua costruzione, con eventuali titoli presentati, condoni, sanatorie;•Rilievo grafico dello stato attuale dell’immobile;•Stato legittimo dell’immobile e confronto con lo stato attuale;•Eventuali difformità e tolleranze;•Nel caso di tolleranze, sarà necessario richiedere una sanatoria per regolarizzare l’immobile. Ma attenzione, ci sono dei casi in cui non è possibile farlo;
5. Esistenza di un impianto termico, necessario nello studio di fattibilità per determinare la funzionalità del fabbricato. Si dovrà constatare quanto segue:•Presenza di un generatore di calore;•Documentazione fotografica prima dello smontaggio (se si intendono compiere lavori di sostituzione dell’attuale impianto);•Ape stilati in precedenza, per vedere se confermano la presenza di un impianto;
6. Soggetto che intende richiedere l’accesso al superbonus 110%, per sapere ovviamente se egli possa beneficiare dell’incentivo. Il professionista dovrà:•Analizzare la posizione fiscale e legale del soggetto;•Mostrare al committente la lista di soggetti che possono accedere al bonus 110%;•Chiedere al soggetto di confermare o meno se la sua posizione gli consenta di rientrare tra i beneficiari (tramite consulto con commercialista o Caf).
L’amministratore deve illustrare le opzioni di cessione e sconto in fattura
A conclusione della fase di fattibilità, in caso di positivo riscontro ed indipendentemente dalla tipologia di bonus individuati dal tecnico, l’amministratore condominiale professionista, deve essere in grado di spiegare ai condòmini la possibilità consentita dallo Stato italiano dell’alternativa alla detrazione fiscale, ovvero cessione o opzione dello sconto in fattura di tutte le opere da eseguire e che rientrano nelle agevolazioni fiscali individuate dallo studio di fattibilità. Ormai è storia recente: un grande strumento a disposizione del proprietario immobiliare è la possibilità per tutti, senza alcuna limitazione soggettiva, in luogo della fruizione delle cinque/dieci rate annuali di detrazione fiscale, di cedere il proprio credito fiscale a soggetti terzi.
I contribuenti che sostengono spese legate ai cosiddetti bonus casa (dalle ristrutturazioni edilizie al risparmio energetico, fino ad arrivare al più recente superbonus 110%) possono chiedere – avvalendosi anche dell’assistenza fiscale di professionisti abilitati – lo sconto in fattura all’impresa o la cessione del credito a banche e intermediari finanziari, alternativamente alla fruizione diretta della detrazione nel 730 o nel Modello Redditi. Tale possibilità è stata introdotta a partire dal gennaio 2020, grazie al decreto Rilancio 34/2020, e varrà anche per i lavori svolti in tutto il 2021 e fino almeno al 2024, sulle spese sostenute per interventi di ristrutturazione edilizia e impiantistica.
La differenza che corre tra la cessione del credito e lo sconto in fattura possiamo sintetizzarla così:
•lo “sconto in fattura” permette di vedersi abbattuto il costo dei lavori direttamente dalla ditta fino a un importo non superiore al costo stesso dei lavori (nella sostanza sino all’importo massimo corrispondente alla percentuale del bonus fiscale di riferimento);
•la “cessione del credito” presuppone la cessione vera e propria della detrazione fiscale da parte del contribuente all’indirizzo di un ente terzo (fornitori di beni, esercenti di attività autonome, banche, società) in cambio del rimborso fino a un importo massimo corrispondente alla somma altrimenti detratta in dichiarazione.
