Nel 2020, secondo i dati Agenzia delle Entrate, si sono realizzate 557.926 transazioni residenziali, -7,7% rispetto al 2019. Secondo le rilevazioni del gruppo Gabetti, nelle grandi città anche i prezzi sono scesi, con un calo del 2% annuo, mentre temi di vendita e livelli di sconto sono rimasti invariati.
“Nel 2020, il mercato residenziale ha subito un significativo impatto a seguito dell’emergenza sanitaria Covid-19. – afferma Marco Speretta, direttore generale Gruppo Gabetti – Se nei mesi di gennaio, e parte di febbraio, le premesse erano di crescita delle transazioni e lieve ripresa dei prezzi, il lockdown di marzo e aprile ha determinato una battuta d’arresto alle attività di compravendita. A partire da maggio le attività delle agenzie immobiliari Gabetti, Professionecasa e Grimaldi sono ripartite in modalità nuove, attraverso strumenti integrati in un nuovo metodo operativo 4.0. Grazie anche a questi strumenti, nei mesi successivi di giugno-settembre, abbiamo registrato un riscontro positivo in termini di domanda e compravendite. L’ultimo trimestre dell’anno, contrassegnato dalla seconda ondata epidemica e dai conseguenti lockdown locali, ha comunque mostrato una performance positiva delle transazioni”.
Ecco quindi i principali dati sul residenziale italiano delle grandi città secondo il network Gabetti:
- Compravendite: nel 2020 tutte le macro-aree hanno riscontrato una variazione negativa: -7,1% al Nord, -7,5% al Centro e -7,7% al Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del -11,4%, mentre i non capoluoghi del -5,7%. Guardando alle otto maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel 2020 si sono registrate 90.590 transazioni, -13,3% rispetto al 2019. Contestualmente le restanti province hanno registrato una variazione del -7,6%. Le variazioni negative maggiori sono state a Milano (-17,6%), Bologna e Firenze (-15,1%), Napoli (-14,8%), Torino (-13,1%), Palermo (-12,6%). Roma e Genova hanno chiuso rispettivamente con -10% e -9,4%. Considerando solo il IV trimestre, la variazione delle grandi città è stata positiva (+0,2%), con transazioni in crescita per Genova (+8,4%), Roma (+7,9%); transazioni stabili per Torino, Palermo e Napoli. Dati ancora in calo per Milano, Bologna e Firenze.
- Prezzi: A livello di prezzi, il secondo semestre dell’anno ha visto una variazione media intorno al -0,9%, analoga a quella del semestre precedente (-1,1%), portando la variazione complessiva del 2020, rispetto al 2019, al -2%. Considerando la variazione annuale, Milano emerge per il dato positivo (+1,8%), frutto di un +0,2% del primo semestre e di +1,6% del secondo semestre. Lieve dato positivo anche per Bologna (+0,3%), che ha recuperato nel secondo semestre il calo del primo. Napoli (-0,8%) e Firenze (-1,1%) hanno avuto solo lievi variazioni a livello annuale, seguite da Roma (-2,2%). Palermo ha registrato una variazione annuale del -3,2%, con una riduzione della variazione negativa nel secondo semestre. Variazioni più sensibili a Torino e Genova (-5,3%).
- Tempi medi di vendita: nelle grandi città sono rimasti complessivamente stabili, su una media di 4,5 mesi. Nell’ambito delle diverse città sono stati stabili a Roma, in lieve calo a Firenze, Torino e Bologna, in lieve aumento a Milano, Genova, Napoli, Palermo.
- Sconti medi: Nel 2020, per le grandi città si sono mantenuti su una media del 12%, per le soluzioni usate. Anche questa media vede in realtà una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, che vedono ridursi la percentuale indicata anche sotto il 10%, e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali, con successivi ribassi.
Mercato residenziale, le previsioni per il 2021
Per il primo semestre del 2021 si prevede una lieve flessione dei prezzi, in un contesto di compravendite in crescita, qualora la situazione sanitaria dovesse migliorare, anche a seguito della diffusione del vaccino. Un altro fattore da prendere in considerazione sull’andamento del mercato residenziale e creditizio nel 2021 è il vantaggio fiscale del Superbonus 110%. Questo funge da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare anche con ricorso al credito, in quanto i progetti di qualificazione energetica degli immobili possono prevedere una sovrapposizione dei diversi incentivi oggi presenti nel panorama italiano che, a differenza del Superbonus, non coprono la totalità delle risorse investite. Si segnala inoltre l’impatto positivo degli incentivi introdotti dalla Legge di Bilancio legati alla proroga del potenziamento al 50% della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni e del bonus mobili e della detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica, a cui si aggiunge il bonus facciate del 90%, oltre al bonus verde.
Si prevede infine che il residenziale sarà sempre più nel radar degli investitori e, in linea con i nuovi comportamenti di consumo e vita, caratterizzato da una crescita in termini di interesse, legata alle nuove forme di abitare multifamily, quali co-living, service apartment, oltre che per il senior living.
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