È necessaria una premessa: ovviamente, sia in caso di cessione che in caso di sconto, la volontà del contribuente deve pur sempre trovare la disponibilità della ditta (per lo sconto) o di un ente terzo (per la cessione) a portare a termine l’opzione. Detto questo:
•lo sconto in fattura comporta un vero e proprio sconto sul costo dei lavori corrispondente alla percentuale della detrazione altrimenti applicata in dichiarazione. Se ad esempio il contribuente opta per lo sconto su dei lavori detraibili col bonus ristrutturazioni al 50%, ecco che lo sconto corrispettivo in fattura sarebbe appunto del 50%. Resta fermo che l’unica detrazione per cui, per ovvie ragioni, lo sconto in fattura non potrebbe mai equiparare la percentuale di detrazione fiscale è proprio il superbonus 110%, per il quale lo sconto in fattura può al massimo pareggiare il totale dei costi (quindi in sostanza optando per lo sconto in fattura su lavori detraibili col superbonus si può avere al massimo l’abbattimento totale della fattura, ma si perderebbe quel 10% in più recuperabile invece tramite dichiarazione);
•la cessione del credito comporta invece in primis il pagamento effettivo dei lavori, regolarmente fatturati e bonificati, e quindi la stipula di un accordo finanziario tra il contribuente che cede la detrazione e l’ente cessionario. Infine, l’ente cessionario, in cambio del beneficio fiscale ceduto, avvierà un piano di rimborso per “restituire” al contribuente fino alla quota corrispondete alla detrazione fiscale.
I rapporti dell’amministratore con le Entrate
Chiaramente il ruolo dell’amministratore è centrale anche in fase di comunicazione all’agenzia delle Entrate l’opzione relativa agli interventi effettuati sia sulle unità immobiliari sia sulle parti comuni degli edifici, ricordando che:
•la comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle unità immobiliari è inviata esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità;
•la comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici è inviata dal soggetto che rilascia il visto di conformità oppure dall’amministratore del condominio, direttamente o avvalendosi di un intermediario. In questo caso, il soggetto che rilascia il visto è tenuto a verificare e validare i dati relativi al visto di conformità nonché quelli relativi alle asseverazioni e attestazioni per gli interventi che danno diritto al superbonus o ai bonus minori.
Considerazioni conclusive
Dalla nostra analisi risulta palese il ruolo centrale dell’amministratore di condominio e, soprattutto, di grande responsabilità.Egli, infatti, deve adempiere a una serie di obblighi e di doveri:
1.Individuare i tecnici abilitati verificandone i requisiti;
2.Produrre la documentazione necessaria allo sviluppo del progetto;
3.Individuare i soggetti che siano in grado di garantire al condominio la cessione del credito con sconto in fattura in modo tale da evitare esborsi;
4.Coordinare le attività dei cantieri che verranno avviati;
5.Risolvere gli eventuali problemi che, nello sviluppo del cantiere, potranno presentarsi;
6.Gestire l’adeguata contrattualistica;
7.Convocare le numerose assemblee acquisendo le conseguenti delibere che durante l’Iter descritto saranno necessarie;
8.Assicurare ai singoli condomini interventi personali adeguati al conseguimento dell’idoneità ai dettati della norma in materia di superbonus.
L’amministratore dovrà quindi avere una profonda conoscenza relativa a questa complessa materia e a quelle a questa contigue così da garantire ai soggetti coinvolti la necessaria tranquillità dell’intraprendere un’iniziativa, che, per dimensioni economiche e impegno operativo può equivalere ad una “ricostruzione” dell’immobile, e che assicura allo stesso una insperata nuova vita sia da punto di vista del comfort di utilizzo che da quello della possibile collocazione sul mercato.
Ultimo inciso, per i condòmini: chi deciderà di non affrontare questa sfida – si ritiene una stretta minoranza – rischia di veder scemare il valore di vendita o locazione del proprio immobile, in un mercato che diverrà denso di offerte di abitazioni di elevata classe energetica; per gli amministratori: chi non si formerà sulla complessa materia rischierà di perdere i clienti acquisiti fino ad oggi, quest’ultimi in cerca di chi gli assicura competenza e conoscenza della materia.
Source: quotidianocondominio.ilsole24ore.com
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